婚前房產(chǎn)如何確認(rèn)

婚前財產(chǎn)約定是一種雙方法律行為,，它必須具備一定的條件：

1.雙方必須有明確、真實的意思表示,，并且是自愿的

2. 必須是合法的,，不得違反男女平等原則，不得損害婦女和子女的利益

3.要采用書面形式

4. 約定不得損害不知道該約定的善意第三人的利益,。

婚前房產(chǎn)的確認(rèn)有兩個關(guān)鍵的時間點：

一是“婚前”到“婚后”的時間點;

二是“購房”時間點,，即什么時候開始視為購買房產(chǎn)成功。

對于前者,，答案很簡單,。即夫妻雙方自領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚,、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義,。

對于后者，比較困擾,，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點?例如：在婚前簽了購房合同,，付了首期款，婚后才進(jìn)行按揭貸款,，并辦了《房產(chǎn)證》,，那哪個才是“購房時間點”? 有人認(rèn)為，鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇,，而根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,，購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)并取得《房產(chǎn)證》之日。因此,，認(rèn)為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為即為“購房”時間點,。還有人認(rèn)為,，判斷這一問題關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的,。實際上,，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結(jié)論也有失偏頗,，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性,，應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì),。

“共同還貸”的補(bǔ)償方法是什么?

婚前個人所購房屋為個人財產(chǎn)已確定無疑(以取得房產(chǎn)證為準(zhǔn)),，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么?有人提出過這樣的觀點：在償還完所有貸款前,，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分,，婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個人財產(chǎn);而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益,，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn),，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

要弄清楚這個問題前先要弄清楚其中的法律關(guān)系,，簡單地說,，購房者與賣房者是房屋買賣關(guān)系，而購房人與貸款人則是房款借貸關(guān)系,。當(dāng)購房人與賣房人簽訂了購房合同,，并在找貸款人借到了錢，同時也辦理了房產(chǎn)證后,，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù),，雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系,。在此之后,，購房人向貸款人償還借款的行為，屬于購房人與貸款人因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為,，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬,。

買房人買房行為得到了房產(chǎn)所有權(quán)是屬于物權(quán)，還貸行為是屬于債權(quán)法律關(guān)系,，物權(quán)優(yōu)于債權(quán),，所以婚后共同還貸的行為不能造成房產(chǎn)所有權(quán)的變更，且房產(chǎn)作為不動產(chǎn),，其所有權(quán)變更必須經(jīng)過房產(chǎn)部門的登記公示程序,，才能產(chǎn)生法律效力，婚后共同還貸的行為只能產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系,，也就是說在婚后還貸的行為中你也出了一半的財力,，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補(bǔ)償,。

網(wǎng)友咨詢：婚前購買的房產(chǎn)，離婚后如何分割

結(jié)婚之前,，男方家出首付買房,，房產(chǎn)證寫的女方名字，并讓女方寫了收據(jù),，收據(jù)上寫的是：今收到(男方父母)給(男方)購房款××萬元,，簽名是女方簽名。女方貸款,，然后兩人一起還,，婚后將房產(chǎn)證添加男方名字。請問此種情況離婚后,，房產(chǎn)如何分割?首付款是男方的嗎?然后還貸款算平分嗎?謝謝

婚姻幫律師解答：

除非有特殊聲明,，目前處理這類問題只按產(chǎn)權(quán)證處理，如果房產(chǎn)證上最后有你倆的名字,，就是共同財產(chǎn),。辦理房產(chǎn)證時工作人員會問你分配比例，這套房產(chǎn)你們各占百分之多少,。最后分房子,，也是按房產(chǎn)證上的比例進(jìn)行分割。

婚姻法第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。

理解：

適用這一條有五個前提：

1、婚前一方簽訂的房產(chǎn)買賣合同,，指以簽合同的時間為準(zhǔn)而不是以取得房產(chǎn)證或預(yù)售登記的時間為準(zhǔn);如果合同上雙方均為簽約人則不適用;

2,、以個人財產(chǎn)支付首付款并貸款，指以簽約人的個人財產(chǎn)支付首付款并以簽約人的名義貸款;如雙方均有款項會首付或共同貸款則不適用;

3,、婚后以夫妻共同財產(chǎn)還貸,，如雙方對個人財產(chǎn)有約定并用一方的財產(chǎn)還貸則不適用;

4、不動產(chǎn)登記為首付款支付一方名下，如登記為雙方名下或?qū)Ψ矫聞t不適用

5,、雙方?jīng)]有特殊約定;

婚姻法司法解釋三有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定

第七條　婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,，視為只對自己子女一方的贈與,，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外,。

第十條　夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

小編結(jié)語：根據(jù)新婚姻法規(guī)定,，婚前個人貸款首付并登記在首付方名下的房產(chǎn),，即使婚后雙方共同償還貸款，在分割財產(chǎn)時,，該房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于登記方所有,。關(guān)于婚前房產(chǎn)的確認(rèn)以及法律規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助,。如果您有更多相關(guān)婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。