離婚是現(xiàn)在社會討論較多的問題,，與離婚涉及最多的糾紛就是房產(chǎn)的分割問題，房產(chǎn)分割需要注意相關(guān)法律規(guī)定,。法院對夫妻共同財產(chǎn)的分割有具體以下原則：(2)堅持男女平等原則;(2)照顧子女和女方權(quán)益原則;(3)堅持有利于生產(chǎn),、生活原則;(4)不損害國家、集體,，他人利益原則;(5)有約定按約定,。在不違反相關(guān)法律的基礎(chǔ)下，可以協(xié)商約定,。
公房的分割
公房承租人僅有房屋的使用權(quán),，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此,，在離婚時,，法院只會判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996 年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問題的解答》的司法解釋,，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定,。
(一)在夫妻結(jié)婚登記前,，公房使用權(quán)已在一方名下，離婚時,，另一方可否要求分割使用權(quán)?
對該問題,，最高院的司法解釋采取了“具體情況，具體分析”的原則,。筆者分析下來,，以下九種情況，房產(chǎn)使用權(quán)應(yīng)夫妻共同享有,。
(1)婚前由一方承租的公房,，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的，離婚時,，另一方有權(quán)要求分割公房權(quán)益,。注意，這里一方取得的時間是在婚前,，如果一方是在婚后取得的,，不論時間長短，另一方均有權(quán)要求分割公房權(quán)益,。
(2)婚前一方承租的本單位公房,，離婚時，雙方均為本單位職工的,，也就是說,，雖然夫妻雙方結(jié)婚不到五年，但調(diào)到同一個單位的,，另一方也可以要求分割公房權(quán)益,。
(3)一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的,，雖然公房所購時間為婚前,，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權(quán)要求分割公房權(quán)益,。當(dāng)然,，這里還有不清楚的地方,，如婚后共同償還了多少錢,，另一方才有權(quán)提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規(guī)定,，實踐中由法院根據(jù)案情酌情處理,。
(4)婚后一方或雙方取得公房承租權(quán)的，無論誰是承租人,，另一方均有權(quán)分割公房權(quán)益,。
(5)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權(quán)的,，雖然房子是婚前一方承租的,，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權(quán)益就是兩個人共有的,。
(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋,。
(7)夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后,，另一方單位另給調(diào)換公房的,，也就是說，婚后調(diào)換的公房,，使用權(quán)也是雙方共有的,。
(8)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換公房的,。
(9)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形,。這是個彈性條款，法院有自由裁量權(quán),，當(dāng)法院認(rèn)為將公房承租權(quán)僅判給一方顯失公平,，或有其他嚴(yán)重不妥的后果時，就可以根據(jù)該條酌情處理,。
(二)公房使用權(quán)判給男方,，還是判給女方呢?
根據(jù)最高院的司法解釋，結(jié)合實際業(yè)務(wù)經(jīng)驗,，筆者認(rèn)為,，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則。
(1)照顧撫養(yǎng)子女的一方,。夫妻離婚,，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長,，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境,，將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方，合情合理,。此外,，根據(jù)最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng),。
(2)男女在同等條件下,，照顧女方。這不是“女士優(yōu)先”的問題,，而是在一般情況下,，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調(diào)查,，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：第一個階段是剛結(jié)婚兩年內(nèi),，進了“圍城”，想出去;第二個階段是三十五歲左右,，男方事業(yè)有成,，有外遇，容易離婚;第三個階段是五十五到六十歲,，覺得人生一世,，也要瀟灑一回，容易出軌,，導(dǎo)致離婚,。特別在第二個階段，離婚率相當(dāng)高,。
(3)照顧殘疾或生活困難的一方,。
(4)照顧無過錯一方。什么是“過錯”呢,，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚,。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情,，或有賭博等不良嗜好,，或道德品質(zhì)敗壞等。
(5)參考公房產(chǎn)權(quán)人(單位)的意見,，決定判給男方或女方,。
(三)公房使用權(quán)判給了一方，另一方能否取得補償?
(1)如果一方無權(quán)取得公房使用權(quán),，那么也就不存在補償問題,。
(2)如果雙方均有權(quán)取得公房使用權(quán)，由于使用權(quán)最終只能判給一方,，因此得房方應(yīng)向未得房方進行適當(dāng)補償,。
(四)“適當(dāng)補償”的標(biāo)準(zhǔn)如何界定?
對此，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定,。就本市而言,，公房若遇到拆遷,，承租人最高可以獲得拆遷費80%的補償款。據(jù)此,，筆者認(rèn)為,，可否參照拆遷,，以獲得安置的一半作價補償給另一方,。
(五)有“部分產(chǎn)權(quán)”的公房，離婚時如何分割?
根據(jù)最高院最新的關(guān)于《婚姻法》的司法解釋(二)第二十一條的規(guī)定,，離婚時,，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴,。
私房的分割
在實踐中,，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜,。主要可分為以下幾種類型,。
(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割?
這是最簡單,，也是最好處理的一種情形,。
首先，明確產(chǎn)權(quán),，不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn),。其次,，明確產(chǎn)值，即房屋價值,，按市場價計算,，不按當(dāng)初購房合同金額計算。再次,，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分,。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去,。比如,，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元,，貸款35萬元,，現(xiàn)值60萬元,，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是,，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元,，每人可分得15萬元。也就是說,，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元,，得房方單獨償還剩余的本金及利息。
(二)夫妻一方婚前付了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，離婚時房屋如何分割?
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋是婚前財產(chǎn),。因此，離婚時,，另一方無權(quán)要求分割,。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。
(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,，取得了房產(chǎn)證,，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得,，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn),。需要說明的是,，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸,，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然,，如果一方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn),。
(四)夫妻一方婚前付了部分房款,，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋,，離婚后如何分割?
該問題實際上就是,，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為,，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進行分割,。畢竟,，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結(jié)果而已,。
(五)夫妻一方婚前付了部分房款,，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,，離婚時,，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,，離婚時,，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴,。另外,，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟適用房,。購買以上三種房屋,，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的,，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決,。
(六)父母參與出資購買的房屋，子女離婚后,，房屋如何分割?
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與,，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資,，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外,。
在實踐中,，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出,，買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實,。對此,，法院一般的做法是,，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn),，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查,，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,，法院在這類案件中,，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴,。
(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字,，離婚后房屋如何分割?
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,，還有子女的名字,，或有父母的名字。對此,，法院一般不會將主動追加第三人,，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理,，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請,，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
(八)婚前雙方出資購房,，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,，離婚后房屋如何分割?
在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯,，婚前商議買房子,。后雙方共同出資，出于各種原因,，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字,，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚,，此時,，一方不承認(rèn)另一方購房時出過資，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財產(chǎn),，不作分割,。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護的,。也就是說,，即使一方真出了錢,，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補償,。
2,、 公房的使用、承租問題
(1)夫妻共同居住的公房,，具有下列情形之一,，雙方均可承租。
1)婚前一方承租,，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上,。
2)婚前一方承租本單位的房屋，離婚時,，雙方均為本單位職工,。
3)一方婚前借款建房取得公房承租權(quán)，婚后共同還款的,。
4)婚后一方或雙方申請取得承租權(quán),。
5)婚前一方承租的公房,，婚后拆遷取得房屋承租權(quán),。
6)夫妻雙方單位連建或購置的房屋。
7)一方將其承租的房屋交回,，另一方給調(diào)換房屋的,。
8)婚前雙方均有，婚后合并調(diào)換的,。
(2)應(yīng)當(dāng)依法照顧撫養(yǎng)子女的一方,，同等條件下照顧女方、照顧殘疾或生活困難的一方,，照顧無過錯方,。
(3)由一方承租的，給另一方面適當(dāng)?shù)难a償,。
(4)如公房較大的,，可隔開或調(diào)房，分別承租,。
(5)一方對另一方面承租的公房無權(quán)承租而住房有困難的,，可判決或調(diào)解暫住一到兩年期限?；蚪o另一方面一次性經(jīng)濟幫助,。
(6)法院調(diào)整或變更承租權(quán)的，應(yīng)征求房管部門的意見,，并依照有關(guān)部門規(guī)定辦理變更登記,。
(7)對夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋,，分得方給予對方一半價值的補償。如雙方條件相當(dāng),，可采取竟價方法解決,。
兩種比較特殊的房產(chǎn)的處理
1、小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房屬于違章建筑,，因沒有國家政府房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的房產(chǎn)證,，而不能在市場上進行流通，夫妻在離婚時,，是否應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割,。根據(jù)《婚姻法解釋二》第二十一條的規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的,，可以另行向人民法院提起訴訟,。”由此可以看出，對于產(chǎn)權(quán)不明確的房產(chǎn)如果夫妻雙方協(xié)商不成的,，法院不會判決產(chǎn)權(quán)歸屬,，但會根據(jù)實際情況判決歸誰使用，另一方作相應(yīng)補償,。
2,、宅基地建房
夫妻雙方共同申請宅基地的，目前農(nóng)村房子的價格大幅度提高,，不比城市的商品房低,，夫妻雙方共同或者夫妻一方申請的宅基地，作為夫妻共同財產(chǎn),，離婚時雙方都有份,。
對于夫妻一方婚前單獨申請，另一方參與出資的,，雖然沒有一起登記為房屋共有人的,，也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)共同共有。
網(wǎng)友咨詢一：協(xié)議離婚后分割好的房產(chǎn)還需要公證嗎?
我和前夫已離婚5年多,，當(dāng)時分割給他一套私有住宅,，他在沒有變更房主的情況下就去辦理了貸款，現(xiàn)在還沒有還清貸款沒拿回房產(chǎn)證和國土證和離婚協(xié)議書的情況下,，現(xiàn)在他要賣這套私有住宅,，但是他說必須我和他去公證，請問夫妻離婚后分割好的房產(chǎn)是否還需要我去和他公證?
婚姻幫律師解答：
離婚沒經(jīng)起訴，僅協(xié)議確定歸個人所有的房產(chǎn)處分時,，需要到房管部門變更房屋登記,，公證也可以，但不是必需的,。
網(wǎng)友咨詢二：離婚時分割夫妻共同房產(chǎn)要收集哪些證據(jù)?
和丈夫在打離婚官司,，想知道怎么收集到對自己有利的分割房產(chǎn)的證據(jù)?
婚姻幫律師解答：
實踐中這方面需要收集的證據(jù)主要存在兩類:一是房屋屬于共同財產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)證書在另一當(dāng)事人手里,，且不予認(rèn)可;二是,，夫妻一方在婚姻存續(xù)期間偷偷購置房產(chǎn)，另一方不了解具體信息;如果是第一種情況,，您既可以自己到房管登記部門去調(diào)取,，也可以委托律師去調(diào)查取證， 如果是第二種情況,，取證的難度就很大了,。就需要您用一定的技巧方法將該房屋的位置及登記名字搞清楚，如果是您丈夫(妻子)的名字就好辦了,，您可以在訴訟階段申請人民法院去調(diào)查;如果不是他的名字,，就不好說了，因為您還需要證明您的一方當(dāng)事人是該房屋的出資人,。 像第二種情況,，律師一般無法為您取證，只能靠法院的執(zhí)法力度,。
網(wǎng)友咨詢?nèi)弘x婚后房產(chǎn)改名問題?沒有足夠的能力換代怎么辦?
我們夫妻2年前買共同貸款買的房子,，現(xiàn)在要離婚了，我是男方,，拿下了房子，當(dāng)時是夫妻2人的名字,，現(xiàn)在要改成我一個人的名字,，請問怎么辦?我不可能一下子把貸款還掉。
婚姻幫律師解答：
1.房產(chǎn)證的名字并不急于改掉,，你在后期的還貸過程中,，保留憑據(jù)，寫明自己的名字就可以了,。你手上有你們的離婚協(xié)議書,，也已經(jīng)進行離婚登記，后期的還貸行為屬于個人投資,，將來如果你的前妻反悔,，在訴訟中，她也無權(quán)分割房產(chǎn)。2.處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn),，如果要進行變更登記的話,，必須要經(jīng)過銀行方面的首肯，估計還要重新簽訂還貸合同,，因為在原還貸合同中的一方義務(wù)人退出了,，導(dǎo)致合同的變更。銀行出于分擔(dān)還貸風(fēng)險考慮,，估計不會同意,。3.如果銀行方面同意的話，你可以和你的前妻,，帶齊相關(guān)材料進行變更登記,，具體事宜還是要問房管所。
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