(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權,，離婚后房屋如何分割?
這是最簡單,，也是最好處理的一種情形,。
首先,，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字,，均為共同財產(chǎn)。其次,，明確產(chǎn)值,，即房屋價值，按市場價計算,，不按當初購房合同金額計算,。再次，分清權益部分和債務部分,。如果涉及貸款,，先要將貸款部分除去。比如,，一套房子購買價是50萬元,，首付15萬元，貸款35萬元,，現(xiàn)值60萬元,，未還貸款30萬元,。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元,，每人可分得15萬元,。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元,，得房方單獨償還剩余的本金及利息,。
(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證,，離婚時房屋如何分割?
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋是婚前財產(chǎn),。因此，離婚時,，另一方無權要求分割,。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。
(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,，取得了房產(chǎn)證,，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得,，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn),。需要說明的是,，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸,，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然,，如果一方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn),。
(四)夫妻一方婚前付了部分房款,，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋,，離婚后如何分割?
該問題實際上就是,，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權歸屬有無關系的問題。筆者認為,，房產(chǎn)證雖然是物權憑證,，是證明房屋權屬關系的法定憑證,，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割,。畢竟,，財產(chǎn)權益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結果而已,。
(五)夫妻一方婚前付了部分房款,，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,，離婚時,，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時,，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的,，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權證后,，再由任何一方另行向法院起訴。另外,，最高院民一庭有關解釋明確,，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋,，在離婚時,，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權直接判決,。
(六)父母參與出資購買的房屋,，子女離婚后，房屋如何分割?
最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,，(1)父母在雙方結婚前的出資,，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結婚后的出資,，視為對夫妻雙方的贈與,，另有約定除外。
在實踐中,，還有一種情況：在離婚時,，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈與的,，并拿出借據(jù)證實。對此,，法院一般的做法是,，首先看另一方的態(tài)度,，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查,，因為債權人不能作為第三人參加訴訟,。因此，法院在這類案件中,，在對房屋進行分割的同時,，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字,，離婚后房屋如何分割?
比如,，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字,，或有父母的名字,。對此，法院一般不會將主動追加第三人,，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當事人的申請,，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理,，由當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請,，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴,，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果,，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
(八)婚前雙方出資購房,，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,，離婚后房屋如何分割?
在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯,，婚前商議買房子,。后雙方共同出資，出于各種原因,，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字,，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚,，此時,，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產(chǎn),，不作分割,。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的,。也就是說,，即使一方真出了錢,，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償,。
夫妻離婚房產(chǎn)分割的有關規(guī)定
根據(jù)現(xiàn)行法律,、法規(guī)及有關司法解釋，北青網(wǎng)將離婚后房屋分割主要分為公房使用權的分割和產(chǎn)權房的分割兩種,。
(一)公房使用權的分割
公房承租人僅有房屋的使用權,，不享有房屋的產(chǎn)權。因此,，在離婚時,，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權問題,。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中,，分割承租公房使用權的問題做了相關規(guī)定,。
1、在夫妻結婚登記前,，公房使用權已在一方名下,，離婚時，另一方可否要求分割使用權?
對該問題,，最高院的司法解釋采取了具體情況,，具體分析的原則。以下九種情況,，房產(chǎn)使用權應夫妻共同享有,。
(1)婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)5年以上的,，離婚時,，另一方有權要求分割公房使用權益。注意,，這里一方取得的時間是在婚前,，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短,，另一方均有權要求分割公房使用權益,。
(2)婚前一方承租的本單位公房，離婚時,，雙方均為本單位職工的,，也就是說，雖然夫妻雙方結婚不到五年，但調到同一個單位的,，另一方也可以要求分割公房使用權益,。
(3)一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的,，雖然公房所購時間為婚前,，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權要求分割公房使用權益,。當然,，這里還有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢,，另一方才有權提出該要求,，是一部分還是全部，司法解釋沒有規(guī)定,，實踐中由法院根據(jù)案情酌情處理,。
(4)婚后一方或雙方取得公房承租權的，無論誰是承租人,，另一方均有權分割公房使用權益,。
(5)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的,，雖然房子是婚前一方承租的,，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權益就是兩個人共有的,。
(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋,。
(7)夫妻一方將其承租的本單位公房,，交回本單位或交給另一方單位后,，另一方單位另給調換公房的，也就是說,，婚后調換的公房,，使用權也是雙方共有的。
(8)婚前雙方均租有公房,，婚后合并調換公房的,。
(9)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款,，法院有自由裁量權,，當法院認為將公房承租權僅判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時,，就可以根據(jù)該條酌情處理,。
2、公房使用權判給男方,，還是判給女方呢?
根據(jù)最高院的司法解釋,，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則：
(1)照顧撫養(yǎng)子女的一方,。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子,。為確保孩子的健康成長,，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境，將公房使用權判給帶孩子的一方,，合情合理,。此外，根據(jù)最高院的司法解釋,，兩周歲以下的孩子,，一般應判歸女方撫養(yǎng)。
(2)男女在同等條件下,，照顧女方,。在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大,。據(jù)調查,，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：第一個階段是剛結婚兩年內(nèi)，進了圍城,，想出去;第二個階段是三十五歲左右,，男方事業(yè)有成，有外遇,，容易離婚;第三個階段是五十五到六十歲,，覺得人生一世，也要瀟灑一回,，容易出軌,，導致離婚。特別在第二個階段,，離婚率相當高,。
(3)照顧殘疾或生活困難的一方。
(4)照顧無過錯一方,。什么是過錯呢,，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中,，主要的情形是一方有婚外情,，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等,。
(5)參考公房產(chǎn)權人(單位)的意見,，決定判給男方或女方。
3、公房使用權判給了一方,，另一方能否取得補償?
(1)如果一方無權取得公房使用權,，那么也就不存在補償問題。
(2)如果雙方均有權取得公房使用權,，由于使用權最終只能判給一方,，因此得房方應向未得房方進行適當補償。
適當補償?shù)臉藴嗜绾谓缍?
對此,，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定,。
(二)私房的分割
在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭,，而且情況相當復雜,。主要可分為以下幾種類型。
1,、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權,，離婚后房屋如何分割?
首先，明確產(chǎn)權,，不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn),。其次,，明確產(chǎn)值，即房屋價值,，按市場價計算,，不按當初購房合同金額計算。再次,，分清權益部分和債務部分,。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去,。也就是說,，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半,，得房方單獨償還剩余的本金及利息,。
2、夫妻一方婚前付了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，離婚時房屋如何分割?
按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時,，另一方無權要求分割,。
3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,，取得了房產(chǎn)證,，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得,，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn),。需要說明的是,，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸,，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然,，如果一方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn),。
4,、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的,，婚后雙方共同還貸的房屋,，離婚后如何分割?
房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證,，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn),，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。
5,、夫妻一方婚前付了部分房款,，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,，離婚時,，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時,，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的,，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權證后,，再由任何一方另行向法院起訴,。另外，最高院民一庭有關解釋明確,，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟適用房,。購買以上三種房屋，在離婚時,，尚未取得房產(chǎn)證的,，法院不宜就該房所有權直接判決。
6,、父母參與出資購買的房屋,，子女離婚后，房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,，父母在雙方結婚前的出資,，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;父母在雙方結婚后的出資,，視為對夫妻雙方的贈與,，另有約定除外。
在實踐中,，還有一種情況：在離婚時,，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈與的,，并拿出借據(jù)證實。對此,，法院一般的做法是,，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認,，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查,，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此,，法院在這類案件中,，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴,。
7,、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割?
比如,，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,，還有子女的名字，或有父母的名字,。對此,，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當事人的申請,，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理,， 由當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理,，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴,，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割,。
8,、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,，離婚后房屋如何分割?
在上述情況下離婚時,，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出過資,，認為房屋屬于其婚前個人財產(chǎn),，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下,，另一方的權益法院是無力保護的,。也就是說，即使另一方出了錢,，但不能證明出資行為,，法院也無法判決一方給予適當補償。
小編總結：一般來說,，夫妻雙方通過法院訴訟離婚的主要原因是因為在財產(chǎn)分割上達不成一致的意見,，尤其是對房屋的分割有爭議，在房價持續(xù)攀升的城市里,，房屋問題對于普通百姓來說是一個最大的問題,，因此，在離婚時,，房屋如何分割就成為離婚時焦點問題
