當事人甲的父親乙于1992年離婚，1994年市里統(tǒng)一實行房改政策,，乙購買了單位一套面積為73.9平方米的房改房,。1999年，乙與丙再婚,，2001年該房改房被拆遷,，乙與拆遷人簽訂了《拆遷房屋補償安置協(xié)議》，協(xié)議中約定：拆遷人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式給予補償和安置,。調(diào)換的拆遷安置房的面積為80多平方米,，與補償款找差結(jié)算后，乙支付了5000多元的差價,。安置房登記在乙一人名下,，乙與丙之間無夫妻財產(chǎn)約定。2010年乙病故,，甲與丙作為繼承人向公證處申請辦理該房產(chǎn)繼承公證,。

但在房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬上二人產(chǎn)生了爭議。丙認為該安置房是乙生前與其的夫妻共同財產(chǎn),，理由是：拆遷安置房的取得時間發(fā)生在乙,、丙二人的夫妻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn),。而甲認為該安置房是乙生前的個人財產(chǎn),，理由是：該拆遷安置房是以乙婚前個人所有的房改房取得的，應(yīng)當認定為乙的個人財產(chǎn),。

【法律分析】

認定上述拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬,，可以從以下兩個方面進行分析：

從拆遷安置房的來源分析。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃,、土地開發(fā)等原因進行拆遷,，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。拆遷安置對象時特定的被拆遷人,。拆遷安置房的獲得是以被拆遷人享有房屋所有權(quán)為前提,，雖然被拆遷人的房屋已經(jīng)消滅,，根據(jù)民法物權(quán)效力的延伸理論，拆遷安置房的獲得是對前一權(quán)利的補償或者說是前一物權(quán)的權(quán)利延伸,，是個人房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)換形式,，并不能改變房屋產(chǎn)權(quán)的狀況。案例所涉的拆遷安置房是乙的婚前個人房產(chǎn)的權(quán)利延伸,，是個人房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)換形式,，仍為乙的個人財產(chǎn)?！渡綎|省城市房屋拆遷管理條例》（2006年修訂）對此作出明確規(guī)定：“被拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，拆遷人應(yīng)當以所提供的安置房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋和被拆遷房屋的價格均按本條例的規(guī)定進行評估確定,。雙方結(jié)清差價后,，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。”只要雙方結(jié)清差價,，安置房屋的產(chǎn)權(quán)就歸被拆遷人所有,，而不問差價是誰支付的。因此,，上述房屋雖然差價是由乙丙共同支付的,，但并不影響安置房屋歸乙所有的事實。

從《婚姻法》對夫妻共同財產(chǎn)和個人財產(chǎn)的認定分析,?！痘橐龇ā返谑艞l第一款規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有,、部分共同所有,。約定應(yīng)當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的,，適用本法第十七條,、第十八條的規(guī)定。”《婚姻法》第十七條規(guī)定“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn),，歸夫妻共同所有：（一）工資,、獎金；（二）生產(chǎn),、經(jīng)營的收益,；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn),，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外,；（五）其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。”《婚姻法》司法解釋（二）第十一條對“其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”作了具體規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，下列財產(chǎn)屬于婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)”：（一）一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益,；（二）男女雙方實際取得或者應(yīng)當取得的住房補貼,、住房公積金；（三）男女雙方實際取得或者應(yīng)當取得的養(yǎng)老保險金,、破產(chǎn)安置補償費,。”《婚姻法》第十八條規(guī)定了夫妻個人財產(chǎn)的范圍：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn),；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費,、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn),；（四）一方專用的生活用品,；（五）其他應(yīng)當歸一方的財產(chǎn)。”《婚姻法》司法解釋（二）第十三條規(guī)定：“軍人的傷亡保險金,、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費屬于個人財產(chǎn),。”上述案例中,，被拆遷房屋是乙婚前通過房改優(yōu)惠政策取得的，是乙的婚前個人財產(chǎn),。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外,。”因此,，在乙丙并無夫妻財產(chǎn)約定的情況下，二人登記結(jié)婚后,，被拆遷房屋仍為乙的個人財產(chǎn),。《婚姻法》司法解釋（三）第五條規(guī)定：“夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益,，除孳息和自然增值外,，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。”拆遷安置房是由原房改房調(diào)換取得的,，是乙個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的自然增值,，應(yīng)認定為乙生前的個人財產(chǎn)。

由于被拆遷房屋在調(diào)換時,，被拆遷人用夫妻共同財產(chǎn)支付了差價,，這部分差價如何處理，可以參照《婚姻法》解釋（三）第十條的規(guī)定,，產(chǎn)權(quán)歸乙所有,。乙的繼承人對乙用夫妻共同財產(chǎn)支付的差價及其相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分應(yīng)考慮不動產(chǎn)的市場價格及其共同支付款項所占全部款項的比例因素進行補償。這部分補償應(yīng)為繼承人的債務(wù),。若被繼承人的配偶繼承房產(chǎn),，則因債權(quán),、債務(wù)混同而消滅，若其他人繼承房產(chǎn),，則應(yīng)在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)償還債務(wù),。

經(jīng)過公證員耐心和細致的講解，甲和丙一致同意認定該房屋系乙生前個人財產(chǎn),，由二人共同繼承,。

小編結(jié)語：婚前房產(chǎn)的認定有兩個關(guān)鍵的問題：一是“婚前”到“婚后”的時間劃分；二是“購房”時間點,，即什么時候開始視為購買房產(chǎn)成功,。 對于第一個問題，比較簡單,，夫妻雙方自領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間分割點,；對于第二個關(guān)鍵問題，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性,，應(yīng)當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點,。 對于一方在婚前購買的房屋，應(yīng)視為婚前個人財產(chǎn),，依法受到法律保護,。房屋產(chǎn)權(quán)如何界定就介紹到這里，更多婚前房產(chǎn)的相關(guān)問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有最專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑。