大體看來,，婚姻房產(chǎn)可能基于人為因素和市場因素兩種原因增值。就第一種而言,，最主要的人為因素有兩個：一是婚后裝修,，二是婚后出租。在房產(chǎn)裝修的情況下,，如果房產(chǎn)為甲男所有,，則裝修行為性質(zhì)依物權(quán)法理論應(yīng)為添附。根據(jù)從物隨主物的原則,，添附之物應(yīng)隨房產(chǎn)屬于甲男所有,。如果這種添附為甲男乙女共同出資,，裝修增值部分中屬于乙女應(yīng)得的份額，離婚時由甲男根據(jù)公平合理的原則折價補償給乙女,，但乙女很難主張基于添附所產(chǎn)生的房產(chǎn)增值,。在房產(chǎn)出租的情況下，依物權(quán)法理論所收取的租金應(yīng)為法定孳息,。如甲男乙女對租金收益分配無約定,，依物權(quán)法理論應(yīng)歸所有權(quán)人甲男所有。在以上兩種情況下,，如乙女對房產(chǎn)裝修和租賃耗費了人力物力,，則依照物權(quán)法理論推導(dǎo)出的結(jié)果將對乙女明顯不公。另一種是房產(chǎn)基于市場的原因而增值,，情況則更為復(fù)雜,，筆者不贅述。有一種觀點認為：因為《婚姻法司法解釋(二)》已規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個人財產(chǎn)投資的所得屬于夫妻共同財產(chǎn),，那么一方用婚前個人財產(chǎn)支付首付款購買的房屋升值所產(chǎn)生的收益,，認定為夫妻共同財產(chǎn)較為妥當。筆者不贊同這種觀點,。如果將房產(chǎn)看作是與股票類似的投資,，似乎這種增值應(yīng)當為共同財產(chǎn)。但在實現(xiàn)生活中,，大多數(shù)普通居民如購買一套房產(chǎn)只為居住使用,，非為投資盈利。如果在離婚分割房產(chǎn)時將上例中增值的5萬元歸為共同財產(chǎn)要求甲男支付2,。5萬元,，甲男若并不打算離婚當時賣出房產(chǎn)，則房產(chǎn)很可能在離婚后經(jīng)過若干年由于市場行情等原因貶值,，此種處理辦法對甲男也明顯不公,。

由上述分析可知，對于房產(chǎn)增值部分無論是絕對作為一方個人財產(chǎn)還是絕對作為夫妻共同財產(chǎn)進行處理都不公正,。

英國的法律對此類問題的處理作出了明確的規(guī)定,。《英國婚姻訴訟和婚姻財產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：“如果男方或女方以貨幣或貨幣的價值的方式對不動產(chǎn)或動產(chǎn)的增加作出了貢獻,，而且一方或雙方對于此種或出賣此種財產(chǎn)的收益有使用權(quán),，那么如果這種貢獻不是微不足道的，雙方又無相反的書面的或默契的協(xié)議,，作出此種貢獻的男方或女方就應(yīng)根據(jù)自己的貢獻和雙方的協(xié)議占有財產(chǎn)使用權(quán)的一定份額或增加所占有的份額,。”我國香港地區(qū)法律受英美法系的影響，其婚姻家庭立法也確認：夫妻一方以金錢或物資改變了不動產(chǎn)或動產(chǎn)的一部或大部權(quán)益,，份額的劃分可由雙方協(xié)商決定,，無協(xié)議時,，由法庭視情況決定。從上述規(guī)定可以看出,，英國和香港地區(qū)在實行分別財產(chǎn)制時,，有限地承認無所有權(quán)的夫妻一方可以取得對方財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán),，但唯一的條件就是用金錢和物資去改變那份財產(chǎn),。

英國當代最為著名的法官丹寧勛爵曾經(jīng)在《阿普爾頓訴阿普爾頓》案中處理過這類問題。在該案中的丈夫花了不少力氣修整了所有權(quán)屬于妻子的房產(chǎn),。后來他們分居了,，問題是丈夫是否有權(quán)得到報酬呢?丹寧勛爵指出夫妻雙方在結(jié)婚之時完全沒有想到今后要分居，對于房產(chǎn)的修繕沒有任何約定,，那么就應(yīng)當依照公平合理的原則,，丈夫理應(yīng)得到他為房產(chǎn)所增加的那部分價值，即他在修整工作所創(chuàng)造的價值和他提供的材料價值,。這樣一個處理方案顯然更加符合公平觀念,。

無獨有偶。我國臺灣地區(qū)2002年修訂的民法第一千零一十七條規(guī)定：“夫或妻婚前財產(chǎn),，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所生之孳息,，視為婚后財產(chǎn)。”王鑒澤稱其立法目的為“為保障他方配偶之協(xié)力,，及日后剩余財產(chǎn)之分配”(王鑒澤著《民法概要》,，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第六百五十二頁),。究其實質(zhì)，確立婚前財產(chǎn)的婚后孳息為共同財產(chǎn),，實為考慮到配偶一方對孳息之生成貢獻了心力,。

最高人民法院認為：“一方婚前所有的房屋出租而未通過共同勞動所取得的房屋租金等，認定為一方個人的財產(chǎn)比較適宜,。”(黃松有主編《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》,，人民法院出版社2004年版，第一百一十頁)

從目前城區(qū)基層法院審理的離婚訴訟案件中可以看到,，夫妻一方將屬于個人所有的房產(chǎn)出租,，租金收益因離婚時的分配而產(chǎn)生的糾紛比較普遍。筆者認為,，在婚姻關(guān)系中,，雙方對一方所有房產(chǎn)的租金收益分配無約定時，可以確認非產(chǎn)權(quán)方可以取得對方房產(chǎn)出租的收益權(quán);當雙方不能協(xié)商解決時,，首先應(yīng)考慮到大多數(shù)夫妻在共同生活中分工可能有所不同,，但都在為共同的家庭生活作貢獻這一公認的基本事實,。通過以上法理對比分析，并結(jié)合民事訴訟的證據(jù)規(guī)則,，筆者認為,，公正處理該類糾紛的思路是：雙方均不能舉證證明其承擔了房產(chǎn)出租的全部經(jīng)營管理工作，就應(yīng)推定夫妻關(guān)系存續(xù)期間的租金收益為共同財產(chǎn);非產(chǎn)權(quán)方舉證證明其對房產(chǎn)出租承擔了全部經(jīng)營管理工作,，應(yīng)根據(jù)雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對房產(chǎn)出租貢獻力的大小決定租金收益在離婚時的分配比例,，但不宜判決非產(chǎn)權(quán)方獲得全部租金收益;產(chǎn)權(quán)方舉證證明房產(chǎn)出租經(jīng)營管理完全由己方實施的，與對方無關(guān),，租金收益就應(yīng)歸己方所有,。

我國部分法院的處理辦法與上述思路不謀而合。如《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答》就認為：“當事人將屬于個人所有的房屋出租,，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料,，基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理，包括維護,、修繕,，所取得的租金事實上是一種夫妻共同經(jīng)營后的收入，因此,，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的租金一般認定為共同所有,。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個人所有”,，“人民法院可根據(jù)案件實際情況,，對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷,，前者原則為個人所有,，后者原則為共同所有。”此種處理辦法應(yīng)為個人所有的房產(chǎn)增值部分在離婚時分配的正解,。筆者建議最高人民法院在后續(xù)的婚姻法司法解釋中專門添加相關(guān)內(nèi)容,，為法官公正處理此類糾紛提供依據(jù)。

網(wǎng)友咨詢：婚前房產(chǎn)怎么分割,？

受人之托想知道一下婚前房產(chǎn)怎么分割,？

婚姻幫律師解答：

1993年，最高人民法院曾在司法解釋中規(guī)定：“一方婚前個人所有的財產(chǎn),，婚后由雙方共同使用,、經(jīng)營、管理的,，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年,，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)。”但自2001年我國《婚姻法》修改后,，上述司法解釋的規(guī)定因與《婚姻法》的新規(guī)定相抵觸而失效,。

《婚姻法》第十八條第一款第一項的規(guī)定：“婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。”對此,，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十九條進一步規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外,。”

因此,，如果婚前購買的房產(chǎn)被登記在夫妻一方的名下，該房產(chǎn)將成為夫妻一方的個人財產(chǎn),，而非夫妻共同財產(chǎn),。不論婚姻延續(xù)時間多長，該個人財產(chǎn)不會自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。 ,。

如果想把婚前個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，夫妻雙方可以協(xié)議約定共有房產(chǎn),，或者共同到房屋管理部門申請辦理析產(chǎn)登記手續(xù),，你也可以選擇不與對方協(xié)商，因為沒有法律依據(jù)可以證明對方有這個權(quán)利,。

小編結(jié)語：通過上文可知,，一方婚前所有的房屋出租而未通過共同勞動所取得的房屋租金等，認定為一方個人的財產(chǎn)比較適宜,。個人房產(chǎn)增值部分在離婚時的分配就介紹到這里,，更多婚前房產(chǎn)的相關(guān)問題，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有最專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。