網(wǎng)友咨詢：一方婚前購房離婚時(shí)怎么處理？
近日,，有讀者咨詢,，其在婚前以個(gè)人名義購買了一套房產(chǎn)，婚后用自己的工資收入還貸,。如今,，夫妻雙方要離婚，該套房產(chǎn)是否要分割,？婚后還貸的部分,，又怎么定性？
婚姻幫律師解答：
從上述情況看,，離婚時(shí),，房產(chǎn)應(yīng)屬于購房的一方，但婚后的還貸部分屬于夫妻共同還貸,。根據(jù)婚姻法司法解釋三的規(guī)定,，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則（離婚時(shí),，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí),，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決），由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。
【相關(guān)知識】：一方婚前財(cái)產(chǎn)貸款購房離婚時(shí)如何分割,？
婚姻法司法解釋三》中的第十條：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。
對于該條司法解釋究竟該如何理解呢?首先我們需要把握的是，對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款,、婚后夫妻共同還貸的房屋,，無論完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn)都是不妥的。此類房產(chǎn)實(shí)際是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體,。法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)的原則是,，既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也要依照婚姻法關(guān)于照顧子女和女方利益的原則公平地分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，同時(shí)也不能損害作為債權(quán)人的銀行的合法利益,。對本條司法解釋可以分為以下幾個(gè)層次來深入理解：
第一，本條司法解釋有明確的適用范圍,。它規(guī)范了夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，登記于首付款支付方名下的不動(dòng)產(chǎn)的分割辦法,。其他情況的不動(dòng)產(chǎn)，并不適用此規(guī)定,，在此不一一列舉,。
第二，對于“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸”,，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面掌握,。一是從償還銀行貸款的時(shí)間看,，還貸的時(shí)間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一般即可認(rèn)定是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，而不區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中的哪一方收入,。二是看夫妻之間是否約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對涉案房屋的還貸問題有特別的約定。
第三,，由于此類不動(dòng)產(chǎn)中有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的成分,，因此在離婚時(shí)如何分割，首先應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決,。只有在雙方當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí),，法院才進(jìn)行判決。
第四,，該條司法解釋中的第二款提供的是法院針對上述特定情況的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)的一種方法,，從“可以”的表述表明，該分割方法并不是絕對的,。也就是說,，該條并不完全排除在特殊情況下，將此類房產(chǎn)判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能,。
第五,，判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補(bǔ)償時(shí)需考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項(xiàng)的一半,。價(jià)值判斷方法可以由雙方當(dāng)事人通過協(xié)議方式對涉案房屋的現(xiàn)有價(jià)值達(dá)成共識,，也可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價(jià)值評估。在法院處理案件時(shí),，通常當(dāng)事人需要提供如下基本情況：1,、涉案房屋購買時(shí)的價(jià)格;2、首付款數(shù)額以及其在購房全款中的比例;3,、按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額;4,、當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款的累計(jì)數(shù)額(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;5、尚未歸還的貸款及利息數(shù)額,。
第六,、如果在特殊情況下，法院將房屋判給非產(chǎn)權(quán)登記一方所有,，那么在還有貸款尚未償還完畢的情況下,，由于按揭貸款是以所購房屋為抵押物的，那么還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)也應(yīng)為同一當(dāng)事人,。否則一旦失去房屋的一方當(dāng)事人拒絕繼續(xù)還款,，銀行一旦起訴并請求拍賣該房屋，最終得到房屋產(chǎn)權(quán)的一方當(dāng)事人便會失去房屋,。
那么在審判實(shí)務(wù)中法院對于該類案件會如何處理呢?下面我們就來看看最高人民法院對于該類案件所給出的審判指導(dǎo)：
一,、在適用該條司法解釋將房屋判歸非婚前按揭貸款購房一方當(dāng)事人所有時(shí),，一要判決由取得房屋所有權(quán)一方將購房者所支付的房屋首付款及夫妻共同還貸支付款項(xiàng)及其所對應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分的一半向另一方支付補(bǔ)償;二要妥善處理尚未歸還的銀行貸款，一般應(yīng)由判決取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)繼續(xù)還貸的義務(wù),。
二,、對于確定未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)一方所應(yīng)得到的補(bǔ)償款數(shù)額，根據(jù)通常多數(shù)法院采取的計(jì)算方式進(jìn)行計(jì)算(此處不列舉),。如果購房者是男方,，離婚是雙方當(dāng)事人無子女，或者雖然有子女但女方經(jīng)濟(jì)獨(dú)立,，無需照顧,，則上述分割方式可直接適用。但如果離婚時(shí)子女兩歲,，需要隨女方生活,，女方另有居住房屋但經(jīng)濟(jì)困難，則首先考慮在分割上述不動(dòng)產(chǎn)時(shí),，對于夫妻共同還貸部分所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，分割時(shí)根據(jù)照顧女方和子女利益的原則,，給女方多分,。如果根據(jù)實(shí)際情況，法官認(rèn)為將該部分全部分給女方才足以體現(xiàn)照顧子女和女方利益的原則,，判決結(jié)果并不違反該條司法解釋的規(guī)定,。如果離婚時(shí)女方?jīng)]有住處，則法院還可以依據(jù)婚姻法第四十二條和《婚姻法司法解釋一》第二十七條之規(guī)定,，判決男方對女方給予幫助,，讓承擔(dān)撫育子女義務(wù)的女方在此房屋居住，直到其另行找到住處或再婚,。
三,、如果雙方當(dāng)事人婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長，夫妻共同還貸的款項(xiàng)在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出婚前購房者支付的首付款所占比例,，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款,，則受訴法院可以根據(jù)案件的實(shí)際情況判決房屋歸婚前購房者的配偶所有，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù),。
四,、如果婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，離婚時(shí)不具備繼續(xù)償還銀行貸款的能力,，而另一方當(dāng)事人有此能力,，則為了避免涉案房屋被銀行行使抵押權(quán)，另一方要求取得所有權(quán)并按照該司法解釋規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的,，法院應(yīng)當(dāng)予以支持,。
小編結(jié)語：夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付，并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，房產(chǎn)登記在支付首付款一方名下，離婚房產(chǎn)歸登記一方,。更多一方婚前夠房離婚時(shí)如何處理的相關(guān)法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
