這里我們要討論的“婚前按揭房產(chǎn)”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)（限為個(gè)人行為,，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購(gòu)房行為,，此時(shí)可能房屋已為雙方婚前共有財(cái)產(chǎn)），婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn),。實(shí)際上,，案例1的核心是如何界定婚前按揭房產(chǎn)，進(jìn)而確定如何分割婚前按揭房產(chǎn)的問(wèn)題,。

1 .法律對(duì)一般婚前財(cái)產(chǎn)的原則性規(guī)定

現(xiàn)有的法律法規(guī)沒(méi)有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問(wèn)題做出明確的規(guī)定,，只是就一般的婚前財(cái)產(chǎn)的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外,，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有,，并且婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化未個(gè)人財(cái)產(chǎn),。這里尤其要提醒大家注意“婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)”這一點(diǎn),，因?yàn)樵?001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經(jīng)有過(guò)明文規(guī)定：婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)4年或者8年后可視為夫妻共有財(cái)產(chǎn),，但現(xiàn)在的法律對(duì)此問(wèn)題做了重大改變,。

2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割

上述對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)”,，然而僅憑此理解仍然會(huì)讓人疑惑重重,，需要進(jìn)一步剖析：

（1）何為“婚前”？何為“婚前購(gòu)房”,？

從上面的分析不難看出,，婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)：一是“婚前”到“婚后”的時(shí)間點(diǎn)；二是“購(gòu)房”時(shí)間點(diǎn),，即什么時(shí)候開(kāi)始算是購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn),。

對(duì)于前者，答案很簡(jiǎn)單，鑒于在通常情況下結(jié)婚需要進(jìn)行登記才被視為合法婚姻,，因此,，夫妻雙方自民政部門(mén)領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時(shí)間點(diǎn)，而其他諸如訂婚,、舉行婚禮等時(shí)間點(diǎn)都不具備法律上的意義,。對(duì)于后者，比較困擾,，在購(gòu)房一系列的過(guò)程中到底哪個(gè)才是“購(gòu)房”時(shí)間點(diǎn),？例如：在婚前簽了購(gòu)房合同，付了首期款,，婚后才進(jìn)行按揭貸款,，并辦了《房產(chǎn)證》，哪個(gè)才是“購(gòu)房時(shí)間點(diǎn)”,？

筆者認(rèn)為,，判斷是否屬于婚前“按揭”房的關(guān)鍵在于“按揭”房財(cái)產(chǎn)權(quán)的取得時(shí)間系在婚前或婚后。如果財(cái)產(chǎn)權(quán)的取得系在婚前,，但婚后才實(shí)際占有該項(xiàng)財(cái)產(chǎn),，其性質(zhì)仍屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。鑒于房屋在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇,，根據(jù)我國(guó)關(guān)于物權(quán)的登記公示效力,，購(gòu)房人真正取得所購(gòu)房屋所有權(quán)的時(shí)間點(diǎn)為辦理完房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得房產(chǎn)證之日,。因此,，認(rèn)為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日為購(gòu)房的時(shí)間點(diǎn)。其次,，房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人為一人,，屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在實(shí)踐中存在有男女雙方共同支付了首付款,，但產(chǎn)權(quán)證登記在一人名下,，后來(lái)婚姻關(guān)系沒(méi)有締結(jié)。此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人與另一方形成事實(shí)借貸關(guān)系,，應(yīng)償還對(duì)方支付的首付款,。

（2）按揭購(gòu)房過(guò)程中各方的法律關(guān)系如何？“共同還貸”如何補(bǔ)償對(duì)方,？

婚前個(gè)人所購(gòu)房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)已確定無(wú)疑,，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會(huì)對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么,？有人提出過(guò)這樣的觀點(diǎn)：在償還完所有銀行貸款前,，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時(shí)段分割為婚前婚后兩部分,，婚前個(gè)人支付的房?jī)r(jià)款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn),；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益,，這部分是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

在弄清楚這個(gè)問(wèn)題之前,，應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購(gòu)房各方的法律關(guān)系，即購(gòu)房人,、出賣(mài)人（如開(kāi)發(fā)商）和貸款銀行三方的關(guān)系,。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,，而購(gòu)房人與銀行則是房款借貸關(guān)系,。當(dāng)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù),、銀行將貸款金額劃入了開(kāi)發(fā)商帳戶(hù),，同時(shí)也辦理了房產(chǎn)證后，購(gòu)房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù),，雙方已經(jīng)結(jié)束了購(gòu)房合同的關(guān)系,。在此之后，購(gòu)房人向償還銀行借款的行為,，屬于購(gòu)房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債券債務(wù)行為,，并不影響所購(gòu)房屋所有權(quán)的歸屬。

如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款,，可以理解為是用夫妻共有的財(cái)產(chǎn)償還了一方的個(gè)人債務(wù),，因此，離婚時(shí)欠款的一方應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方,，這正如判例1中法院最終的判決一樣,。

3、現(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)鞔_了婚前一方的財(cái)產(chǎn)歸其本人所有,，否定了因婚姻關(guān)系存續(xù)到法定時(shí)間轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn),，有利于對(duì)一方婚前財(cái)產(chǎn)的保護(hù),，維護(hù)“一物一權(quán)”的基本原則,。但新法對(duì)一方婚前財(cái)產(chǎn)在婚姻關(guān)系存在期間的增值收益，當(dāng)另一方對(duì)此收益有貢獻(xiàn)時(shí),，是否享有收益所有權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定,。

有人認(rèn)為，房產(chǎn)升值部分應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑粭l指出：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，下列財(cái)產(chǎn)屬于婚姻法第十七條規(guī)定的‘其他應(yīng)當(dāng)共同所有的財(cái)產(chǎn)’：（一）一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益,；（二）男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼,，住房公積金；（三）男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險(xiǎn)金,、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi),。” 第一點(diǎn)規(guī)定的投資收益應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。

由于房屋的特殊性,，可以經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)間后升值,，對(duì)升值部分的分割，由于房屋的取得是在結(jié)婚之前,，其升值雖然是發(fā)生在婚后,，但是不屬于一種投資或收益性行為，升值部分是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，主要是從升值部分是否為收益來(lái)考慮的,，如果不是作收益考慮，對(duì)于升值的部分,，另一方是無(wú)權(quán)取得的,。

但是，如果一方在婚前購(gòu)買(mǎi)了一套以上的房屋,，那么,，我們可以這樣理解，公民擁有一套房屋是生存的需要,，而擁有兩套房屋則應(yīng)當(dāng)視為一種投資了,。對(duì)于另一套房屋的升值部分應(yīng)當(dāng)作為一種收益，也就應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配,。此外,，房屋的婚后共同還貸部分，筆者認(rèn)為應(yīng)視為一種共同投資行為,，此部分的房屋升值可做為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

另外，如果在婚姻存續(xù)期間對(duì)于房屋進(jìn)行了裝修等,，則是在夫妻存續(xù)期間內(nèi)的一種投入,，應(yīng)當(dāng)由房屋取得人對(duì)另一方支付裝修款的另一半。

案例：

2002年10月臺(tái)商王先生在上海買(mǎi)了一套商品房,，首付40萬(wàn)人民幣,銀行貸款40萬(wàn)人民幣,并辦理了產(chǎn)權(quán)證,。一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當(dāng)時(shí)王先生所買(mǎi)的房產(chǎn)已升值至100萬(wàn)民幣,，婚后雙方共同償還貸款,。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚,，當(dāng)時(shí)該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達(dá)到了140萬(wàn)人民幣,。雙方在談及房屋的分割問(wèn)題時(shí),，張女士認(rèn)為，該房屋目前的價(jià)值除去40萬(wàn)首付款以及王先生第一年支付的5萬(wàn)元還貸款之外,，其他的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),即140-40-5=95萬(wàn),要求對(duì)這部分共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。而王先生則認(rèn)為,該房產(chǎn)是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn).結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割,。后雙方將此糾紛訴之法院,。

法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個(gè)人財(cái)產(chǎn),，歸其個(gè)人所有,。而對(duì)于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應(yīng)將其中的一半償還張女士,。張女士不服,，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判,。

小編結(jié)語(yǔ)：財(cái)產(chǎn)分割是離婚中最容易遇到的問(wèn)題,，很多人對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)到底屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)總是弄不明白，特別遇到房產(chǎn)時(shí)就更加復(fù)雜了,。買(mǎi)房從簽合同到付首付,、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權(quán)證,、償還到款要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間,，一個(gè)人很有可能在這期間結(jié)婚又離婚，上文介紹了婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢的相關(guān)問(wèn)題,，更多婚前房產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線(xiàn)：4006-520-255，我們有最專(zhuān)業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。