夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。

二、婚前個人房產(chǎn)的增值部分怎樣分割,？

當(dāng)事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn),，這是屬于個人的婚前財產(chǎn)。夫妻雙方可以對婚前的房產(chǎn)作約定,，約定屬于夫妻共同財產(chǎn),。不作約定，則一般認(rèn)為是婚前的個人財產(chǎn),。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化,，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn),，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有,，而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是夫妻共同所有的財產(chǎn),。如果婚姻關(guān)系期間用共同財產(chǎn)償還該房產(chǎn)的貸款，相應(yīng)的增殖部分屬于共同財產(chǎn),。

【案情】

2006年3月,，方某因結(jié)婚需要在縣城購買了一套住房，價值11萬元,。同年10月,，方某與喬某(女)結(jié)婚，婚后一直在該房居住,。2010年7月,，由于雙方感情破裂，喬某提出離婚,，雙方對房屋屬方某婚前個人財產(chǎn)無異議,，但對房產(chǎn)在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的增值部分是否屬于夫妻同共財產(chǎn)產(chǎn)生較大爭議。方某認(rèn)為,，房屋(離婚時的市場價值為20萬元)系其婚前以個人財產(chǎn)購買,，屬其婚前個人財產(chǎn)，因此以其個人財產(chǎn)產(chǎn)生的孳息(房屋增值部分)自然而然地應(yīng)屬其個人所有,。而喬某認(rèn)為,，對于房屋屬于方某的婚前個人財產(chǎn)沒有異議，但其增值是在二人婚姻存續(xù)期間產(chǎn)生的,，故對增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

【分歧】

處理本案時存在三種不同意見：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前房產(chǎn)婚后增值部分屬個人財產(chǎn)，歸方某個人所有,。從法律關(guān)系上說,，方某對房屋的所有屬于物權(quán)關(guān)系，婚前房產(chǎn)婚后增值部分應(yīng)當(dāng)定性為法定孳息,。根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十六條規(guī)定 “法定孳息,，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得,；沒有約定或者約定不明確的,，按照交易習(xí)慣取得。”現(xiàn)在沒有交易習(xí)慣,，那么應(yīng)當(dāng)歸屬于財產(chǎn)所有人,。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前房產(chǎn)婚后增值部分屬夫妻共有財產(chǎn),?！痘橐龇ā返?7條和第18條的立法本意是婚前的財產(chǎn)歸屬個人，而婚后的各種收益均屬于共同財產(chǎn),。法律沒有規(guī)定不是個人的都應(yīng)當(dāng)是共有的,。所以在婚后賣出婚前個人房產(chǎn)時的增值部分應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)，如果一概作為個人財產(chǎn)處理,，是對夫妻之間可能的分工和其各自對家庭的貢獻(xiàn)的漠視,。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，喬某是否有權(quán)分割房屋增值部分,，關(guān)鍵要看房屋增值的主要原因是什么,？如果房屋增值是婚后雙方共同勞務(wù)導(dǎo)致的那么喬某有權(quán)要求分割增值部分收益，如果房屋增值是純自然的原因,，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān),，則喬某無權(quán)要求分割增值部分收益。

【評析】

現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的,，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn),；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用,；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn),；（四）一方專用的生活用品,；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn),。”《婚姻法》明確了夫妻個人財產(chǎn)的范圍，即凡屬于夫妻一方個人所有的財產(chǎn),，一般來說應(yīng)由其本人管理,、支配和處理，在離婚時即歸其個人所有，不再分割?，F(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋,，明確了婚前一方的財產(chǎn)歸其本人所有，否定了因婚姻關(guān)系存續(xù)到法定時間轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn),，有利于對一方婚前財產(chǎn)的保護(hù),，維護(hù)“一物一權(quán)”的基本原則。所以對于房屋屬于王某個人財產(chǎn)是毫無疑問的,。

對婚前一方房屋增值收益的歸屬,，最高人民法院在1993年11月3日《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》中規(guī)定：婚后8年內(nèi)雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修,、原拆原建,，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有,，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額,，由房屋所有權(quán)人折價補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的,，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理,。該司法解釋認(rèn)為，一方對另一方婚前所有的房屋進(jìn)行修繕,、裝修,、原拆原建行為時，對于增值部分依法享有所有權(quán),。

孳息是指從原物中所出之收益,，分為天然孳息和法定孳息兩種。我國學(xué)者對于婚前財產(chǎn)的孳息歸屬有不同的看法,，有的學(xué)者認(rèn)為,，無論收益屬于天然孳息或法定孳息，應(yīng)以雙方是否投入了時間和精力來區(qū)分,，投入了的屬共同財產(chǎn),，沒有投入的仍屬個人財產(chǎn)。而有的又認(rèn)為,，在婚姻家庭法領(lǐng)域,，由于夫妻共同財產(chǎn)制的限制，婚前財產(chǎn)在婚后所生的孳息雖仍由原物所有人所有,，但這些孳息的所有權(quán)歸屬于夫妻雙方,，而不是僅歸屬于原物所有人個人。

筆者認(rèn)為, 對婚前財產(chǎn)收益的歸屬, 不應(yīng)按收益的性質(zhì)來區(qū)別對待,，而應(yīng)按對收益取得是否承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)來劃分,。對一方?jīng)]投入時間,、精力的收益如利息、股權(quán)分紅等應(yīng)為個人財產(chǎn),；對雙方都投入了時間,、精力共同經(jīng)營、管理后取得的收益則應(yīng)由雙方共同分享,。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，不動產(chǎn)房屋交換價值同時受人為和客觀因素的影響。人為因素表現(xiàn)在夫妻雙方共同對房屋進(jìn)行的占有,、維護(hù)和裝修等,，并排除他人對建筑物的非法侵害，使房屋維持其一般使用價值并優(yōu)化,?？陀^方面受國家宏觀政策的調(diào)整、土地價格的變化和供求關(guān)系的制約,，房屋的價值得以變動,，給購房人帶來了一定的收益預(yù)期。盡管受到人為因素和客觀方面的影響,，房屋價值變動的前提條件是房屋的完整健全存在,。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不論所居住的房產(chǎn)實(shí)際上屬于一方所有還是雙方共同共有,，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對房產(chǎn)進(jìn)行共同管理和維護(hù),。即使是一方婚前購買的房產(chǎn)，婚后另一方共同居住,、維護(hù),、修繕，表明其主觀是以房屋所有人參與房產(chǎn)的實(shí)際維護(hù)和經(jīng)營,，且對方對此明知并接受,。因此在合法有效的婚姻關(guān)系尚未解除前，夫妻雙方對共同居住的房產(chǎn)均投入了相當(dāng)?shù)臅r間,、精力共同經(jīng)營和管理,。對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房產(chǎn)的增值收益孳息,，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致,，夫妻雙方均有獲得此收益的權(quán)利，而不論增值產(chǎn)生的原因,。

綜上,，筆者認(rèn)為婚前房產(chǎn)婚后增值部分應(yīng)為夫妻共有財產(chǎn)。

小編結(jié)語：如果夫妻結(jié)婚時約定了婚前財產(chǎn)的全部或者一部分屬于夫妻的共同財產(chǎn),，那么,，約定的這一部分的財產(chǎn)增值部分就屬于夫妻共同財產(chǎn)。同樣的,，因這部分共同財產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)也應(yīng)該算作夫妻共同的債務(wù)處理,。婚前房產(chǎn)如何分割及婚前個人房產(chǎn)的增值部分怎樣分割就介紹到這里,，更多婚前房產(chǎn)的相關(guān)問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有最專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。