夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

二,、婚前個(gè)人房產(chǎn)的增值部分怎樣分割,？

當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)，這是屬于個(gè)人的婚前財(cái)產(chǎn),。夫妻雙方可以對(duì)婚前的房產(chǎn)作約定,，約定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不作約定,，則一般認(rèn)為是婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分,，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化,，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致,，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有,，而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。如果婚姻關(guān)系期間用共同財(cái)產(chǎn)償還該房產(chǎn)的貸款,，相應(yīng)的增殖部分屬于共同財(cái)產(chǎn),。

【案情】

2006年3月，方某因結(jié)婚需要在縣城購買了一套住房,，價(jià)值11萬元,。同年10月，方某與喬某(女)結(jié)婚,，婚后一直在該房居住,。2010年7月,，由于雙方感情破裂，喬某提出離婚,，雙方對(duì)房屋屬方某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)無異議,，但對(duì)房產(chǎn)在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的增值部分是否屬于夫妻同共財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生較大爭議。方某認(rèn)為,，房屋(離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為20萬元)系其婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買,，屬其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的孳息(房屋增值部分)自然而然地應(yīng)屬其個(gè)人所有,。而喬某認(rèn)為,，對(duì)于房屋屬于方某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)沒有異議，但其增值是在二人婚姻存續(xù)期間產(chǎn)生的,，故對(duì)增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

【分歧】

處理本案時(shí)存在三種不同意見：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前房產(chǎn)婚后增值部分屬個(gè)人財(cái)產(chǎn),，歸方某個(gè)人所有,。從法律關(guān)系上說，方某對(duì)房屋的所有屬于物權(quán)關(guān)系,，婚前房產(chǎn)婚后增值部分應(yīng)當(dāng)定性為法定孳息,。根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十六條規(guī)定 “法定孳息，當(dāng)事人有約定的,，按照約定取得,；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得,。”現(xiàn)在沒有交易習(xí)慣,，那么應(yīng)當(dāng)歸屬于財(cái)產(chǎn)所有人。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，婚前房產(chǎn)婚后增值部分屬夫妻共有財(cái)產(chǎn),。《婚姻法》第17條和第18條的立法本意是婚前的財(cái)產(chǎn)歸屬個(gè)人,，而婚后的各種收益均屬于共同財(cái)產(chǎn),。法律沒有規(guī)定不是個(gè)人的都應(yīng)當(dāng)是共有的。所以在婚后賣出婚前個(gè)人房產(chǎn)時(shí)的增值部分應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),，如果一概作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理,，是對(duì)夫妻之間可能的分工和其各自對(duì)家庭的貢獻(xiàn)的漠視。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,，喬某是否有權(quán)分割房屋增值部分,，關(guān)鍵要看房屋增值的主要原因是什么？如果房屋增值是婚后雙方共同勞務(wù)導(dǎo)致的那么喬某有權(quán)要求分割增值部分收益,，如果房屋增值是純自然的原因,，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān),，則喬某無權(quán)要求分割增值部分收益,。

【評(píng)析】

現(xiàn)行《婚姻法》第18條規(guī)定：“有下列情形之一的,，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi),、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用,；（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品,；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn),。”《婚姻法》明確了夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，即凡屬于夫妻一方個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),，一般來說應(yīng)由其本人管理,、支配和處理，在離婚時(shí)即歸其個(gè)人所有,，不再分割?，F(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，明確了婚前一方的財(cái)產(chǎn)歸其本人所有,，否定了因婚姻關(guān)系存續(xù)到法定時(shí)間轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn),，有利于對(duì)一方婚前財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，維護(hù)“一物一權(quán)”的基本原則,。所以對(duì)于房屋屬于王某個(gè)人財(cái)產(chǎn)是毫無疑問的,。

對(duì)婚前一方房屋增值收益的歸屬，最高人民法院在1993年11月3日《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》中規(guī)定：婚后8年內(nèi)雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕,、裝修,、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的,，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有,，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價(jià)補(bǔ)償另一方,；進(jìn)行過擴(kuò)建的,，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。該司法解釋認(rèn)為,，一方對(duì)另一方婚前所有的房屋進(jìn)行修繕,、裝修、原拆原建行為時(shí),，對(duì)于增值部分依法享有所有權(quán),。

孳息是指從原物中所出之收益，分為天然孳息和法定孳息兩種,。我國學(xué)者對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)的孳息歸屬有不同的看法,，有的學(xué)者認(rèn)為,，無論收益屬于天然孳息或法定孳息，應(yīng)以雙方是否投入了時(shí)間和精力來區(qū)分,，投入了的屬共同財(cái)產(chǎn),，沒有投入的仍屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而有的又認(rèn)為,，在婚姻家庭法領(lǐng)域,，由于夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的限制，婚前財(cái)產(chǎn)在婚后所生的孳息雖仍由原物所有人所有,，但這些孳息的所有權(quán)歸屬于夫妻雙方,，而不是僅歸屬于原物所有人個(gè)人。

筆者認(rèn)為, 對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)收益的歸屬, 不應(yīng)按收益的性質(zhì)來區(qū)別對(duì)待,，而應(yīng)按對(duì)收益取得是否承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)來劃分,。對(duì)一方?jīng)]投入時(shí)間、精力的收益如利息,、股權(quán)分紅等應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn),；對(duì)雙方都投入了時(shí)間、精力共同經(jīng)營,、管理后取得的收益則應(yīng)由雙方共同分享,。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，不動(dòng)產(chǎn)房屋交換價(jià)值同時(shí)受人為和客觀因素的影響,。人為因素表現(xiàn)在夫妻雙方共同對(duì)房屋進(jìn)行的占有,、維護(hù)和裝修等，并排除他人對(duì)建筑物的非法侵害,，使房屋維持其一般使用價(jià)值并優(yōu)化,。客觀方面受國家宏觀政策的調(diào)整,、土地價(jià)格的變化和供求關(guān)系的制約,，房屋的價(jià)值得以變動(dòng)，給購房人帶來了一定的收益預(yù)期,。盡管受到人為因素和客觀方面的影響,，房屋價(jià)值變動(dòng)的前提條件是房屋的完整健全存在。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，不論所居住的房產(chǎn)實(shí)際上屬于一方所有還是雙方共同共有,，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行共同管理和維護(hù)。即使是一方婚前購買的房產(chǎn),，婚后另一方共同居住,、維護(hù)、修繕,，表明其主觀是以房屋所有人參與房產(chǎn)的實(shí)際維護(hù)和經(jīng)營,，且對(duì)方對(duì)此明知并接受,。因此在合法有效的婚姻關(guān)系尚未解除前，夫妻雙方對(duì)共同居住的房產(chǎn)均投入了相當(dāng)?shù)臅r(shí)間,、精力共同經(jīng)營和管理,。對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房產(chǎn)的增值收益孳息,，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致,，夫妻雙方均有獲得此收益的權(quán)利,，而不論增值產(chǎn)生的原因,。

綜上，筆者認(rèn)為婚前房產(chǎn)婚后增值部分應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn),。

小編結(jié)語：如果夫妻結(jié)婚時(shí)約定了婚前財(cái)產(chǎn)的全部或者一部分屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn),，那么，約定的這一部分的財(cái)產(chǎn)增值部分就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。同樣的,，因這部分共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)也應(yīng)該算作夫妻共同的債務(wù)處理?；榍胺慨a(chǎn)如何分割及婚前個(gè)人房產(chǎn)的增值部分怎樣分割就介紹到這里,，更多婚前房產(chǎn)的相關(guān)問題，請(qǐng)撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有最專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。