案情：

張先生2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房,。余款48萬元張先生做了按揭貸款,，銀行月供款為3000元,。2003年5月張先生取得了房產(chǎn)證,，2003年4月張先生與王女士結(jié)婚，并共同用工資交納月供款,。2006年4月倆人離婚,。此時房產(chǎn)市場價值為100萬元，貸款余額為46萬元,。

爭議焦點：該房產(chǎn)應(yīng)如何分割,？

房產(chǎn)律師解答：

為便于比較，該案例僅與情形55中的案例在取得房產(chǎn)證的時間上存在不同（婚后取得）,，其他條件兩個案例均相同,。那么，我們?nèi)砸陨虾：徒K所代表的兩種觀點進(jìn)行分析,，可以得出該案的如下兩種處理結(jié)果：

上海法院一般認(rèn)為,，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的,，該房屋仍為其個人財產(chǎn)。同樣,，按揭貸款為其個人債務(wù),。婚后配偶一方參與清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。故在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù),，為個人債務(wù),。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)向?qū)Ψ接枰苑颠€,。據(jù)此,，此種情況下，該房產(chǎn)和46萬元剩余債務(wù)均歸張先生所有和承擔(dān),。王女士可以分割到3年來月供款總額的一半,，即54000元。

而江蘇法院一般認(rèn)為,，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸,，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，如果婚后取得房屋所有權(quán)的,，無論產(chǎn)權(quán)是登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割,。對于一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半,；尚欠的貸款,，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還,。因此,，此種情況下，該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn),。如果張先生取得該房產(chǎn),，則王女士可獲得房產(chǎn)現(xiàn)值的一半50萬元，扣除王女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的23萬元債務(wù)和應(yīng)返還給張先生的6萬元首付款后,，張先生仍應(yīng)支付給王女士21萬元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（也可用100萬減去46萬元得出房屋扣除剩余債務(wù)后的凈值54萬元,，其中凈值一半歸王女士即27萬元，再減去王應(yīng)歸還張先生的6萬元后,，可得出王女士可獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為21萬元）,。該數(shù)額略高于婚前取得房產(chǎn)證的情形。

由于上海市高級人民法院關(guān)于婚姻法司法解釋的解答中認(rèn)為誰付款則產(chǎn)權(quán)歸誰,，而江蘇省高級人民法院的征求意見稿中則認(rèn)為應(yīng)以取得房產(chǎn)證的時間作為認(rèn)定按揭房屋是否屬于夫妻共同所有的判斷標(biāo)準(zhǔn),。由此導(dǎo)致該案如果在不同的兩地法院處理時，可能會出現(xiàn)上述兩種不同的結(jié)果,。這也代表了實踐中關(guān)于這一問題的兩種主要觀點,。

需要注意的是，在購房時間和結(jié)婚時間兩個時間點的認(rèn)定上，購房時間應(yīng)以交納購房首付款的實際出資時間為準(zhǔn),。而結(jié)婚的時間應(yīng)以到民政部門登記取得結(jié)婚證的時間為準(zhǔn),。諸如訂婚、舉辦婚禮,、請吃喜宴,、未婚同居等行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明,。

法律分析：

婚前通過按揭購買的房屋由于婚后仍需要持續(xù)還款,，而婚后用于還款的工資、獎金收入均屬于夫妻共同財產(chǎn),，因此,，不論用哪一方的收入支付月供款，都應(yīng)視為夫妻共同還款的行為,。這樣一來,，離婚時婚前按揭房屋的分割就成了比較棘手的疑難問題。其中的兩大焦點是：此種房屋應(yīng)否認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),？如果不能認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),，則房產(chǎn)所有人的配偶是否有權(quán)分割房屋的增值部分？在處理上述問題上,，司法實踐中大致存在兩種觀點,，并由此帶來了兩種不同的判決結(jié)果。第一種觀點認(rèn)為誰出資則誰所有,，婚前還是婚后取得房產(chǎn)證不是認(rèn)定房產(chǎn)是否屬于共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)增值部分當(dāng)然屬于產(chǎn)權(quán)人所有,。第二種觀點則認(rèn)為,，即便是一方婚前支付房價款的房屋，只要是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房產(chǎn)證的,，就屬于夫妻共同所有,。即使是產(chǎn)權(quán)人婚前取得的房產(chǎn)證，但只要夫妻雙方共同還貸的,，產(chǎn)權(quán)人的配偶也有權(quán)分割房產(chǎn)的增值部分,。以上兩種觀點分別以上海和江蘇兩地高級法院所持觀點為代表。

筆者比較贊同第一種觀點即上海法院所代表的觀點,，理由是：首先,，在婚前用個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)，無論何時取得房產(chǎn)證,，該房產(chǎn)都屬于婚前個人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化形態(tài),。在房價款通過首付款和按揭貸款支付給開發(fā)商之后，買受人依據(jù)《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買方付款義務(wù)已全部履行完畢，其取得房產(chǎn)證只是時間上的早晚問題,。因此,，該房產(chǎn)理應(yīng)屬于買受人的個人財產(chǎn)。況且,，我國《婚姻法》也并沒有規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn),，就是夫妻共同財產(chǎn)。如果按照第二種觀點,，則會出現(xiàn)在結(jié)婚前一天取得房產(chǎn)證的,，即是個人財產(chǎn)，而在結(jié)婚當(dāng)天取得房產(chǎn)證的,，就是夫妻共同財產(chǎn),。這對于買受人而言，既不公平也沒有法律依據(jù),。其次,，夫妻共同承擔(dān)月供款的行為，屬于一方承擔(dān)了房產(chǎn)所有人向銀行的還款義務(wù),，是用夫妻共同財產(chǎn)承擔(dān)個人債務(wù)的債務(wù)承擔(dān)行為,，而不是向開發(fā)商支付房價款取得物權(quán)的行為。由此在雙方離婚時,，房產(chǎn)所有人對另一方構(gòu)成債務(wù)關(guān)系,，應(yīng)將另一方已經(jīng)承擔(dān)的款項部分予以返還。再次,，房屋的價值無論是升還是跌都?xì)w屬于其物權(quán)所有人,。房屋的增值是由于房產(chǎn)交換價值的升高所造成，增值部分當(dāng)然歸產(chǎn)權(quán)人所有,。一方在沒有成為產(chǎn)權(quán)人的情況下,，不能僅因為替產(chǎn)權(quán)人還了債就取得房產(chǎn)的增值收益。不然,，如果房價下跌了,，那么是否能要求共同償債的一方承擔(dān)補(bǔ)償損失的責(zé)任呢？如果這樣做,，顯然是荒唐的,，也不符合最高人民法院司法解釋關(guān)于“個人婚前財產(chǎn)非經(jīng)雙方約定不會自然轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)”規(guī)定精神。因此,，筆者認(rèn)為第一種觀點更符合法律規(guī)定和物權(quán)的法理,。

特別提示：

1、處理此類問題的事前防范措施,。由于個人婚前財產(chǎn)不再自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。因此,，在一方為對方婚前購買的房屋還貸時，如果擔(dān)心自己雖然省吃儉用,、苦心操持卻不能成為房屋的真正主人的話,，完全可以與對方協(xié)商，通過夫妻財產(chǎn)協(xié)議的形式將該套房屋約定為夫妻的共有財產(chǎn),。而購房的一方如果擔(dān)心對方這樣取得房產(chǎn)太過輕易,，則可以在夫妻財產(chǎn)協(xié)議中約定該房產(chǎn)成為共有財產(chǎn)的條件，比如經(jīng)過一定的婚姻年限等,。

2,、處理此類問題的事后救濟(jì)策略。無論是上海市高級人民法院的解答還是江蘇省高級人民法院的征求意見稿,，都不屬于法律解釋或司法解釋的范疇,，而只是工作文件，其均不具有法律適用上的強(qiáng)制力,。當(dāng)然,，對于當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖硐嚓P(guān)案件而言，這些工作文件將對司法審判起到指導(dǎo)或參考作用,。這樣,，對于當(dāng)事人而言，雙方首先可以從預(yù)測上述法院不同的審判結(jié)果出發(fā),，選擇對自己有利的法院管轄,。如果案件不符合選擇管轄的情形時，則一方可以通過引用上述兩種觀點中對自己有利的觀點向法院闡明自己的主張,，爭取對自己有利的判決結(jié)果,。