案情簡介：
張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚，婚后無子,。
張海在2001年以自己名義貸款購A房一處,，首付20萬，貸款15萬,，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證,。A房月還貸2000元。
2004年4月，張海將A房出售,，得售房款100萬元,，沖減貸款余額本金10萬元，實際得房款90萬元,。
2004年8月,，張海將售A房得款90萬元作為首付，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處,，B房首付款90萬元,，貸款200萬，月還款10000元,。
2006年4月,，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚，李蘭同意離婚,，但要求分割B房,。
爭議焦點：
本案系爭B房，李蘭是否有權(quán)分割系本案爭議焦點,。
原告張海認(rèn)為：
B房購房款系原告婚前A房出售款所得,，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下，被告無權(quán)分割,。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補(bǔ)償,。
被告李蘭認(rèn)為：
B房系原告在婚后購得，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后,。B房雖大部分為原告出資,，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F(xiàn)原告用A房售房款購B房,，應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割。
一審法院審理：
上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得,，但A房被告也參與還貸，故對A房理應(yīng)享有權(quán)益,。原告購買B房房款中,，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分。現(xiàn)雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認(rèn),，離婚后B房由原告所有,，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān)，原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元,。
二審法院審理：
原告張海不服一審法院判決,，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院,。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議,，原告一次性向被告支付20萬元,，房產(chǎn)歸原告，雙方無其它爭議,，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案,。
律師分析：
作為原告即上訴人張海的代理人，賈明軍,、王冰律師出庭應(yīng)訴,。在庭審的過程中,，我們的主要觀點有以下幾個方面：
其一,、系爭房產(chǎn)A房為張海個人物權(quán)。
根據(jù)2004年9月7日,，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條,，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款,，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出,，“夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的,，該房屋仍為其個人財產(chǎn)。同樣,，按揭貸款為其個人債務(wù),。婚后配偶一方參與清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。因此，離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還,。”
根據(jù)以上規(guī)定，本案系爭房產(chǎn)A婚后共同還貸,，但A房物權(quán)本身為張海的個人財產(chǎn),，對于婚后共同還貸部分，才為共同財產(chǎn),。一審法院認(rèn)為李蘭參與了還貸,，就對A房屋享有一定權(quán)利的觀點是欠妥的，就物權(quán)本身來說，A應(yīng)屬上訴人個人物權(quán),，只是對于婚后共同還貸部分,，被上訴人才享有一半的權(quán)利，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同,，不可能產(chǎn)生增值部分,，因為這是基于債權(quán)產(chǎn)生。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個法律概念,。
其二,、張海購買B房的錢款，是由絕大部分個人財產(chǎn)和一小部分共同財產(chǎn)購得,，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤,。
上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚，2004年4月抵押貸款終止,，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個月,，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元，婚后該套房產(chǎn)共計還貸48000元,，被上訴人擁有一半份額即為24000元,。
根據(jù)上海高院的解答規(guī)定，在出售房屋時,，李蘭僅就還貸部分擁有份額,，對還貸部分的增值部分不享有份額，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生,，而與房產(chǎn)物權(quán)沒有直接法律關(guān)系,，而一審法院認(rèn)為李蘭還對還款部分的增值部分享有權(quán)利顯然混淆了債權(quán)物權(quán)的法律關(guān)系，違反了上海高院的相關(guān)規(guī)定精神,。
張海購買本案B房共用去290萬,，貸款200萬，該套房屋共計購買價格300萬,。即使基于共同還貸有48000元的共同財產(chǎn)與系爭房產(chǎn)有關(guān)聯(lián),，但也僅僅占到1.6%。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右,，從2004年8月份至2006年4月共計20個月,，共計還貸：200000元。
以上可以看出,，在購買B房時,，共用去2900000萬元，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元,，占全部首付款的97.3%,，夫妻共同財產(chǎn)關(guān)聯(lián)部分為48000萬元,，占全部首付款的2.7%。在分割本案系爭房產(chǎn)時,，應(yīng)將張海個人財產(chǎn)部分以及夫妻共同財產(chǎn)部分分開,，而一審法院判決卻不加區(qū)分，把所有出資都算為共同財產(chǎn),。本案房價一審時雙方共識為300萬元,，尚有銀行貸款200萬元，房產(chǎn)凈值部分有10萬元,，即使分割,，也劃清個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)的比例后，將共同財產(chǎn)部分予以分割,。而本案中,，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價款40萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋權(quán)益中屬于夫妻雙方部分的財產(chǎn)份額,，顯然是錯誤的,。
二審法院居間調(diào)解,，能降低一審判決20萬元的結(jié)果調(diào)解結(jié)案,，說明我們的代理意見對二審法院產(chǎn)生了較大影響，并且使李蘭及其代理人在一審對其有利的情況下,，對二審結(jié)果沒有信心,，才能達(dá)成以上調(diào)解結(jié)果，使雙方握手言和,，減紛息訟,。
該案啟迪：
在上海，一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見,，婚后用共同財產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍,。在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房,，是非常應(yīng)該引起重視的,。這里律師有幾點建議：
1、 保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票;
婚前購房的合同以及發(fā)票,，是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù),，必須慎重保存。
2,、 若將婚前房產(chǎn)婚后出售,，最好將共同還貸部分留存。
婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金,，該筆現(xiàn)金為個人婚前財產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額,。將婚后共同還貸部分保留,，以便在發(fā)生爭議時作為共同財產(chǎn)處理，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷,，而對于個人財產(chǎn)部分可單獨自由處置,。
3、 售房款資金規(guī)范管理,。
售房后,，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個賬戶內(nèi),，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作,，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內(nèi),。每次存,、取款，保存好資金存取款憑條,。
4,、 買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易,。
轉(zhuǎn)賬的支付方式,，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時容易查清,。但若是現(xiàn)金交易,，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清，容易產(chǎn)生爭議,。
5,、 產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下。
若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢款再購房,，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下,，即使購房款為夫妻一方個人財產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下,，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有,，離婚時自然作為共同財產(chǎn)予以分割。但若登記在一方名下,，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利,。
6、 貸款盡量以一人名義,。
即使購房時用的全部是一方的資金,，購房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸,，就會給一方造成隱患,。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字,，便可推斷意味著認(rèn)可自己出資購的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時對自己不利,，所以盡量以一人名義貸款,，若能不貸款最好。
網(wǎng)友咨詢：離婚時婚前財產(chǎn)如何分配
2007年我和老婆結(jié)的婚,，她有一套房子(婚前的財產(chǎn)和我沒關(guān)系,，但是結(jié)婚時也沒有公證過財產(chǎn))，如果是她有外遇導(dǎo)致離婚,，請問專家房子是我們平分呢,，還是歸她，如果是歸她有沒有可能打官司能拿到房子的一半,。
婚姻幫律師解答：
夫妻對夫妻共同所有的財產(chǎn),，有平等的處理權(quán)和支配權(quán)，夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的,。
夫妻共同財產(chǎn)的界定：
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方或一方所得的財產(chǎn)稱為夫妻共同財產(chǎn),，歸夫妻共同所有和支配。夫妻共同財產(chǎn)主要包括下列財產(chǎn)：
(一)夫妻雙方或一方工資,、獎金,、津貼及其他工資性收入;
(二)夫妻雙方或一方生產(chǎn)、經(jīng)營的收益所得;
(三)夫妻雙方或一方通過其知識產(chǎn)權(quán)獲得的收益,。是指夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益;
(四)夫妻雙方或一方繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外;
《婚姻法》(2001修正) 第十八條 【夫妻一方的財產(chǎn)】有下列情形之一的,，為夫妻一方的財產(chǎn)：
(一)一方的婚前財產(chǎn);
(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補(bǔ)助費等費用;
(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn),。
小編結(jié)語：當(dāng)然,，若能采用夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面,，很少有夫妻能有如此之高的法律意識,。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時,，注意以上六點,，相信會對您大為有益!關(guān)于離婚房產(chǎn)分割的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助,。如果您有更多相關(guān)婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
