【案例簡(jiǎn)介】

張先生在婚前擁有一處房產(chǎn),，結(jié)婚后夫妻共同償還房貸?，F(xiàn)在張先生想把這處房產(chǎn)賣(mài)掉再買(mǎi)一套大點(diǎn)的房子，但又擔(dān)心房產(chǎn)處理后婚前的個(gè)人房產(chǎn)變成了夫妻共同財(cái)產(chǎn),。張先生為此咨詢律師：有什么辦法可以防止個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成共同財(cái)產(chǎn)嗎?

【律師說(shuō)法】

目前,，夫妻一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見(jiàn)，婚后用夫妻共同收入還婚前房貸的情況也較為普遍,。在結(jié)婚后,，一方將婚前所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，若不注意相關(guān)法律問(wèn)題,，出售后再購(gòu)的房產(chǎn)往往會(huì)在爭(zhēng)議時(shí)被法院認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn),，從而不利于一方財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。因此,，為避免相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn),，婚前房產(chǎn)婚后出售再購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下,。若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢(qián)款再購(gòu)房,，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購(gòu)房款為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn),，但因?qū)懺陔p方名下,，故房屋產(chǎn)權(quán)自然歸夫妻雙方共同共有，離婚時(shí)一般作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。但若登記在一方名下,，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。

2,、若將婚前房產(chǎn)婚后出售,，最好將與配偶共同還貸部分中應(yīng)屬配偶的部分留存?；榍胺慨a(chǎn)出售后變成現(xiàn)金,，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留,，以便在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理,，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷(xiāo)，而對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分可單獨(dú)處置,。

3,、售房款資金規(guī)范管理,。售房后，不論是定金還是首付款或其他付款,，盡量由下家打入一個(gè)賬戶內(nèi),，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作，造成資金來(lái)源和去向說(shuō)不清,、舉證不能的后果,。每次存、取款,，保存好資金存取款憑條,。規(guī)范管理售房資金，這對(duì)于產(chǎn)生糾紛時(shí)舉證證明資金為個(gè)人財(cái)產(chǎn),，將起到重要作用,。

4、保存好婚前購(gòu)房的預(yù)售(買(mǎi)賣(mài))合同的原件及付款憑證,?；榍百?gòu)房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù),，必須慎重保存。若購(gòu)房的合同及發(fā)票已經(jīng)遺失,，可到購(gòu)房時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復(fù)印,。

5、買(mǎi)賣(mài)交易盡量轉(zhuǎn)賬,，避免采用現(xiàn)金交易,。轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來(lái)源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出,，產(chǎn)生糾紛時(shí)容易查清,。但若是現(xiàn)金交易，資金來(lái)源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時(shí)很難說(shuō)清,，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議,。

6、貸款盡量以一人名義,。即使購(gòu)房時(shí)用的全部是一方的資金,，購(gòu)房合同也是登記在一方名下，但目前各銀行一般要求婚后購(gòu)房要雙方在共同抵押人處簽字才放貸,，就會(huì)給一方造成隱患,。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押人處簽字，便可推斷一方認(rèn)可自己出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為共同共有,，造成糾紛時(shí)對(duì)自己不利,，所以盡量以一人名義貸款,，若能不貸款最好。

網(wǎng)友咨詢：婚前房產(chǎn)分割

婚后賣(mài)掉婚前的房產(chǎn)買(mǎi)新房,，離婚如何分割財(cái)產(chǎn)

婚姻幫律師解答：

這個(gè)問(wèn)題是婚姻法沒(méi)有明確規(guī)定的問(wèn)題,，即將出臺(tái)的婚姻法解釋三將對(duì)此問(wèn)題作出解釋。

但是,，在法院的判決中已經(jīng)有涉及這類(lèi)問(wèn)題的,，原則上如果能夠證明婚后財(cái)產(chǎn)是以婚前財(cái)產(chǎn)變賣(mài)款來(lái)購(gòu)置的，那么屬于婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn),，只是財(cái)產(chǎn)的形式從婚前的個(gè)人存款轉(zhuǎn)變?yōu)榱擞行呜?cái)產(chǎn),，還是屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，性質(zhì)并未發(fā)生變化,。

但是,，這里存在一個(gè)極為困難的舉證問(wèn)題，因?yàn)殄X(qián)款在法律上屬于非特定物,，證明你購(gòu)房的首付款就是你變賣(mài)婚前房屋的的欠款,，這個(gè)證明難度是非常大的。

當(dāng)然如果你能證明那么你的B房屋則存在你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的部分,，如果你要保留則需要給對(duì)方共同還貸部分的補(bǔ)償,。

其實(shí)，即使不認(rèn)定為你對(duì)B方享有產(chǎn)權(quán),，你的婚前財(cái)產(chǎn)也視為債務(wù)關(guān)系,，你可以要求女方返還你支付的購(gòu)房款200萬(wàn)，如果女方無(wú)法支付,，可以她應(yīng)當(dāng)分割的房產(chǎn)價(jià)值部分抵消,，這樣你就可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán)了。這也是一個(gè)可行的途徑,。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外,。”可見(jiàn),，我國(guó)婚姻法規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)遵循的是有約定從約定，無(wú)約定從法定,。

小編結(jié)語(yǔ)：當(dāng)然,，若能采用夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的書(shū)面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面,，很少有夫妻能有如此之高的法律意識(shí),。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購(gòu)房時(shí)，務(wù)必注意以上幾點(diǎn),。關(guān)于婚前房產(chǎn)賣(mài)掉又買(mǎi)新房的風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這,，希望婚姻幫的這篇文章對(duì)您有所幫助。如果您有更多相關(guān)婚前常識(shí)的法律問(wèn)題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255,，我們有專(zhuān)業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑。