【案例簡介】

張先生在婚前擁有一處房產(chǎn),，結(jié)婚后夫妻共同償還房貸?，F(xiàn)在張先生想把這處房產(chǎn)賣掉再買一套大點的房子，但又擔(dān)心房產(chǎn)處理后婚前的個人房產(chǎn)變成了夫妻共同財產(chǎn),。張先生為此咨詢律師：有什么辦法可以防止個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)變成共同財產(chǎn)嗎?

【律師說法】

目前,，夫妻一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見，婚后用夫妻共同收入還婚前房貸的情況也較為普遍,。在結(jié)婚后,，一方將婚前所購房產(chǎn)進行處置時，若不注意相關(guān)法律問題,，出售后再購的房產(chǎn)往往會在爭議時被法院認(rèn)定為共同財產(chǎn),，從而不利于一方財產(chǎn)的保護。因此,，為避免相應(yīng)的法律風(fēng)險,，婚前房產(chǎn)婚后出售再購房時應(yīng)注意以下幾點：

1、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下,。若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢款再購房,，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個人財產(chǎn),，但因?qū)懺陔p方名下,，故房屋產(chǎn)權(quán)自然歸夫妻雙方共同共有，離婚時一般作為共同財產(chǎn)予以分割,。但若登記在一方名下,，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。

2,、若將婚前房產(chǎn)婚后出售,，最好將與配偶共同還貸部分中應(yīng)屬配偶的部分留存,。婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金,，該筆現(xiàn)金為個人婚前財產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額,。將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時作為共同財產(chǎn)處理,，或在雙方一致認(rèn)可后進行花銷,，而對于個人財產(chǎn)部分可單獨處置。

3,、售房款資金規(guī)范管理。售房后,，不論是定金還是首付款或其他付款,，盡量由下家打入一個賬戶內(nèi)，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作,，造成資金來源和去向說不清,、舉證不能的后果。每次存,、取款,，保存好資金存取款憑條。規(guī)范管理售房資金,，這對于產(chǎn)生糾紛時舉證證明資金為個人財產(chǎn),，將起到重要作用。

4,、保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款憑證,。婚前購房的合同以及發(fā)票,，是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù),，必須慎重保存。若購房的合同及發(fā)票已經(jīng)遺失,，可到購房時的房地產(chǎn)開發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復(fù)印,。

5、買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬,，避免采用現(xiàn)金交易,。轉(zhuǎn)賬的支付方式，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出,，產(chǎn)生糾紛時容易查清,。但若是現(xiàn)金交易，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清,，容易產(chǎn)生爭議,。

6,、貸款盡量以一人名義。即使購房時用的全部是一方的資金,，購房合同也是登記在一方名下,，但目前各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押人處簽字才放貸，就會給一方造成隱患,。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押人處簽字,，便可推斷一方認(rèn)可自己出資購買的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時對自己不利,，所以盡量以一人名義貸款,，若能不貸款最好。

網(wǎng)友咨詢：婚前房產(chǎn)分割

婚后賣掉婚前的房產(chǎn)買新房,，離婚如何分割財產(chǎn)

婚姻幫律師解答：

這個問題是婚姻法沒有明確規(guī)定的問題,，即將出臺的婚姻法解釋三將對此問題作出解釋。

但是,，在法院的判決中已經(jīng)有涉及這類問題的,，原則上如果能夠證明婚后財產(chǎn)是以婚前財產(chǎn)變賣款來購置的，那么屬于婚后個人財產(chǎn),，只是財產(chǎn)的形式從婚前的個人存款轉(zhuǎn)變?yōu)榱擞行呜敭a(chǎn),，還是屬于婚前個人財產(chǎn)，性質(zhì)并未發(fā)生變化,。

但是,，這里存在一個極為困難的舉證問題，因為錢款在法律上屬于非特定物,，證明你購房的首付款就是你變賣婚前房屋的的欠款,，這個證明難度是非常大的。

當(dāng)然如果你能證明那么你的B房屋則存在你的個人財產(chǎn)的部分,，如果你要保留則需要給對方共同還貸部分的補償,。

其實，即使不認(rèn)定為你對B方享有產(chǎn)權(quán),，你的婚前財產(chǎn)也視為債務(wù)關(guān)系,，你可以要求女方返還你支付的購房款200萬，如果女方無法支付,，可以她應(yīng)當(dāng)分割的房產(chǎn)價值部分抵消,，這樣你就可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán)了。這也是一個可行的途徑,。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外,。”可見,，我國婚姻法規(guī)定夫妻財產(chǎn)遵循的是有約定從約定,，無約定從法定。

小編結(jié)語：當(dāng)然,，若能采用夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳,，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意識,。所以,，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時，務(wù)必注意以上幾點,。關(guān)于婚前房產(chǎn)賣掉又買新房的風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這,，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助。如果您有更多相關(guān)婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑。