【案例】
張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚,，婚后無子。
張海在2001年以自己名義貸款購A房一處,，首付20萬,，貸款15萬,，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證,。A房月還貸2000元。
2004年4月,，張海將A房出售,，得售房款100萬元，沖減貸款余額本金10萬元,，實(shí)際得房款90萬元,。
2004年8月，張海將售A房得款90萬元作為首付,，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處,，B房首付款90萬元，貸款200萬,，月還款1萬元,。
2006年4月，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚,，李蘭同意離婚,，但要求分割B房。
本案系爭(zhēng)B房,，李蘭是否有權(quán)分割系本案爭(zhēng)議焦點(diǎn),。
原告張海認(rèn)為：
B房購房款系原告婚前A房出售款所得，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下,，被告無權(quán)分割,。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補(bǔ)償。
被告李蘭認(rèn)為：
B房系原告在婚后購得，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后,。B房雖大部分為原告出資,，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F(xiàn)原告用A房售房款購B房,，應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)分割。
上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得,，但A房被告也參與還貸，故對(duì)A房理應(yīng)享有權(quán)益,。原告購買B房房款中,，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分。現(xiàn)雙方同意將B房做價(jià)300萬元本院予以確認(rèn),，離婚后B房由原告所有,，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān)，原告一次性向被告支付房屋折價(jià)款40萬元,。
原告張海不服一審法院判決,，遂將案件上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。經(jīng)法院調(diào)解,，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議,，原告一次性向被告支付20萬元,，房產(chǎn)歸原告，雙方無其它爭(zhēng)議,，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案,。
本案中爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：
其一，系爭(zhēng)房產(chǎn)A房為張海個(gè)人物權(quán),。
根據(jù)2004年9月7日,，上海市高級(jí)人民法院滬高法民一[2004]25號(hào)文件《關(guān)于最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第6條規(guī)定,，夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款,，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出,，“夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的,，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣,，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù),。婚后配偶一方參與清償貸款,，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),。因此，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí),，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還,。”
根據(jù)以上規(guī)定，本案系爭(zhēng)房產(chǎn)A婚后共同還貸,，但A房物權(quán)本身為張海的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于婚后共同還貸部分,，才為共同財(cái)產(chǎn),。一審法院認(rèn)為李蘭參與了還貸，就對(duì)A房屋享有一定權(quán)利的觀點(diǎn)是欠妥的,，就物權(quán)本身來說,，A應(yīng)屬上訴人個(gè)人物權(quán)，只是對(duì)于婚后共同還貸部分,，被上訴人才享有一半的權(quán)利,，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同，不可能產(chǎn)生增值部分,，因?yàn)檫@是基于債權(quán)產(chǎn)生,。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個(gè)法律概念,。
其二,，張海購買B房的錢款，是由絕大部分個(gè)人財(cái)產(chǎn)和一小部分共同財(cái)產(chǎn)購得,，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯(cuò)誤,。
上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚,，2004年4月抵押貸款終止,，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個(gè)月,，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元，婚后該套房產(chǎn)共計(jì)還貸48000元,，被上訴人擁有一半份額即為24000元。
根據(jù)上海市高級(jí)人民法院的解答規(guī)定,，在出售房屋時(shí),，李蘭僅就還貸部分擁有份額，對(duì)還貸部分的增值部分不享有份額,，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生,，而與房產(chǎn)物權(quán)沒有直接法律關(guān)系，而一審法院認(rèn)為李蘭還對(duì)還款部分的增值部分享有權(quán)利顯然混淆了債權(quán)物權(quán)的法律關(guān)系,，違反了上海市高級(jí)人民法院的相關(guān)規(guī)定精神,。
張海購買本案B房共用去290萬，貸款200萬,，該套房屋共計(jì)購買價(jià)格300萬,。即使基于共同還貸有48000元的共同財(cái)產(chǎn)與系爭(zhēng)房產(chǎn)有關(guān)聯(lián)，但也僅僅占到1.6%,。而本案系爭(zhēng)房屋每月還貸10000元左右，從2004年8月份至2006年4月共計(jì)20個(gè)月,，共計(jì)還貸20萬元,。
以上可以看出，在購買B房時(shí),，共用去290萬元,，其中張海出資部分為90-2.4=87.6萬元，占全部首付款的97.3%,，夫妻共同財(cái)產(chǎn)關(guān)聯(lián)部分為4.8萬元,，占全部首付款的2.7%。在分割本案系爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí),，應(yīng)將張海個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分分開，而一審法院判決卻不加區(qū)分,，把所有出資都算為共同財(cái)產(chǎn)。本案房?jī)r(jià)一審時(shí)雙方共識(shí)為300萬元,，尚有銀行貸款200萬元,，房產(chǎn)凈值部分有10萬元，即使分割,，也劃清個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的比例后,，將共同財(cái)產(chǎn)部分予以分割,。而本案中，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價(jià)款40萬,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋權(quán)益中屬于夫妻雙方部分的財(cái)產(chǎn)份額,，顯然是錯(cuò)誤的。
二審法院居間調(diào)解,，能降低一審判決20萬元的結(jié)果調(diào)解結(jié)案,，說明我們的代理意見對(duì)二審法院產(chǎn)生了較大影響，并且使李蘭及其代理人在一審對(duì)其有利的情況下,，對(duì)二審結(jié)果沒有信心,，才能達(dá)成以上調(diào)解結(jié)果，使雙方握手言和,，減紛息訟,。
在上海，一方在婚前擁有房產(chǎn)的情況較為常見,，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍,。在結(jié)婚后，一方如何處置婚前購房,，是非常應(yīng)該引起重視的,。作為律師，應(yīng)給予當(dāng)事人以下建議：
1. 保存好婚前購房的預(yù)售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票
婚前購房的合同以及發(fā)票,，是證明房產(chǎn)歸己所有的有效證據(jù),，必須慎重保存。
2. 若將婚前房產(chǎn)婚后出售,，最好將共同還貸部分留存
婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金,，該筆現(xiàn)金為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留,，以便在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)作為共同財(cái)產(chǎn)處理,，或在雙方一致認(rèn)可后進(jìn)行花銷，而對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分可單獨(dú)自由處置,。
3. 售房款資金規(guī)范管理
售房后,，不論是定金還是首付款和其它筆付款，能盡量由下家打入一個(gè)賬戶內(nèi),，盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作,，造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內(nèi),。每次存,、取款，保存好資金存取款憑條,。
4. 買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬,，一般不要采用提現(xiàn)交易
轉(zhuǎn)賬的支付方式,，資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時(shí)容易查清,。但若是現(xiàn)金交易,，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時(shí)很難說清，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議,。
5. 產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下
若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢款再購房,，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn),，但因?qū)懺陔p方名下,，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有，離婚時(shí)自然作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。但若登記在一方名下,，另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。
6. 貸款盡量以一人名義,。
即使購房時(shí)用的全部是一方的資金,，購房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸,，就會(huì)給一方造成隱患,。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字，便可推斷意味著認(rèn)可自己出資購的房產(chǎn)為共同共有,，造成糾紛時(shí)對(duì)自己不利,，所以盡量以一人名義貸款，若能不貸款最好,。
網(wǎng)友咨詢：婚前房產(chǎn)分割
婚后賣掉婚前的房產(chǎn)買新房,，離婚如何分割財(cái)產(chǎn)
婚姻幫律師解答：
這個(gè)問題是婚姻法沒有明確規(guī)定的問題，即將出臺(tái)的婚姻法解釋三將對(duì)此問題作出解釋,。
但是,，在法院的判決中已經(jīng)有涉及這類問題的，原則上如果能夠證明婚后財(cái)產(chǎn)是以婚前財(cái)產(chǎn)變賣款來購置的,，那么屬于婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn),，只是財(cái)產(chǎn)的形式從婚前的個(gè)人存款轉(zhuǎn)變?yōu)榱擞行呜?cái)產(chǎn)，還是屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，性質(zhì)并未發(fā)生變化,。
但是，這里存在一個(gè)極為困難的舉證問題,，因?yàn)殄X款在法律上屬于非特定物，證明你購房的首付款就是你變賣婚前房屋的的欠款,，這個(gè)證明難度是非常大的,。
當(dāng)然如果你能證明那么你的B房屋則存在你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的部分,，如果你要保留則需要給對(duì)方共同還貸部分的補(bǔ)償。
其實(shí),，即使不認(rèn)定為你對(duì)B方享有產(chǎn)權(quán),，你的婚前財(cái)產(chǎn)也視為債務(wù)關(guān)系，你可以要求女方返還你支付的購房款200萬,，如果女方無法支付,，可以她應(yīng)當(dāng)分割的房產(chǎn)價(jià)值部分抵消，這樣你就可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán)了,。這也是一個(gè)可行的途徑,。
你的問題涉及到婚姻法的一個(gè)盲點(diǎn)問題，所以比較復(fù)雜,，因此建議你最好帶上你的房產(chǎn)證,、合同復(fù)印件，出資憑據(jù)等找律師詳細(xì)咨詢?yōu)楹谩?/p>
新婚姻法關(guān)于婚前房產(chǎn)的規(guī)定
房子出售或拆遷后新買的房產(chǎn)有兩種情況：
1,、如果出售時(shí)房產(chǎn)證上只有你男朋友一個(gè)人的名字,，一般情況下出售所得的價(jià)款也還是他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，用這筆錢買的第二套房子當(dāng)然也屬于他的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。不過,，如果你有證據(jù)證明買房子時(shí)你也有出資，則出售房產(chǎn)所得價(jià)款你們雙方按照購買時(shí)的出資額進(jìn)行分配,。因?yàn)榉靠钊~付清,，所以不存在還貸的問題。
2,、如果產(chǎn)證上加了你的名字,，則屬于共同財(cái)產(chǎn)，用出售或拆遷所得價(jià)款買的第二套房子也就是共同財(cái)產(chǎn)了,。
小編結(jié)語：當(dāng)然,，若能采用夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面,，很少有夫妻能有如此之高的法律意識(shí),。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時(shí),，婚姻幫律師提醒當(dāng)事人注意以上六點(diǎn),，相信會(huì)對(duì)其大為有益!關(guān)于婚前房產(chǎn)出售后再購房在離婚時(shí)的處理的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這，希望婚姻幫的這篇文章對(duì)您有所幫助,。如果您有更多相關(guān)婚前常識(shí)的法律問題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
