案情簡介：
張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚,，婚后無子,。
張海在2001年以自己名義貸款購A房一處，首付20萬,，貸款15萬,，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證。A房月還貸2000元,。
2004年4月，張海將A房出售,，得售房款100萬元,，沖減貸款余額本金10萬元，實際得房款90萬元,。
2004年8月,，張海將售A房得款90萬元作為首付，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處,，B房首付款90萬元,，貸款200萬，月還款10000元,。
2006年4月,，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚，李蘭同意離婚,，但要求分割B房,。
爭議焦點：
本案系爭B房，李蘭是否有權(quán)分割系本案爭議焦點,。
原告張海認為：
b房購房款系原告婚前A房出售款所得,，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下，被告無權(quán)分割,。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補償,。
被告李蘭認為：
b房系原告在婚后購得，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后,。B房雖大部分為原告出資,，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F(xiàn)原告用A房售房款購B房,，應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割。
一審法院審理：
上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得,，但A房被告也參與還貸，故對A房理應(yīng)享有權(quán)益,。原告購買B房房款中,，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分?，F(xiàn)雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認，離婚后B房由原告所有,，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān),，原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元。
二審法院審理：
原告張海不服一審法院判決,，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院,。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議,，原告一次性向被告支付20萬元,，房產(chǎn)歸原告，雙方無其它爭議,，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案,。
律師分析：
其一、系爭房產(chǎn)A房為張海個人物權(quán),。
根據(jù)2004年9月7日,，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋,，婚后夫妻共同清償貸款,，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出，“夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋,，并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn),。同樣,，按揭貸款為其個人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此,，離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù),。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當予以返還。”
根據(jù)以上規(guī)定,，本案系爭房產(chǎn)A婚后共同還貸,，但A房物權(quán)本身為張海的個人財產(chǎn)，對于婚后共同還貸部分，才為共同財產(chǎn),。一審法院認為李蘭參與了還貸,，就對A房屋享有一定權(quán)利的觀點是欠妥的，就物權(quán)本身來說,，A應(yīng)屬上訴人個人物權(quán),，只是對于婚后共同還貸部分，被上訴人才享有一半的權(quán)利,，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同,，不可能產(chǎn)生增值部分，因為這是基于債權(quán)產(chǎn)生,。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個法律概念,。
其二、張海購買B房的錢款,，是由絕大部分個人財產(chǎn)和一小部分共同財產(chǎn)購得，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤,。
上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚,，2004年4月抵押貸款終止，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個月,，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元,，婚后該套房產(chǎn)共計還貸48000元，被上訴人擁有一半份額即為24000元,。
根據(jù)上海高院的解答規(guī)定,，在出售房屋時，李蘭僅就還貸部分擁有份額,，對還貸部分的增值部分不享有份額,，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生，而與房產(chǎn)物權(quán)沒有直接法律關(guān)系,，而一審法院認為李蘭還對還款部分的增值部分享有權(quán)利顯然混淆了債權(quán)物權(quán)的法律關(guān)系,，違反了上海高院的相關(guān)規(guī)定精神。
張海購買本案B房共用去290萬,，貸款200萬,，該套房屋共計購買價格300萬。即使基于共同還貸有48000元的共同財產(chǎn)與系爭房產(chǎn)有關(guān)聯(lián),，但也僅僅占到1.6%,。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右，從2004年8月份至2006年4月共計20個月,，共計還貸：200000元,。
以上可以看出，在購買B房時，共用去2900000萬元,，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元,，占全部首付款的97.3%，夫妻共同財產(chǎn)關(guān)聯(lián)部分為48000萬元,，占全部首付款的2.7%,。在分割本案系爭房產(chǎn)時，應(yīng)將張海個人財產(chǎn)部分以及夫妻共同財產(chǎn)部分分開,，而一審法院判決卻不加區(qū)分,，把所有出資都算為共同財產(chǎn)。本案房價一審時雙方共識為300萬元,，尚有銀行貸款200萬元,，房產(chǎn)凈值部分有10萬元，即使分割,，也劃清個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)的比例后,，將共同財產(chǎn)部分予以分割。而本案中,，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價款40萬,，遠遠超出房屋權(quán)益中屬于夫妻雙方部分的財產(chǎn)份額，顯然是錯誤的,。
網(wǎng)友咨詢：婚前房產(chǎn)分割
婚后賣掉婚前的房產(chǎn)買新房,，離婚如何分割財產(chǎn)
婚姻幫律師解答：
這個問題是婚姻法沒有明確規(guī)定的問題，即將出臺的婚姻法解釋三將對此問題作出解釋,。
但是,，在法院的判決中已經(jīng)有涉及這類問題的，原則上如果能夠證明婚后財產(chǎn)是以婚前財產(chǎn)變賣款來購置的,，那么屬于婚后個人財產(chǎn),，只是財產(chǎn)的形式從婚前的個人存款轉(zhuǎn)變?yōu)榱擞行呜敭a(chǎn)，還是屬于婚前個人財產(chǎn),，性質(zhì)并未發(fā)生變化,。
但是，這里存在一個極為困難的舉證問題,，因為錢款在法律上屬于非特定物,，證明你購房的首付款就是你變賣婚前房屋的的欠款，這個證明難度是非常大的,。
當然如果你能證明那么你的B房屋則存在你的個人財產(chǎn)的部分,，如果你要保留則需要給對方共同還貸部分的補償。
其實,，即使不認定為你對B方享有產(chǎn)權(quán),，你的婚前財產(chǎn)也視為債務(wù)關(guān)系,，你可以要求女方返還你支付的購房款200萬，如果女方無法支付,，可以她應(yīng)當分割的房產(chǎn)價值部分抵消,，這樣你就可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán)了。這也是一個可行的途徑,。
你的問題涉及到婚姻法的一個盲點問題,，所以比較復(fù)雜，因此建議你最好帶上你的房產(chǎn)證,、合同復(fù)印件,，出資憑據(jù)等找律師詳細咨詢?yōu)楹谩?/p>
小編結(jié)語：關(guān)于房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的認定標準，根據(jù)上述《婚姻法》第17條可知,，我國確定的夫妻法定財產(chǎn)制是夫妻婚后所得共同制,，即除夫妻個人特有財產(chǎn)和夫妻另有約定外，夫妻雙方或一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn),，均為夫妻共同所有,。因此，在司法實踐中,，通常把房屋所有權(quán)取得時間作為界定該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)還是夫妻一方個人財產(chǎn)的基本依據(jù),。關(guān)于變賣婚前房產(chǎn)婚后買房離婚時怎么分割的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助,。如果您有更多相關(guān)婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
