根據近年來的審判實踐和我院的審理狀況大致總結為以下幾種情形,。

第一種情形：婚前一方個人出資，按揭購買,，婚后共同還貸離婚時已取得房屋產權證的,。房屋是婚前個人財產。離婚時,，另一方無權要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,，除夫妻雙方另有約定外,，應當視為夫妻共同財產，另一方有權分配該財產部分,。增值部分具體分割辦法為：一,、貸款已經還完時為房屋市場價減去購房合同價,，所得數額再除以購房合同價得出房屋的增值率。共同還貸部分除以2乘以房屋的增值率得出夫妻一方所應該分的房屋增值部分,。然后夫妻一方所應該分的增值部分加上夫妻共同還貸部分除以2的值就是夫妻一方應該分得的共同財產部分;二,、貸款未還完時房屋的增值部分應該為房屋市場價減去未還貸款部分然后除以房屋合同價,，得出房產凈增值率,，凈增值率乘以夫妻一方的還貸部分就是夫妻一方應該分得的增值部分,。共同還貸部分指的是非房產,，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產,。當然，如果一方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產,，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。

第二種情形：夫妻雙方婚前共同出資,，按揭購買,，婚后共同還貸離婚時已取得房屋產權證的按揭房屋,。不論房產證上是一方的名字,，還是雙方的名字,，均為夫妻共同財產;在分割此類共同財產時,，首先由夫妻雙方協(xié)商,，協(xié)商不成的夫妻雙方競價,，價高者取得所有權,，給另一方以合理補償,。其次，一方主張房屋所有權的,，由評估機構按市場價格對房屋做出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償,。最后,，雙方均不主張的人民法院應當明確房屋價值,，按市場價(評估價)計算,，不按當初購房合同金額計算，即該房屋為夫妻共同財產，按揭的債務為夫妻共同債務;再次,，分清權益部分和債務部分，如果涉及貸款,，先要將貸款部分除去,。因為房產首付款,、已還銀行貸款本金和離婚時已付房款所占房產比例的增值部分屬于共同財產,，應當等量分配。

第三種情形：是夫妻雙方婚后按揭購買,，離婚時已取得房屋產權證的按揭房屋,。依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第十九條的規(guī)定,，也是夫妻共同財產。無論房產證上是夫妻一方的名字或者是夫妻雙方的名字均視為夫妻共同財產,。分割方法同第二種情況

第四種情形：還有一種是離婚時尚未取得房屋產權證的按揭房屋,。根據司法解釋的規(guī)定,，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的,，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬,，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后,，再由任何一方另行向法院起訴,。另外，最高院民一庭有關解釋明確,，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：購買福利性政策房屋,、商品房、經濟適用房這三種房屋的,，在離婚時,，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接作出判決,。

網友咨詢：婚前房產離婚后怎么分割

婚前幾年按揭買的房子,，婚后共同還貸，離婚后除了需要補償給對方婚后還貸部分財產的一半和相對應財產的增值金額,，房屋增值部分需不需要補償一半給對方

婚姻幫律師解答：

根據我國婚姻法 第十七條 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產,，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金;(二)生產,、經營的收益;(三)知識產權的收益;(四)繼承或贈與所得的財產,，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;(五)其他應當歸共同所有的財產,。夫妻對共同所有的財產,，有平等的處理權,。第十八條有下列情形之一的,，為夫妻一方的財產：(一)一方的婚前財產;(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用;(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產; (四)一方專用的生活用品;(五)其他應當歸一方的財產,。 第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有,、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,。約定應當采用書面形式,。沒有約定或約定不明確的,，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定,。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力,。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產約定歸各自所有的,，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的,，以夫或妻一方所有的財產清償,。婚前財產屬于個人所有,，離婚后，應當先區(qū)分財產是否屬于共同財產,，若是屬于共同財產,，則雙方約定分配比例,，一般原則上是一人一半,。若確定了是個人財產,，是不能要求分割的,。

【案情】

張某與戴某于2008年4月20日登記結婚。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購買房屋一套,，房屋總價款為402192元，銀行按揭利息15388.80元,。戴某婚前已支付按揭貸款合計108929.80元,，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元。房屋權屬證書尚未辦理,。另有夫妻共同債務28.14萬元,。2010年4月18日，張某訴至法院請求與戴某離婚,。經法院委托評估公司對涉案房屋的價值進行了評估,，確認該房屋在估價期日2010年5月10日的市場價格為104.3萬元。

【評析】

按揭房產的分割在離婚訴訟中成為難點的主要有以下三種情況,，現逐一分析：

1,、婚前一方交首付款，婚前取得所有權證,，婚后由雙方共同還貸的,。這種情形應當確定房屋產權歸婚前按揭一方個人所有，而不應認定為共同所有,。因為婚前取得的房產證乃是由一方通過自己婚前財產支付首付款,、簽訂房屋買賣合同的形式轉化而來，屬于個人財產的形態(tài)轉化,。即使是婚后共同還貸,，但婚前購房仍屬于一方獨立行為，且該方支付的款項往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因為配偶方婚后參與了還貸而改變房屋歸個人所有的性質,。同樣，按揭貸款債務亦為個人債務,，而非夫妻共同債務,。根據我國《婚姻法》第十八條第一項規(guī)定一方婚前的財產為夫妻一方的財產,，及《物權法》第九條規(guī)定物權的取得以登記為準，可以明確得出結論：一方在婚前取得產權后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變該房屋為婚前個人財產的性質,。

2、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后取得房屋產權證且產權證上載明的權利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭議是比較大的,。主流觀點認為，在沒有婚前財產約定或其他證據證明該房產為個人婚前財產的情況下,，根據《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關的司法解釋,，該房產應認定為夫妻共同財產，因為只要是婚姻關系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財產在夫妻法定財產共同制下都認定為夫妻共同財產,。嚴格按照法律規(guī)定推出的以上結論當然是沒錯的,，但這種形式上的公平仍然會導致實質上的不公。首先,，夫妻一方婚后取得的房屋產權證是依據其與房地產開發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權取得,，這種合同之債的取得是要支付對價的，而這種對價一方早在婚前就已經支付了,，婚后另一方并未對房屋產權的形式憑證即房產證的取得做出任何貢獻,。其次，根據《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對該房屋的所有權自然擁有期待權,，其對房屋享有的所有權權益在婚前簽訂合同及付款后就已經取得，辦理房產證只是一個確認的手續(xù),。最后,，《物權法》上的公信和公示制度更多意義上是保護第三人和維護市場交易秩序，因此認定該房屋為夫妻共同財產并非《物權法》的立法本意,。所以筆者認為，這種情形下,，應按個人婚前財產處理為宜,。

3、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后以共同財產還貸，離婚訴訟期間尚未取得產權證的,。 根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產權的情況下,，法院不宜就房屋的產權歸屬做出裁判。因為房屋產權尚未產生,，所以雙方都無法對房屋的產權主張權利,。 雖然不能就房屋的產權進行分割，但是首付款,、婚前已單獨支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的,。簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應當認定為其個人財產，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應認定為夫妻共同財產,。

以上三種結論都還存在同一個問題,，即對夫妻共同還貸的房款部分的分割，這個問題也存在較大爭議,。筆者認為,，對于在婚姻關系存續(xù)期間，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實際上是以夫妻共同財產償還了一方的婚前個人債務,，對于這部分還款應當認定為夫妻共同財產。繼續(xù)履行合同的一方應當將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補償給對方,，原則上平均分割,。剩余的按揭貸款債務當然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負擔。

但是這種簡單處理會導致實質上的不公平,，因為房屋是特殊的商品,，從近幾年的房地產市場發(fā)展情況看，房產增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項,，顯失公平。舉例說明：房屋購買時價值100萬,，一方婚前首付30萬,，取得所有權。之后二人結婚,，婚后另一方參與還貸實際出資35萬,。一段時間后二人夫妻感情破裂，要求離婚,，此時,，房屋市值漲到200萬，按以上觀點,，婚前首付的一方取得所有權,，他僅須返還另一方35萬及利息即可得到價值200萬的房產，另一方的出資卻不能得到任何因房產增值所獲得的利益,。并且,，若認定該房產是一方的婚前財產,，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋，這對另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關系的和睦穩(wěn)定,，也不符合中央建設和諧社會的大政方針。因此,，筆者認為,，在處理這種房產時，不能簡單的只考慮物權的公示公信原則,，還應考慮誠實信用,、公平公正原則、夫妻關系的特殊性以及房屋在市場中價值的波動的特殊性,，才能更好的解決矛盾,。具體分割方法為：一方獨享婚前所付部分及其增值，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財產的原則平均分配,，取得房屋所有權或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當的補償,。同樣，在房產貶值房產價值低于購房價時,，另一方也應對共同還款所虧損部分承擔相應的損失,。

小編結語：首先，明確該房屋的歸屬問題,。如果該按揭房屋為一的個人財產,，那么房屋產生的孳息當然應歸一方所有。因為在離婚時,，作為配偶的另一方根本無權請求分割該房屋,，對該房屋由于市場自身的原因所增值的部分自然也無權請求分割。其次,，如果該按揭房屋為夫妻雙方的共同財產,，則房屋增值所產生的孳息自然應歸雙方共有，在離婚時,，作為配偶的另一方當然有權請求享有房屋增值所產生的孳息,。關于按揭婚前房產分割的相關內容就介紹到這，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助,。如果您有更多相關婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。