證滿5年且是唯一住房免征個(gè)稅,，未滿5年或非唯一住房按交易評(píng)估價(jià)1%征收,。

贈(zèng)予的房屋轉(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)稅,，但至于繼承得來的房屋要不要征收買賣差價(jià)20%的個(gè)稅，業(yè)內(nèi)意見不一,。記者在網(wǎng)上看到對(duì)于這一問題的回答,，有的稱要征20%個(gè)稅，有的卻說與普通商品房交易無異,，按是否證滿5年且唯一的標(biāo)準(zhǔn)來征收個(gè)稅,。

記者向曾經(jīng)代理過繼承房屋交易的地產(chǎn)人士請(qǐng)教得知，原來買賣差價(jià)20%個(gè)稅僅是理論上應(yīng)征收,，但實(shí)際則是按繼承人所繼承的房屋是否證滿5年且所繼承的房屋是否繼承人唯一住房來進(jìn)行征收個(gè)稅,，證滿5年且唯一住房則免征個(gè)稅，未滿5年或非唯一住房則按交易評(píng)估價(jià)的1%來征收,。

繼承房屋的交易稅費(fèi)與普通商品房差不多

中原地產(chǎn)小北分行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理李勤海告訴記者,，老城區(qū)繼承得來的房屋交易占比不高，大約占10%左右,，通常都是樓齡較高的房改房或者私房,。他表示，在實(shí)際操作中,，繼承得來的房屋在房產(chǎn)證房產(chǎn)來源上會(huì)注明：繼承,，這類房屋與普通商品房的交易稅費(fèi)差不多，如果繼承人擁有的這套房屋證滿5年(按繼承前的出證時(shí)間起計(jì))且唯一,，免征個(gè)稅;如果并非唯一住房或者證不滿5年,，則按交易評(píng)估價(jià)的1%來計(jì)算。

相比起普遍都知道贈(zèng)予得來的房屋有可能產(chǎn)生20%個(gè)稅的常識(shí),，繼承得來的房屋在交易時(shí)引起買家關(guān)注較少,，一般買家只是關(guān)注已故的原業(yè)主是否在該房屋過身。李勤海表示,，大城市里老人家通常在醫(yī)院過世,，甚少在家中去世，即使是家中去世也是由于自然原因,，買家了解清楚后也不會(huì)過多計(jì)較,。

在日常交易中，李勤海曾經(jīng)處理過一宗繼承人多達(dá)7人的繼承房屋轉(zhuǎn)讓,，通常都是委托一個(gè)繼承人來辦理交易事宜,。他表示，絕大部分繼承得來的房屋都是“高齡”房改房,，有可能存在未補(bǔ)分?jǐn)偦蛲恋爻鲎尳鸬那闆r,，在繼承房屋出新證時(shí)繼承人可以一并把補(bǔ)分?jǐn)偯娣e和土地出讓金也辦理。

億達(dá)按揭業(yè)務(wù)部總監(jiān)肖婉婷告訴記者，根據(jù)一貫的程序,，繼承人應(yīng)先在醫(yī)院開具業(yè)主過身的證明,，俗稱“死亡證”，然后憑據(jù)有關(guān)證明到公安機(jī)關(guān)開具親緣關(guān)系證明,，再憑親緣關(guān)系證明和死亡證到公證處辦理繼承公證,。公證處會(huì)根據(jù)死者的遺囑或者法定繼承順序來確定繼承人，再對(duì)房屋和親緣關(guān)系進(jìn)行調(diào)查,，最后出具繼承公證書,。據(jù)了解，繼承公證的費(fèi)用大約相當(dāng)于繼承房屋的評(píng)估價(jià)的 2%,，繼承房屋的評(píng)估價(jià)比市價(jià)要低若干成,。繼承人憑繼承公證書和房產(chǎn)證可以到房管局辦理繼承房屋的手續(xù)并獲發(fā)新證。

將繼承房屋再轉(zhuǎn)讓放盤價(jià)比市價(jià)約低20%

繼承房屋的占比約為市場10%,，贈(zèng)予房屋的交易量更低,。鑒于贈(zèng)予房屋再次轉(zhuǎn)讓有可能產(chǎn)生20%的個(gè)稅，買家普遍對(duì)這類型的房屋非常警惕,，業(yè)主在出售贈(zèng)予房屋時(shí)也深知有可能被征收高額個(gè)稅,，故此在放盤時(shí)也開價(jià)較低，對(duì)比市價(jià)的差距大約相當(dāng)于個(gè)稅20%的數(shù)目,。

對(duì)于在房產(chǎn)來源中注明“贈(zèng)予”的房屋,，中介在協(xié)助雙方簽約時(shí)會(huì)在條款中加以備注，聲明如果產(chǎn)生20%個(gè)稅應(yīng)由哪方來承擔(dān),。

教你一招繼承房產(chǎn)如何合法避稅?

雖然繼承得來的房屋與贈(zèng)予房屋一樣屬于無償獲得,，理論上應(yīng)當(dāng)征收買賣差價(jià)的20%，但在實(shí)際操作中,，直系親屬繼承的房屋個(gè)稅也是按照普通商品房的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)來征收,，按是否證滿5年且唯一來征收。如果是有多個(gè)繼承人,，其中一名繼承人名下無房,，則其他繼承人在辦理繼承公證時(shí)可提出棄產(chǎn)，把房屋繼承到無房的繼承人名下,，然后再由繼承人出售房屋，如此操作就可以節(jié)省1%的個(gè)稅,。

至于證滿5年的判斷,，由于新業(yè)主繼承房屋會(huì)獲發(fā)新證，從新房產(chǎn)證的出證日期來看必然是證不滿5年,，在交易過程中業(yè)主可以申請(qǐng)調(diào)檔,，調(diào)取房屋上手買入的時(shí)間來證明證滿5年。

網(wǎng)友咨詢一：通過做低合同價(jià)格避稅，是否可取?

婚姻幫律師解答：

對(duì)于賣方來說,，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過戶價(jià)格是最具法律效力的,，買家有可能根據(jù)報(bào)低的過戶價(jià)格來付款，不愿意再按照原來的購房價(jià)格成交,，使賣方受損失,。對(duì)于買方來說，報(bào)低過戶價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致下一次賣出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加,。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí),，先行做低的過戶價(jià)將拉大買賣差額，反而增加出售成本,，而且銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)因此降低,。

網(wǎng)友咨詢二：通過假離婚避稅，風(fēng)險(xiǎn)有多大?

婚姻幫律師解答：

根據(jù)政策規(guī)定,，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”,。一般來說,，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要交納個(gè)人所得稅了,。為了避掉這部分稅費(fèi),，許多夫妻在此大做文章，通過假離婚的形式進(jìn)行避稅,。如夫妻倆為了避稅,，開出了離婚證明后，將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下,，這樣就可以省下幾萬元的稅費(fèi),。而離婚后再復(fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元,，這與稅金相比,，要省很多。

因?yàn)槭羌匐x婚,，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過多考慮,。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話,，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的,，因此通過這種方式來避稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

網(wǎng)友咨詢?nèi)和ㄟ^假贈(zèng)與避稅,，是否行得通?

婚姻幫律師解答：

對(duì)于繼承和贈(zèng)與的房產(chǎn),，業(yè)主可不必交納營業(yè)稅及個(gè)人所得稅,，所需付的費(fèi)用只包括房屋評(píng)估值2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可,。通過“贈(zèng)與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,，私下里業(yè)主收取買家的房款，這樣,，房產(chǎn)過戶時(shí)表面上就沒有任何金錢的往來,，達(dá)到逃稅的目的。根據(jù)《合同法》規(guī)定,，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵,，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任”，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題,，在法律上不受保護(hù),，很難要求房主賠償。此外,，買家還要承擔(dān)贈(zèng)與人撤消贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn),。按照法律規(guī)定，贈(zèng)與在房產(chǎn)證過戶之前,，隨時(shí)可以撤消,。由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過戶,，或賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過戶而買方未交齊房款,，都很容易引起糾紛。

小編結(jié)語：雖然繼承得來的房屋與贈(zèng)予房屋一樣屬于無償獲得,，但是繼承房產(chǎn)繼承也是需要交稅的,。其實(shí)到多數(shù)人對(duì)交稅都是不樂意的。只要方法得當(dāng),，繼承房產(chǎn)是可以合理避稅的,。繼承房產(chǎn)如何避免交稅,繼承房產(chǎn)如何合法避稅的相關(guān)知識(shí)就介紹到這里，更多關(guān)于繼承房產(chǎn)合法避稅法律問題可以撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有資深婚姻家庭律師為您答疑解惑,。