一,、公房承租權(quán)的分割

公房,，是指當(dāng)事人只享有使用權(quán)或者說承租權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋，它是在特定的歷史條件下出現(xiàn)的一種產(chǎn)物,。雖然隨著這些年房改的實施,，從數(shù)量上看已經(jīng)少了很多，但是由于種種原因,，還是有相當(dāng)數(shù)量的此類房屋還沒有實施房改或者是正在房改,，因此，在為數(shù)眾多的離婚案件中,，就不可避免地涉及到這類公房權(quán)益的分割,。由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán),。因此,，在離婚時，法院只會判決使用權(quán)的歸屬,，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題,。

最高人民法院在1996 年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋,，對法院在審理離婚案件中,，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認(rèn)為,，在以下九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：1,、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的,；2,、婚前一方承租的本單位公房，離婚時,，雙方均為本單位職工的,；3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的,；4,、婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；5,、婚前一方承租的公房,，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；6,、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的,；7、一方將其承租的本單位的房屋,，交回本單位或交給另一方單位后,，另一方單位另給調(diào)換房屋的；8,、婚前雙方均租有公房,，婚后合并調(diào)換房屋的；9,、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形,。但是，自從2001年 新修訂的《婚姻法》實施后,，最高人民法院下發(fā)了二個關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋,，對于婚前財產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進行了廢除，因此,，最高人民法院原《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效,。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神,，可以以結(jié)婚的時間為節(jié)點將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權(quán)的,，離婚時如何分割,；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割,；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時如何分割,。

1,、一方在婚前取得了公房承租權(quán)，離婚時承租權(quán)仍歸一方享有,，另一方無權(quán)分割,。

這種情形包括96年司法解釋的第1、2、3,、5,、7等5種情況：

“1、婚前由一方承租的公房,，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的” 筆者認(rèn)為,，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。” 因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年,，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有,，另一方無權(quán)分割。

“2,、婚前一方承租的本單位的房屋,，離婚時，雙方均為本單位職工的”筆者認(rèn)為,，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更,，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬,，承租權(quán)仍歸該一方享有,，另一方無權(quán)分割。

“3,、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán),，婚后夫妻共同償還借款的”筆者認(rèn)為，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有,。但,，享有承租權(quán)的一方應(yīng)按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補償。

“5,、婚前一方承租的公房,，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”根據(jù) 《城市房屋拆遷管理條例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租,，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”雖然在這種情況下,，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得,，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，所以,，筆者認(rèn)為,，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。

“7,、一方將其承租的本單位的房屋,，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的”這種情況和第5種情況基本一樣,，因此,，在公房承租權(quán)的處置上，也應(yīng)該是一樣的,。

2,、雙方在婚前取得了公房承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，承租權(quán)歸雙方享有,，離婚時任何一方都有權(quán)分割,。

這種情形主要是指96年司法解釋的第8種情況：

“8、婚前雙方均租有公房,，婚后合并調(diào)換房屋的”,，對此，筆者認(rèn)為,，離婚時雙方都有權(quán)承租該調(diào)換的房屋,。

3、一方或者雙方在婚后取得房屋承租權(quán),，承租權(quán)歸雙方所有,，離婚時雙方都有權(quán)分割。

這種情形主要是指96年司法解釋的第4,、6等2種情況：

“4,、婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的” 筆者認(rèn)為一般情況下應(yīng)參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。

“6,、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的” 筆者認(rèn)為一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置,。

對于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán),，但是在處置公房使用權(quán)是時,，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。 具體方法是：

1,、雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價取得的,，應(yīng)采用競價方式由出價高者得。

2,、一方主張公房承租權(quán)的,，由評估機構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評估價的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補償,。

3、雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意,，且雙方均提出申請的,，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進行分割,。

4,、雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方,，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用,，由該一方按照評估機構(gòu)的評估價的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補償。

【基本案情】共同承租公房離婚時如何分割,？

1999年朱先生和趙女士結(jié)婚,。次年朱先生從單位承租了一套兩居室的公房。2002年趙女士產(chǎn)下一子,。2004年趙女士因卵巢癌做了卵巢摘除手術(shù),。手術(shù)后趙女士把全部精力傾注在兒子的撫養(yǎng)上，因種種原因與丈夫的感情不斷惡化,。目前雙方面臨離婚,，雙方均想取得該房屋的承租權(quán)和兒子的撫養(yǎng)權(quán)。

婚姻幫律師解答：

該套房屋的承租權(quán)是朱先生婚后取得的,，故朱先生和趙女士均有權(quán)承租該套公房,。考慮到趙女士已喪失了生育能力,，因此,，趙女士應(yīng)取得兒子的撫養(yǎng)權(quán)。在這種情況下,，本著照管撫養(yǎng)子女的一方的原則,，應(yīng)有趙女士取得公房的承租權(quán)。

提示：雙方均有權(quán)承租的公房,，在確定有哪一方承租時,，其原則與本篇第一章第一節(jié)所述的房產(chǎn)分割的原則一致。即(一)照顧撫養(yǎng)子女的一方;(二)男女雙方在同等條件下,，照顧女方;(三)照顧殘疾或生活困難的一方;(四)照顧無過錯一方,。取得承租權(quán)的一方應(yīng)給予另一方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。當(dāng)然,，對于面積較大能夠隔開分室居住使用的公房,，如果雙方條件相當(dāng)，且均無其他房可住的,，也可判由雙方分別租住,。

二,、售后公房的分割

售后公房，也稱房改房,，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工,，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房,。公房實際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售,。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù),、級別,、工作年限等相掛鉤，購買價格常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價值,，而當(dāng)初分得房屋的情形又有許多具體情況,，使得處理此類房屋爭議十分棘手。

《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定,，以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購房的,，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應(yīng)是夫妻雙方,，而不是售房單位的職工一方,。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權(quán),。但是,，由于房屋權(quán)屬登記以及房改售房的特殊性，在出售房改房時,，不辦共有產(chǎn)權(quán),，房屋所有權(quán)證只辦在一人名下。因此,，在確定房改房的所有權(quán)人時,，并不能僅僅根據(jù)房屋所有權(quán)證上的具名作出認(rèn)定，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》,、《民法通則》,、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策和其他相關(guān)規(guī)定綜合地作出認(rèn)定。對此,，《婚姻法司法解釋(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購買還是在婚后購買,，是有本質(zhì)區(qū)別的,?；榍百I下的產(chǎn)權(quán)就是個人財產(chǎn)；婚后用共同財產(chǎn)購買的售后公房,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻的共同財產(chǎn),。

對于售后公房如何分割呢？根據(jù)《婚姻法解釋（二）》 的規(guī)定,，主要由以下幾種分割辦法：

1、雙方競價取得,。雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

2,、一方取得所有權(quán),，另一方給對方相應(yīng)的經(jīng)濟補償。即一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償；

3,、拍賣房屋雙方分割方價款,。即雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋,，就所得價款進行分割,。

此外，在實際處理中,，由于一些城市如上海,、北京等，公房使用權(quán)可以通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易,，具有一定的交換價值,，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權(quán)價值也顯得不公平,。根據(jù)一些省,、直轄市司法實踐的做法，可區(qū)分情形處理：

1,、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值,，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的價值單獨歸屬問題,；如果這種實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務(wù)一定的工作年限,、受配人因此喪失了一次性的分房基金等,，則仍然要根據(jù)具體情況予以公平處理,。

2、對于婚前由夫或妻一方父母承租,、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房,，原公房使用權(quán)的交換價值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與,，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理,。

3、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的,，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán),，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有,，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割,。

三、商品房的分割

1,、一方婚前付了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證的

一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的,，就是婚前財產(chǎn),，婚前財產(chǎn)屬于夫妻個人財產(chǎn)，離婚時,，另一方無權(quán)要求分割,。

2、一方婚前付了全部房款,，婚后取得房產(chǎn)證的

這和第一種情況本質(zhì)上是相同的,，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時間不同。這種情況下,，也是婚前財產(chǎn),，屬于一方所有的財產(chǎn)，離婚時,，另一方無權(quán)要求分割,。

3、一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋,，婚后夫妻共同清償貸款

夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋,，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時,，房屋的歸屬及分割,，不同省市的司法實踐對此有不同的規(guī)定，筆者參考了上海市高院的解釋,，將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：

（1）夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款,，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下,，該房屋屬于個人財產(chǎn)，同樣的,，按揭貸款為個人債務(wù),。婚后配偶一方參與清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),，因此，在離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

需要指出的是：共同還貸部分,，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同還貸,。如果購房方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該房屋就是個人財產(chǎn),，另一方無權(quán)分割,。

（2）對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時,，其也共同出資的,，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn),，剩余未還的債務(wù)為其個人債務(wù),，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還,。

（3）對于產(chǎn)證登記在一方名下,，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的,，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下,，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理,，同樣的,，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時,，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊,，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的,，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例對房產(chǎn)進行分割,，而不是平分房屋,。

4、雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)的

這種情況下是夫妻共同財產(chǎn),，分割時應(yīng)注意：（1）不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn),。（2）房屋價值分割時按市場價計算,，不按當(dāng)初購房合同金額計算。（3）如果涉及貸款,，先要將貸款部分除去,。如，羅小姐與謝先生2000年結(jié)為連理,，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房,，首付30萬元，貸款40萬元,，房產(chǎn)證上只寫了謝先生一人的名字,。到了2005年，二人關(guān)系逐步惡化,，準(zhǔn)備協(xié)議離婚,。此時，該房屋的價值漲到120萬,，但還有30萬的貸款沒有還,。改房屋如何分割？此時夫妻可以分的部分就是,，120萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的90萬元,，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子,，應(yīng)補償羅小姐45萬元,，由謝先生單獨償還剩余的本金及利息。

5,、房產(chǎn)證上有第三人名字的

實踐中,，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字,、子女的名字等,。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請,，將案件中止審理,，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,，對夫妻共有部分的房屋進行分割,；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理,，由當(dāng)事人另案起訴,。

6、父母參與出資購買房屋的

第三章部分對此已有說明,，《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定,，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與,，但父母明確表示贈與雙方的除外,；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與,，但父母明確表示贈與一方的除外,。例如，某女于2004年5月結(jié)婚,。同年7 月，該女父母出資購買了一套價值90萬元的商品房供該女和其丈夫居住,，該女和丈夫未出分文,。在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，該女的父母把他們自己的名字和該女的名子寫入產(chǎn)證,，而沒有將該女丈夫的名字寫入產(chǎn)證,。婚后不久該女和丈夫打算離婚,?？烧煞蛘f，離婚可以,，但這套房子的三分之一的產(chǎn)權(quán)算作我們夫妻共同財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)平均分割。請問丈夫的觀點是正確的嗎,？筆者認(rèn)為該丈夫的觀點不正確,。因為《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚后的出資,，視為對夫妻雙方的贈與,，但父母明確表示贈與一方的除外。本案中，父母為女兒出資買房,，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時把他們自己和女兒的名字寫入了產(chǎn)證,，而沒有把女兒丈夫的名字寫入產(chǎn)證，這種舉動可以認(rèn)為父母出資買房是對女兒一方的贈與,。對此,，某些省市的高級法院有明確的規(guī)定，如上海市高級人民法院《關(guān)于適用<最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（二）>若干問題的解答（一）》第5條規(guī)定,，實踐中,，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā),，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈與,，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的,，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明,，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認(rèn)定為向雙方贈與為妥,。該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有,。

但是，如果一方提出,，父母出資買房子的錢是借給自己的,，而不是贈與的，并拿出借條予以證明的,。對此,，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度,，如果另一方不承認(rèn),，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟,。因此,，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時,，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴,。

上述房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)的情形中,離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，法院將按以下情形分別處理：

1,、雙方均主張要房的,，法院組織競價，由出價高的得房,，并由得房的一方給另一方相應(yīng)的補償,。

2,、一方想要房一方想要錢的，房價由雙方協(xié)商,，協(xié)商不成由相關(guān)審計部門對房屋作價評估,，得房的一方給另一方相應(yīng)的補償。

3,、雙方均不要房的,，由雙方共同申請拍賣或轉(zhuǎn)讓后，法院再處理,。

四,、尚未取得房產(chǎn)證的房屋分割

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時,，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的,，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時,，爭議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放,，人民法院要么告之當(dāng)事人申請中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來再作處理,；要么先判使用權(quán)歸屬,，而后產(chǎn)證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理,。

這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購買的但在離婚時還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋,。最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋,；（2）購買商品房,；（3）購買經(jīng)濟適用房,。購買以上三種房屋,，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的,。

五,、農(nóng)村房屋的分割

目前，我國對農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)和城市房地產(chǎn)權(quán)實行二元制的管理體制,。即農(nóng)村房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的,，農(nóng)民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)??宅基地使用權(quán)，國家對農(nóng)村房屋至今未建立起登記制度,；城市房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是國家,，城市居民對其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)，國家并建立了房地產(chǎn)權(quán)行政登記機關(guān)對之進行登記。農(nóng)村夫妻共同共有的房地產(chǎn)權(quán)的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法,。

1,、婚前一方建造的房屋

對一方婚前建起的房屋，結(jié)婚后夫妻雙方共同居住使用的,，如果雙方?jīng)]有相反的約定,，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產(chǎn),，只能判給婚前所屬的一方所有,。

2、婚前一方建造,，而建造房屋所欠的債務(wù)是夫妻結(jié)婚后用婚后共同財產(chǎn)償還的

這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得,，因而不能視為夫妻共同財產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有,。但是因建房所欠的債務(wù)用了婚后共同財產(chǎn)返還,，因此，得到房子的一方應(yīng)當(dāng)補償房價的一半給另一方（如果是建房的部分債務(wù)由婚后共同財產(chǎn)償還的,，那么得到房子的一方應(yīng)當(dāng)給另一方相應(yīng)的補償）,。

3、雙方結(jié)婚登記之后,，一方家庭為子女結(jié)婚居住而建造的房屋,，在婚后由夫妻雙方共同居住的

按照《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產(chǎn),，分割時如果沒有特殊情況,，雙方平分該房屋。

4,、婚前男女雙方的家庭共同出資建造的

房屋屬于夫妻共同所有,。即夫妻雙方結(jié)婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結(jié)婚后共同居住使用,，而男女雙方結(jié)婚后,，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產(chǎn),，屬于夫妻共有房屋,，離婚分割時，一般是對等分割,。

5,、婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的

男女雙方結(jié)婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產(chǎn)的，婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產(chǎn)屬于一方及其他家庭成員的共同房產(chǎn),，不能作為夫妻共有財產(chǎn)予以分割,。

6,、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的

結(jié)婚后,，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其中有夫妻財產(chǎn)的相應(yīng)份額，對屬于夫妻財產(chǎn)的部分可以進行分割,，通常的做法是確認(rèn)每一個家庭成員應(yīng)獲得的財產(chǎn)份額,，讓離開家庭的一方獲得與其財產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補償。

小編結(jié)語：需要指出的是,，如果在離婚案件中對各方應(yīng)得的房產(chǎn)份額不好確認(rèn)的,，法院一般是先對其他財產(chǎn)先行分割，對于房產(chǎn)的分割,，讓有關(guān)當(dāng)事人另外提起分家析產(chǎn)之訴,。更多離婚房產(chǎn)分割的相關(guān)法律問題，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。