離婚時已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)如何分割?不同的情況房屋的歸屬也是不同的,，對于已取得產(chǎn)權(quán)的房屋則要以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間來界定房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)，最終確定房屋應(yīng)如何合理分割,。
第一,，對于私房和具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公房，一般以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間來界定是否為夫妻共同財產(chǎn),。
按照民法物權(quán)原理和我國房屋管理政策,，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán),。
因此對于在離婚案件中涉及的此類問題,，如果訴爭的房屋是結(jié)婚登記后取得所有權(quán)的，應(yīng)定為夫妻共同財產(chǎn);如果在結(jié)婚登記之前取得所有權(quán)的,，應(yīng)認(rèn)定為個人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割,。
第二,，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的,，該房屋為共同所有,。
由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值,，在離婚分割該房屋時,，可區(qū)分下列情形處理：
1、方婚前承租的公房,，是基于福利政策分配取得,，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi),，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值,，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，可不考慮原公房使用權(quán)交換價值的單獨(dú)歸屬,。
2,、方婚前承租的公房，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的,，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán),，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分,，確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有,，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。
3,、于婚前由夫或妻一方父母承租,，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定,，推定為父母對夫妻雙方的贈與,，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買,，但不是以夫妻共同財產(chǎn)而是以一方父母財產(chǎn)購買,，產(chǎn)權(quán)證系夫妻雙方的名字，仍應(yīng)為共同財產(chǎn),，只是在財產(chǎn)分割時,，酌情考慮財產(chǎn)來源因素。
原系一方父母承租的公房,，后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房,，且購買的出資來自該方父母，應(yīng)為一方所有的財產(chǎn),。原系一方父母承租的公房,，雖然以夫妻共同財產(chǎn)購置,，但產(chǎn)權(quán)證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字,，該房為家庭共有財產(chǎn),。
第三，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋,，并按揭貸款,，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn),，按揭貸款為其個人債務(wù),。
婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。在離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù),，為個人債務(wù),。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還,。
【基本案情】離婚糾紛案件中房屋產(chǎn)權(quán)的分割
王某與馬某于2010年10月1日舉行了結(jié)婚儀式并領(lǐng)取了結(jié)婚證,。婚后雙方感情尚可,，于2012年10月2日生育一女馬某某,，馬某以懷疑婚生女非自己的親生女為由，對王某經(jīng)常進(jìn)行毆打侮辱,。2012年11月,，王某無法忍受馬某的凌辱，以雙方感情破裂為由向靈武市人民法院提起離婚訴訟,，靈武市人民法院民一庭依法受理了此案,。
婚姻幫律師解答：
最高人民法院《婚姻法司法解釋(三)》第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。
依照法律規(guī)定一方在婚前已取得產(chǎn)權(quán)證,，不管有沒有支付全部購房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該一方所有,。即使在婚后用共同財產(chǎn)支付了部分的購房款,，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下,，另一方有權(quán)就這部分用共同財產(chǎn)支付的購房款要求分割或要求獲得補(bǔ)償,。
對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產(chǎn)證登記在首付款支付方名下,、婚后夫妻共同還貸的,，完全認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實際是還錢個人財產(chǎn)(還錢個人支付首付款及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體,，本解釋第十條規(guī)定離婚時處理此類糾紛的主導(dǎo)原則是,，既要保護(hù)個人還錢財產(chǎn)的權(quán)益，也要公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益,，同時還不能損害債權(quán)人銀行的利益,。
本案中王某與馬某結(jié)婚用房就屬于被告馬某于婚前支付首付款按揭貸款購買并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房。其雙方婚后利用工資進(jìn)行還貸,。王某依法有權(quán)對其婚后參與還貸的款項進(jìn)行分割和補(bǔ)償,。
相關(guān)知識拓展：
夫妻共有或一方所有房屋的處理方法
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋,，或者婚前雙方共同出資購買,、建造的房屋，是夫妻共有房屋,，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割,。
根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(二)一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方補(bǔ)償;
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋,，就所得價款進(jìn)行分割。
司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的,，可以分割使用,。對不能分割使用的，可以作價分給一方,，另一方取得補(bǔ)償,。在確定房屋分給哪方時，應(yīng)考慮雙方住房情況,、照顧撫養(yǎng)子女的一方,。在雙方條件等同的情況下,，應(yīng)照顧女方。
婚后雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行修繕,、裝修,、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的,，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有,，增值部分中屬于另一方應(yīng)有的份額，由房屋所有權(quán)人折價補(bǔ)償另一方;進(jìn)行過擴(kuò)建的,，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理,。離婚時，如一方生活困難,，如離婚后沒有住處,，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。
小編結(jié)語：不同的情況房屋的歸屬也是不同的,，對于已取得產(chǎn)權(quán)的房屋則要以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間來界定房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn),，最終確定房屋應(yīng)如何合理分割。更多離婚時已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋如何分割的相關(guān)法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑。
