網(wǎng)友咨詢：婚前購(gòu)買(mǎi)商品房婚后共同按揭離婚時(shí)該如何分割？

我的朋友劉某在婚前按揭購(gòu)買(mǎi)了一套150平米的商品房,，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下,，每月按揭2200元，15年還清,。半年后,，劉某與周某自由戀愛(ài)結(jié)婚，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)每月按揭房子,。八年后,，夫妻因性格不和離婚。離婚時(shí),，周某認(rèn)為房子雖然登記在劉某名下,，但應(yīng)該按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，劉某堅(jiān)決不同意,。請(qǐng)問(wèn)：該商品房是否可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,？

婚姻幫律師解答：

根據(jù)我國(guó)2011年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。”

由此可見(jiàn),，在劉某不同意按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的情況下，該商品房不能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬于劉某,。雙方婚后共同還貸的8年款項(xiàng)及房子財(cái)產(chǎn)增值部分，劉某應(yīng)對(duì)周某進(jìn)行合理補(bǔ)償,，尚未歸還的貸款由劉某自己承擔(dān),。

【相關(guān)知識(shí)】離婚時(shí)一方婚前貸款所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)如何處理？

《婚姻法》司法解釋第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。

理解本條司法解釋首先要把握的是,，對(duì)于一方婚前簽訂購(gòu)房合同支付首付款并且在銀行按揭貸款、婚后夫妻共同還貸的房屋,，完全認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)都是不對(duì)的,。此類(lèi)房產(chǎn)實(shí)際是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類(lèi)房產(chǎn)的原則是,，既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，也要依照婚姻法關(guān)于照顧子女和女方禮儀的原則公平地分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)還不能損害作為債權(quán)人的銀行的合法權(quán)益,。

可以按照以下幾個(gè)方面進(jìn)行理解：

第一,，有明確的適用范圍。通過(guò)本條司法解釋?zhuān)?guī)范了夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，登記于首付款支付方名下的不動(dòng)產(chǎn)的分割辦法,。其他情況下的不動(dòng)產(chǎn),，不能適用此條規(guī)定。例如,，夫妻于婚后購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn),，雖然登記在一人名下，但不屬于本條司法解釋規(guī)定的情形,，不能適用,。還有一方為結(jié)婚于婚前支付首付款并貸款購(gòu)房，但在產(chǎn)權(quán)證上登記雙方的姓名或者將房屋贈(zèng)與另一方,，亦不屬于本條司法解釋規(guī)定的情形,，不能適用。還有一方為結(jié)婚于婚前支付首付款并貸款購(gòu)房,，但在產(chǎn)權(quán)證上登記雙方的姓名或者將房屋贈(zèng)與另一方,，亦不屬于本條司法解釋規(guī)定的情形，不能適用,。;另外,，如果雙方當(dāng)事人未登記結(jié)婚，只是同居及時(shí)購(gòu)房的情況類(lèi)似,，亦不能適用本條解釋

第二,，對(duì)于“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同還貸”,，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面掌握。一是從償還銀行貸款的時(shí)間看,，還貸的時(shí)間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，一般即可認(rèn)定是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，而不必區(qū)分還貸的金錢(qián)來(lái)源于夫妻中哪一方的收入,。二是看夫妻之間是否約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)案涉房屋的還貸問(wèn)題有特殊的約定。如果雙方當(dāng)事人認(rèn)可或者一方當(dāng)事人能夠舉證證明夫妻已經(jīng)約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)案涉房屋的還貸問(wèn)題有特別約定,，則分割上述不動(dòng)產(chǎn)時(shí),，當(dāng)然排除本條司法解釋的適用。

第三,，由于此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)中有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的成分,，因此，離婚時(shí)如何分割,，首先應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)議解決,。人民法院只是在雙方當(dāng)事人協(xié)議不成時(shí)才進(jìn)行解決。

第四,，本條司法解釋的第二款提供的是人民法院在針對(duì)上述特定情況的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)的一種方法,。其中“可以”的表述表明，該分割方法不是絕對(duì)的,。不能機(jī)械地理解為判決分割此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn),，舍此一途，別無(wú)他徑,。不能根據(jù)此完全排除在特殊情況下,，將此類(lèi)凡物判歸非產(chǎn)權(quán)一方素有并由其償還剩余貸款的可能。

第五,，判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補(bǔ)償時(shí)須考慮房屋的增值,，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項(xiàng)的一半。具體的辦法是在離婚時(shí)首先對(duì)案涉房屋的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估,。當(dāng)然,，如果當(dāng)事人之間能夠通過(guò)協(xié)議對(duì)案涉房屋的現(xiàn)值行程共識(shí)，則沒(méi)有必要委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估以確定案涉凡物的價(jià)值,。人民法院在判決前應(yīng)當(dāng)掌握下列基本情況：

(1)案涉房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)款;

(2)首付款及其在購(gòu)房全款中的比例;

(3)按揭貸款數(shù)額及利息數(shù)額;

(4)當(dāng)事人已夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款累計(jì)數(shù)額(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;

(5)尚未歸還的貸款及利息數(shù)額,。

在此基礎(chǔ)上才能確定產(chǎn)權(quán)歸屬，然后確定去的產(chǎn)權(quán)的一方需要向另一方支付補(bǔ)償款的數(shù)額,。在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí),，仍然要貫徹婚姻法的原則，照顧子女及女方的利益,。而且,，本條司法解釋也沒(méi)有排除婚姻法第四十二條和婚姻法司法解釋一第二十七條的適用,。

第六，在特殊情況下,，如果人民法院決定將房屋判歸支付首付款按揭購(gòu)房者的配偶所有,，那么必須了解是否還有尚未歸還的貸款，由于按揭貸款是以所購(gòu)房屋為抵押物的,，因此判決時(shí)原則上應(yīng)當(dāng)將還款義務(wù)與房屋所有權(quán)歸于同一當(dāng)事人,。否則，不僅難以得到貸款銀行的同意,，而且一旦失去房屋產(chǎn)的一方當(dāng)事人拒絕還款,，作為債權(quán)人的銀行仍然有權(quán)通過(guò)訴訟，請(qǐng)求拍賣(mài)上述房屋,，并從所得款項(xiàng)中優(yōu)先受償,。最終，根據(jù)判決得到房屋產(chǎn)權(quán)的一方當(dāng)事人還是會(huì)失去房屋,。

小編結(jié)語(yǔ)：離婚時(shí),，房產(chǎn)應(yīng)屬于購(gòu)房的一方，但婚后的還貸部分屬于夫妻共同還貸,。更多離婚時(shí)一方婚前貸款所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)如何處理的相關(guān)法律問(wèn)題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。