一,、什么是小產(chǎn)權(quán)房,？離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房能否分割？

小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語(yǔ),，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),，即一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商往往以新農(nóng)村(社區(qū))建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,。

因此,，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房,，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同,，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的,，也有因舊村改造,、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購(gòu)房協(xié)議得到的，也有因贈(zèng)與,、繼承得到的，等等,。根據(jù)我國(guó)土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定,，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地,、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用,、占用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買賣,、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)(所謂物權(quán),，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán),、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)),，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地,。

根據(jù)上述規(guī)定,，法院在審理離婚案件中,，對(duì)于夫妻共同購(gòu)置的小產(chǎn)權(quán)房屋不作為物權(quán)分割，但可以對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割,，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對(duì)方,，不具有絕對(duì)權(quán)(絕對(duì)權(quán)又稱對(duì)世權(quán)，是指其效力及于一切人,，即義務(wù)人為不特定的任何人的權(quán)利,。絕對(duì)權(quán)的主要特點(diǎn)在于，權(quán)利人可向任何人主張權(quán)利,。各種人身權(quán),、所有權(quán)都屬于絕對(duì)權(quán))。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是“房”,，具有房屋的一切物理屬性,，它與大產(chǎn)權(quán)房屋在使用性質(zhì)上是一樣的。夫妻離婚時(shí)爭(zhēng)執(zhí)最大的就是房屋,，對(duì)該財(cái)產(chǎn)法院不分割顯然不會(huì)消除紛爭(zhēng),。而盡管《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第21條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。”但這一規(guī)定是建立在爭(zhēng)議房屋有國(guó)家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而小產(chǎn)權(quán)房屋不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán),，法院不會(huì)將其作為商品房進(jìn)行分割,，但可以對(duì)房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割。因?yàn)橘?gòu)買時(shí)不是按照有商品房產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格購(gòu)買的,，所以分割時(shí)也不能按照有商品房產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格來(lái)對(duì)待,。不過(guò)，房屋畢竟有一個(gè)增值因素,，雙方對(duì)爭(zhēng)議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場(chǎng)價(jià)可以進(jìn)行議價(jià),，議價(jià)不成時(shí)還可以進(jìn)行重置價(jià)評(píng)估，使用房屋的一方應(yīng)給對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償,。

二,、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房如何分割？

【基本案情】離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房如何分割,？

a村村民張斌與b村村民李玲是戀愛(ài)關(guān)系,，2007年1月，a村開(kāi)始在自村部分耕地上以舊村改造的名義建設(shè)樓房,，本村村民的分房政策是每口人40平米,。為了能夠多分一些面積，張斌與李玲于2004年3月登記結(jié)婚,，并將李玲的戶口遷至a村,。2008年12月,，樓房建成，張斌與李玲分到一套80平米的樓房,。由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū),，a村僅對(duì)村民住房情況進(jìn)行了“登記”，張斌與李玲所住房屋“登記”在張斌名下,。2009年8月,，由于感情不和，張斌與李玲訴訟離婚,，在處理雙方共同財(cái)產(chǎn)時(shí),，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，法院依據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十一條之規(guī)定做出了該房屋暫不予處理的判決,。

婚姻幫律師解答：

首先,，該房屋與《婚姻法司法解釋二》第二十一條規(guī)定的“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋”略有不同。案例中該房屋是在耕地上建設(shè)的樓房,，屬違法建筑,，依照法律是需要強(qiáng)制拆除的，那么,，該條解釋的的第二款規(guī)定可以說(shuō)無(wú)從談起,。（目前各地均有與案例中所述的“小產(chǎn)權(quán)房”相同的情況，由于入住率很高,，強(qiáng)制拆除也并不現(xiàn)實(shí),。）

其次，刻板的適用該條解釋,，會(huì)顯失公平,。案例中，如果沒(méi)有李玲的戶口的遷入,，那么張斌與李玲也不可能分到80平米的住房，顯然李玲戶口遷入的行為與該房屋的取得具有直接的因果關(guān)系,。雖然明知是夫妻共同財(cái)產(chǎn)但不能分割,，那么處于強(qiáng)勢(shì)地位的張斌顯然要獲得不應(yīng)有的利益。

那么,，“李玲”們?cè)撊绾尉S護(hù)自己的合法權(quán)益呢,？對(duì)此，我淺談一下自己的粗解,。

第一,，“李玲”們要積極舉證，在案例中a村的分房政策便是最為重要的證據(jù),。因?yàn)檫@是李玲能分得40平方米的直接原因,。

第二,，細(xì)讀《婚姻法解釋二》第二十一條之規(guī)定，司法機(jī)關(guān)對(duì)于案例中的房屋做出這樣的規(guī)定的潛臺(tái)詞是“該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)”,。

根據(jù)以上兩點(diǎn),，個(gè)人認(rèn)為，如果要維護(hù)“李玲”們的利益就需要變更自己的訴訟戰(zhàn)略,。第一步,，由法院判決離婚，第二步,，向法院起訴要求“張斌”們返還不當(dāng)?shù)美?。之所以這樣是因?yàn)椋盍崤c張斌離婚后,，該房屋事實(shí)由張斌支配,，如果沒(méi)有a村的分房政策，張斌只可能獲得40平米,。那么,，李玲的40平方對(duì)于張斌來(lái)說(shuō)既不是贈(zèng)與，也不是買賣,。根據(jù)a村分房政策的初衷,，該40平米是李玲與張斌的共同財(cái)產(chǎn)（同樣，張斌的40平米亦是夫妻共同財(cái)產(chǎn)）,。那么,，既然張斌獲得的李玲的40平米的房屋就沒(méi)有法律上的依據(jù)。這就符合了民法中關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定,。因此訴請(qǐng)法院要求“張斌”們支付該40平米房屋的價(jià)款便順理成章了,。

小編結(jié)語(yǔ)：房屋畢竟有一個(gè)增值因素，雙方對(duì)爭(zhēng)議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場(chǎng)價(jià)可以進(jìn)行議價(jià),，議價(jià)不成時(shí)還可以進(jìn)行重置價(jià)評(píng)估,，使用房屋的一方應(yīng)給對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償。更多離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房如何分割的相關(guān)法律問(wèn)題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255,，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑。