一,、什么是小產(chǎn)權(quán)房？離婚時小產(chǎn)權(quán)房能否分割,？

小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語,，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即一些村集體組織或者開發(fā)商往往以新農(nóng)村(社區(qū))建設(shè)等名義出售的,、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”,。

因此，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán),。對于小產(chǎn)權(quán)房,，因為產(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復雜多樣,，有建在農(nóng)民宅基地上的,，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的,，也有因贈與,、繼承得到的，等等,。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定,，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個人不得租用,、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā),。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買賣,、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(所謂物權(quán),，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力,，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)),，其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度,，以保護耕地。

根據(jù)上述規(guī)定,，法院在審理離婚案件中,，對于夫妻共同購置的小產(chǎn)權(quán)房屋不作為物權(quán)分割，但可以對房屋的財產(chǎn)權(quán)益予以分割,，分割后的財產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對方,，不具有絕對權(quán)(絕對權(quán)又稱對世權(quán)，是指其效力及于一切人,，即義務人為不特定的任何人的權(quán)利,。絕對權(quán)的主要特點在于，權(quán)利人可向任何人主張權(quán)利,。各種人身權(quán),、所有權(quán)都屬于絕對權(quán))。這是因為小產(chǎn)權(quán)房是“房”,，具有房屋的一切物理屬性,，它與大產(chǎn)權(quán)房屋在使用性質(zhì)上是一樣的。夫妻離婚時爭執(zhí)最大的就是房屋,，對該財產(chǎn)法院不分割顯然不會消除紛爭,。而盡管《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第21條規(guī)定:“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用,。”但這一規(guī)定是建立在爭議房屋有國家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的,，而小產(chǎn)權(quán)房屋不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán),，法院不會將其作為商品房進行分割，但可以對房屋本身具有的財產(chǎn)權(quán)益進行分割,。因為購買時不是按照有商品房產(chǎn)權(quán)的房屋價格購買的,，所以分割時也不能按照有商品房產(chǎn)權(quán)房價格來對待。不過,，房屋畢竟有一個增值因素,，雙方對爭議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場價可以進行議價，議價不成時還可以進行重置價評估,，使用房屋的一方應給對方適當補償,。

二、離婚時小產(chǎn)權(quán)房如何分割,？

【基本案情】離婚時小產(chǎn)權(quán)房如何分割,？

a村村民張斌與b村村民李玲是戀愛關(guān)系,，2007年1月，a村開始在自村部分耕地上以舊村改造的名義建設(shè)樓房,，本村村民的分房政策是每口人40平米,。為了能夠多分一些面積，張斌與李玲于2004年3月登記結(jié)婚,，并將李玲的戶口遷至a村,。2008年12月，樓房建成,，張斌與李玲分到一套80平米的樓房,。由于沒有產(chǎn)權(quán)證書，a村僅對村民住房情況進行了“登記”,，張斌與李玲所住房屋“登記”在張斌名下,。2009年8月，由于感情不和,，張斌與李玲訴訟離婚,，在處理雙方共同財產(chǎn)時，由于沒有產(chǎn)權(quán)證書,，法院依據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十一條之規(guī)定做出了該房屋暫不予處理的判決,。

婚姻幫律師解答：

首先，該房屋與《婚姻法司法解釋二》第二十一條規(guī)定的“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋”略有不同,。案例中該房屋是在耕地上建設(shè)的樓房,，屬違法建筑，依照法律是需要強制拆除的,，那么,，該條解釋的的第二款規(guī)定可以說無從談起。（目前各地均有與案例中所述的“小產(chǎn)權(quán)房”相同的情況,，由于入住率很高,，強制拆除也并不現(xiàn)實。）

其次,，刻板的適用該條解釋,，會顯失公平。案例中,，如果沒有李玲的戶口的遷入,，那么張斌與李玲也不可能分到80平米的住房，顯然李玲戶口遷入的行為與該房屋的取得具有直接的因果關(guān)系,。雖然明知是夫妻共同財產(chǎn)但不能分割,，那么處于強勢地位的張斌顯然要獲得不應有的利益。

那么,，“李玲”們該如何維護自己的合法權(quán)益呢,？對此,，我淺談一下自己的粗解。

第一,，“李玲”們要積極舉證,，在案例中a村的分房政策便是最為重要的證據(jù)。因為這是李玲能分得40平方米的直接原因,。

第二,，細讀《婚姻法解釋二》第二十一條之規(guī)定，司法機關(guān)對于案例中的房屋做出這樣的規(guī)定的潛臺詞是“該房屋系夫妻共同財產(chǎn)”,。

根據(jù)以上兩點,，個人認為，如果要維護“李玲”們的利益就需要變更自己的訴訟戰(zhàn)略,。第一步,，由法院判決離婚，第二步,，向法院起訴要求“張斌”們返還不當?shù)美?。之所以這樣是因為，李玲與張斌離婚后,，該房屋事實由張斌支配,，如果沒有a村的分房政策，張斌只可能獲得40平米,。那么,，李玲的40平方對于張斌來說既不是贈與，也不是買賣,。根據(jù)a村分房政策的初衷,，該40平米是李玲與張斌的共同財產(chǎn)（同樣，張斌的40平米亦是夫妻共同財產(chǎn)）,。那么,，既然張斌獲得的李玲的40平米的房屋就沒有法律上的依據(jù)。這就符合了民法中關(guān)于不當?shù)美囊?guī)定,。因此訴請法院要求“張斌”們支付該40平米房屋的價款便順理成章了,。

小編結(jié)語：房屋畢竟有一個增值因素,，雙方對爭議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場價可以進行議價,，議價不成時還可以進行重置價評估，使用房屋的一方應給對方適當補償,。更多離婚時小產(chǎn)權(quán)房如何分割的相關(guān)法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。