一,、婚前按揭房的具體權(quán)屬分析
婚前按揭房的歸屬既要考慮首付款支付的時(shí)間,，也要考慮支付首付款的資金來(lái)源。在離婚訴訟中,，對(duì)婚前按揭房的司法處理有很多復(fù)雜的情形,，具體有以下四種：
1、夫妻一方婚前支付首付款,，婚前取得房產(chǎn)證,，產(chǎn)權(quán)人為購(gòu)房人一方，婚后夫妻共同還貸的情形,。由于支付首付款時(shí)間和房產(chǎn)證取得時(shí)間均在婚前,，另一方的名字也未體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，表明雙方不存在房產(chǎn)約定,，房產(chǎn)的權(quán)屬在婚前已經(jīng)確定了,，在這種情形下該房產(chǎn)屬于婚前首付方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
2,、夫妻一方婚前支付首付款,，婚后共同還貸，婚后登記房產(chǎn)權(quán)屬并取得房產(chǎn)證的情形,。由于房產(chǎn)證的取得是婚前支付首付款一方的物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)成現(xiàn)實(shí)的物的過(guò)程,，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的權(quán)屬就已經(jīng)確定了,，屬于一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，婚后的共同還貸不改變權(quán)屬的性質(zhì)，因此在這種情形下該房產(chǎn)也屬于婚前首付方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
3,、婚前一方簽訂房屋買賣合同,，未與銀行辦理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的財(cái)產(chǎn)支付首付款,，并登記于自己一個(gè)人名下的情形,。在這種情形下，由于支付首付款的時(shí)間在婚后,，該按揭房應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
4、婚前雙方共同購(gòu)買,，在婚前支付了首付款,，首付款為共同出資，在這種情形下應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。但該房產(chǎn)在婚前屬于按份共有,，婚后由于夫妻關(guān)系的特殊性，轉(zhuǎn)化為共同共有,。
二,、婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解釋三》出臺(tái)后，已經(jīng)明確了對(duì)未償清貸款的按揭房屋可以進(jìn)行分割,，這樣也保證了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)的流通性與法律的效率性,。
婚前按揭房應(yīng)該如何分割，具體分為兩種情形：
1,、當(dāng)婚前按揭房認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí),，婚后夫妻雙方共同還貸的性質(zhì)，實(shí)際上是非產(chǎn)權(quán)人幫助產(chǎn)權(quán)人償還個(gè)人債務(wù)的行為,，該不動(dòng)產(chǎn)由婚前首付方取得,。
《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。”
《婚姻法》第39條規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí),，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”
依據(jù)以上法律規(guī)定,，首先,，在離婚時(shí)該房屋的歸屬允許夫妻雙方協(xié)商約定，這既充分尊重了夫妻財(cái)產(chǎn)分割時(shí)的意思自治,，也體現(xiàn)了婚姻法始終貫穿的自愿原則,。其次，該規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了對(duì)婚姻當(dāng)事人個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù),，對(duì)于保護(hù)個(gè)人的所有權(quán)意義重大,。如果不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)由婚前首付方取得,。這是由于該房屋買賣合同形成于婚前,，且首付款支付于婚前，因此還貸義務(wù)屬于買受人的單方債務(wù),，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸,，可認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方債務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬不因他人參與償還債款而發(fā)生轉(zhuǎn)移,，雖然此類不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)系夫妻婚后取得,，但購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)金卻是登記名義人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，由于這筆財(cái)產(chǎn)并不因婚姻關(guān)系的成立而成為共有財(cái)產(chǎn),，那么,，不動(dòng)產(chǎn)作為這筆價(jià)金的另一種表現(xiàn)形式，也同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),。
2,、當(dāng)婚前按揭房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，分割方法在《婚姻法》解釋(二)第二十條中規(guī)定的很明確：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,；(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償,；(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割,。
【基本案情】婚前個(gè)人買房婚后共同還貸，離婚時(shí)如何分割,？
2005年,，李某和王某經(jīng)人介紹,，步入了婚姻的殿堂?；楹?，雙方居住在由丈夫李某婚前購(gòu)買的房屋。如今,，雙方因家庭瑣事鬧得不可開交,，2014年2月訴至法院請(qǐng)求判決離婚、分割財(cái)產(chǎn),。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房產(chǎn)歸屬,。該房產(chǎn)系婚前李某簽的購(gòu)房合同，10萬(wàn)元首付款亦由李某支付,，但該房子在銀行貸款,，婚后雙方共同歸還了30萬(wàn)元貸款，仍有少部分余款未還,。當(dāng)年40余萬(wàn)元購(gòu)買的房子如今已經(jīng)增值到130萬(wàn)了,，對(duì)于房屋該如何分配?雙方各執(zhí)一詞，互不退讓,。
婚姻幫律師解答：
首先,，尊重夫妻雙方的處理意見。先由雙方協(xié)議處理,，如果雙方能夠達(dá)成一致意見,，只要內(nèi)容不違法，不侵害他人利益,，法院可以予以確認(rèn),。本案中，經(jīng)法官居中調(diào)解,，雙方各執(zhí)一詞,，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見，故以判決方式結(jié)案,。
其次,，夫妻雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有,。本案中,，李某、王某未達(dá)成房產(chǎn)分割的一致意見,，因此,，法官首先判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方李某所有。
第三,，對(duì)婚后還貸的款項(xiàng)及增值部分進(jìn)行分割,。婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，由法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，以及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。
對(duì)按揭房屋在婚后的增值,，應(yīng)考慮雙方還貸的實(shí)際情況，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償,。本案中,，由于夫妻雙方經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，還款比例約為1:1,，對(duì)補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算方法是：在明確首付款,、按揭貸款總額、利息總額,、共同還貸的總額,、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價(jià)款（房?jī)r(jià)款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2,，即得出對(duì)另一方補(bǔ)償?shù)臄?shù)額,。按此方式計(jì)算，本案中,，李某約補(bǔ)償王某48.75萬(wàn)元,。
三、關(guān)于婚前按揭房的增值部分
由于通貨膨脹,、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化以及房屋作為不動(dòng)產(chǎn)本身的增值性,，當(dāng)事人婚前購(gòu)買房屋時(shí)的價(jià)格往往和離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格有較大的差距，即實(shí)現(xiàn)了增值,?；榍鞍唇曳康脑鲋挡糠衷谶M(jìn)行分割時(shí)應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，不同情況區(qū)分處理,。
如果一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買并清償了貸款或者約定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下,，房屋的整個(gè)產(chǎn)權(quán)屬于該購(gòu)買人或約定人，增值部分也屬于該人,。如果一方婚前按揭購(gòu)買并支付首付款,，婚后夫妻共同還貸或者雙方約定為共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，離婚時(shí)對(duì)房屋增值部分就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。
對(duì)于第二種情形作為共同財(cái)產(chǎn)對(duì)房屋增值部分進(jìn)行分割時(shí),，不能完全參照婚姻法對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榛榍鞍唇曳康脑鲋挡糠?，從性質(zhì)上講屬于婚前一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚前期間的收益,，不同于一般性質(zhì)的共同財(cái)產(chǎn),，所以不能進(jìn)行平均分配，必須充分考慮相關(guān)因素并建立特殊的分割規(guī)則,，這樣才能實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)和另一方權(quán)利的雙重保護(hù),。
小編結(jié)語(yǔ)：需要提醒的是不管按揭房離婚歸誰(shuí)，未償還的貸款屬于房屋的產(chǎn)權(quán)人一方的債務(wù),，如果是夫妻雙方房產(chǎn)分割給一方的,，還需要去銀行變更貸款人。更多離婚按揭房分割的相關(guān)法律問(wèn)題,，請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255,，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑。
