一,、離婚房產(chǎn)怎么分割,？
(一)婚前一方購買的房屋，付清所有房款的,，屬一方的婚前財(cái)產(chǎn),。
《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)同時(shí)規(guī)定：夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋無疑是婚前財(cái)產(chǎn)。
(二)婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房屋,，屬一方的財(cái)產(chǎn),。
(三)夫妻雙方婚后一次性出資,，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的
根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),，歸夫妻共同所有”,。只要夫妻間沒有事先對于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方，不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面的購房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方,，不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面是否載明共有人,，不論夫妻雙房的出資份額多少， 該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有,。
(四)由一方婚前承租,、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù),、級別,、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價(jià)值,。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況,，使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下,，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象,，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”,。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
(五)夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的(包括貸款)房屋，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，離婚時(shí),，一般均等分割
如果當(dāng)事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關(guān)系較簡單,，一般平均分割房產(chǎn),。但在房屋價(jià)格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù),，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋,。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付，銀行支付開發(fā)商剩余房款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟,。
實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款，按揭貸款之后,，尚未全部償還貸款之后的環(huán)節(jié),。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款，在償還貸款之前,，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書,，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里,。也就是說,，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。分割按揭財(cái)產(chǎn)時(shí)候存在首付款,、已經(jīng)償還貸款,、尚未償還貸款、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分,。實(shí)際上房屋的合同價(jià)值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。
對于分割按揭房產(chǎn),，因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題,，因此不能簡單的分割房屋合同價(jià)值。房屋的實(shí)際價(jià)值(合同價(jià)值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對象,。由其中的一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息,，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半,。
如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款、已經(jīng)償還貸款,、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的(實(shí)踐中極少出現(xiàn)),，則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息,，同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半。
(六)一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證,，婚后償還貸款期間離婚的
婚前取得房產(chǎn)證書,，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方,，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割,。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價(jià)值而言,，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格(房屋實(shí)際價(jià)值減去尚未償還貸款后的差額)絕對大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格(房屋的實(shí)際價(jià)值減去結(jié)婚時(shí)候尚未償還的貸款差額),。此種情況下，兩種價(jià)格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來選擇,。
如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，直接歸屬其本人,，除非是雙方書面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。
如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款,。不論是雙方償還貸款的資金來源、或者是雙方償還貸款的份額,，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì),。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購房合同的一方所有，但是房屋兩種價(jià)格差額部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)分配,。
(七)父母參與出資并取得房產(chǎn)證書后離婚的
如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購買房產(chǎn)的,，一般視為對自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，父母不得索回,。同時(shí)該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在分割房產(chǎn)價(jià)值重應(yīng)當(dāng)予以扣除,。但是父母在婚前明確聲明是對夫妻雙方的共同贈(zèng)與的除外。
如果是夫妻雙方婚后出資購買房產(chǎn)的,，一般視為對夫妻雙方的贈(zèng)與,，父母不得索回。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。但是父母在贈(zèng)與時(shí)候明確聲明是對夫妻其中一方的贈(zèng)予的除外,。
如果是父母對子女的出資為借款，婚前借款的作為一方的個(gè)人債務(wù),，婚后共同借款的,，作為婚后共同債務(wù)。當(dāng)對于父母出資不能證明是贈(zèng)與還是借款的,，推定為贈(zèng)與,。
網(wǎng)友咨詢：可以約定先離婚后分割房產(chǎn)嗎？
我和丈夫是經(jīng)人介紹相識(shí)的,，戀愛時(shí)間不長就結(jié)婚了,。自從結(jié)婚后，丈夫的脾氣一路看漲,，風(fēng)度全無,，斯文掃地,，凡事都要和我一決高下，臉拉得嚇人,，嗓門越來越大,，后來升級到用手指著我罵。我現(xiàn)在鐵了心要離婚,，他也同意了,，但房子是貸款買的，我們倆工資都不高,，誰都沒有單獨(dú)還房貸的能力,。我想問：能不能先離婚，房貸先一起還著,，等各自的經(jīng)濟(jì)狀況好一些了再談分割房產(chǎn)的事,？
婚姻幫律師解答：
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，離婚時(shí),，夫妻共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決,。就是說，夫妻共同財(cái)產(chǎn)如何處理,，協(xié)議優(yōu)先,。協(xié)議馬上分割，可以,；協(xié)議離婚后再分割，也行,。你提議先離婚后分房,，只要他沒有異議，雙方達(dá)成了一致意見,，是可以的,。離婚后，房產(chǎn)由原來的夫妻共同財(cái)產(chǎn),，變成了你和他的共有財(cái)產(chǎn),，作為房產(chǎn)的共有人，你和他隨時(shí)都可以提出分割共有財(cái)產(chǎn)的請求,，因此,，所約定的5年時(shí)間有賴于雙方誠信遵守，并不能阻卻任何一方要求提前分割,。
不過,，約定先離婚后分房雖然可以,，但最好還是不要采取此種方式。做夫妻時(shí),，都沒完沒了地爭吵,，不做夫妻了，還能指望心平氣和地共有一套房子,？想想,，都很不現(xiàn)實(shí)。房子不分割,，你和他只能藕雖斷絲還連,，有著理不清的瓜葛，將來分割起來也不知道會(huì)產(chǎn)生多少麻煩事,，何況,，你肯定還要重新尋找幸福，這房子的事說不定會(huì)嚇跑意中人啊,。
二,、離婚房產(chǎn)分割的方法有哪些？
根據(jù)《婚姻法》和其他法律的有關(guān)規(guī)定,，夫妻雙方離婚時(shí)對共有的房屋的分割應(yīng)按照如下辦法進(jìn)行：
(一)離婚時(shí),，夫妻的共有房產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的,，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況并照顧女方和子女權(quán)益的原則判決,。
(二)夫妻共有的房產(chǎn)，原則上應(yīng)均等分割,，具體處理根據(jù)生產(chǎn),、生活的實(shí)際需要和財(cái)產(chǎn)的來源等情況也可以有所差別。
(三)對不宜分割使用的夫妻共有的房屋,，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧女方或無過錯(cuò)方等原則給一方所有,。分得房屋的一方對另一方應(yīng)給予相應(yīng)于給房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。在雙方條件等同的情況下,，應(yīng)照顧女方,。
(四)婚姻關(guān)系存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚無居住地為由要求暫住的,，經(jīng)查實(shí)可根據(jù)實(shí)際情況的需要給予暫住,，但一般不超過2年。
小編結(jié)語：離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋所有權(quán)后可另行訴訟解決。更多離婚房產(chǎn)怎么分割的相關(guān)法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有資深的婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
