老人房產該如何分割才能保障自己的權益,，看專業(yè)律師指導一二,。

一年一度的“九九重陽節(jié)”剛剛過去，有關如何保障老人合法權益的話題又成為了近日的熱門話題,。隨 著經濟的快速發(fā)展,，房產的價格上升了，親情的溫暖卻下降了,，子女對父母房產的關注上升了,，對父母生活的關心卻下降了，這“兩升兩降”在老人與子女之間引發(fā) 了眾多圍繞爭奪房產的糾紛,，而老人往往會因精力有限和法律知識欠缺處于弱勢地位,，因此，社會有責任和義務幫助老人拿起法律武器維護其房產權益,。,、

“武器”之一：秘密遺囑——來之古代“秘密立儲”靈感

“武器”展示：繼承法第十六條：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產。” 第二十條：“遺囑人可以撤銷,、變更自己所立的遺囑,。”第二十一條：遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務,。沒有正當理由不履行義務 的,，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利,。

“武器”說明：我國清朝時期建立的“秘密立儲”制度,，很好地解決了皇子爭儲的問題。這一做法同樣可以移植到處理老人房產的問題之上,。

具體的方法是,，老人可以跟子女講清楚將根據(jù)子女的表現(xiàn)立下“秘密遺囑”，將自己的房產遺留給 一個或數(shù)個子女,，并將遺囑進行公證,，如果某子女對老人不好，老人就隨時可以撤銷,、變更自己的遺囑,，如果老人希望子女履行特定的贍養(yǎng)義務或其他附隨義務的， 如果該子女不履行義務,，老人可以在生前委托遺產執(zhí)行人或有關單位,，請求人民法院取消該子女接受遺產的權利，這樣就可以使子女贍養(yǎng)老人的積極性多一層經濟因 素的激勵,，且不會出現(xiàn)父母將房產過戶子女后,，子女不孝而導致老人無房屋安居的情況。

■案例

老王膝下有三女一子,，老王偏愛小兒子,，早就盤算著把自己唯一的一套房子留給小兒子,，以后老了 就由兒子養(yǎng)老送終。于是,，老王把房子過戶給小兒子，并口頭約定由小兒子承擔主要的贍養(yǎng)責任,，其到小兒子家里居住,。結果，過戶前后小兒子和兒媳婦態(tài)度迥然不 同,，兒子兒媳不僅不贍養(yǎng)老人,，還把他趕出了房子，而其他三女因老王偏心將房產過戶給兒子也心懷怨恨,，不愿贍養(yǎng)老王,，結果老王人財兩空。如果老王利用秘密遺 囑的法律武器,，根據(jù)兒女的孝順情況確定房子的歸屬,，那么兒女的態(tài)度可能就會大不相同。

法官提示——

一,、保密,，注意遺囑的保密性，不能去世前讓子女知道遺囑內容;二,、可靠,，遺囑最好采用公證的 方式，因為公證遺囑的效力最強,，如果老人自書,、代書、錄音,、口頭立下的遺囑,，都不得撤銷、變更公證遺囑,，且公證機關保密性強,。三,、可變,，立下遺囑后，老人 可以隨時根據(jù)自己心愿和子女的表現(xiàn)情況變更遺囑,，給表現(xiàn)好的子女以危機,，給表現(xiàn)不好的子女以激勵。

“武器”之二：遺贈撫養(yǎng)——“養(yǎng)兒不防老”又何妨

“武器”展示：繼承法第三十一條：“公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議,。按照協(xié)議,，扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務,，享有受遺贈的權利。公民可以與集體所有制組織簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議,。按照協(xié)議,，集體所有制組織承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務,，享有受遺贈的權利,。”

“武器”說明：如果子女不盡贍養(yǎng)義務,，老人“養(yǎng)兒防老”的愿望無法實現(xiàn)。此時,，老人可以與愿 意對其生活進行照顧的扶養(yǎng)人甚至是敬老院訂立遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，協(xié)議約定扶養(yǎng)人承擔該公民生養(yǎng)死葬的義務,，老人百年之后將該房產產權遺贈予撫養(yǎng)人，該撫養(yǎng)人履 行了上述義務后,，就有權依照該協(xié)議主張權利，不孝子女即使將父母趕出了房屋,，并霸占了房屋，也不能如愿得到該房屋的產權,。

當然，如果該扶養(yǎng)人或敬老院不對老人進行扶養(yǎng)照顧,，老人可以隨時解除該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，讓不盡扶養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人不能得到該房產,，而且該扶養(yǎng)人已支付的供養(yǎng)費用,，老人一般也無需補償,。這樣，就可以讓老人用“房產”換取其他撫養(yǎng)人對其進行扶養(yǎng)照顧,，不至于老無所依。

■案例

徐奶奶今年70多歲，因其小兒子想獨占她的房屋,，就長期和其媳婦住在徐奶奶的房子里，實際上 小兒子另有一套住房,。徐奶奶想過清凈的生活就住進了附近一家敬老院里,。小王是徐奶奶的侄女,，見其可憐就將其接到自家照顧起居，于是徐奶奶就與其侄女簽訂了 遺贈撫養(yǎng)協(xié)議,，將該房屋在其百年之后遺贈給小王,，小王最后在送徐奶奶走了之后將其妥善安葬,。

其后小王依據(jù)遺贈撫養(yǎng)協(xié)議向徐奶奶的兒子要求過戶產權并騰退房屋，但徐奶奶的兒子主張該協(xié)議無效不同意,，小王將徐奶奶的兒子告上法院,，最后法院支持了小王的訴求。

法官提示——

一,、權利義務明確,，協(xié)議中要明確約定遺贈的具體財物和撫養(yǎng)的具體內容,，是房產的要明確房產產 權號或房產門牌號，撫養(yǎng)義務履行的具體方式,，可以包括怎么處理老人的飲食起居,、看病就醫(yī)等,，明確相對的標準，避免日后產生糾紛;二,、協(xié)議最好能采取公證形 式，因為有公證機構公信力保障,，可以避免日后老人的子女對協(xié)議的效力問題進行糾纏;三、最好不要提前將房產過戶到遺贈撫養(yǎng)人名下,，同樣也是擔心撫養(yǎng)人得到 房屋之后，前后態(tài)度發(fā)生轉變，讓遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的對等交易,、相互牽制的功能失效。

“武器”之三：贈與撤銷權——“老人的救命稻草”

“武器”展示：我國合同法第一百九十條：“贈與可以附義務,。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務,。第一百九十二條：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：……(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務,。”

“武器”說明：我國合同法規(guī)定的贈與撤銷權，是老人贈與房屋,、房款后悔的“救命稻草”，老人 可以在贈與之前先與子女約定贈與附隨義務,，子女不履行附隨義務可以撤銷贈與，請求返還贈與;即使沒有約定贈與附隨義務,，對于受贈與的子女沒有盡到贍養(yǎng)義務 的，同樣可以依據(jù)法定的贈與撤銷權撤銷贈與,，向子女追索贈與款項等。

網友咨詢一：繼承了遺產還要承擔全部負債嗎,？

當遺產小于負債怎么辦,，如果繼承了是不是要全部負債還完？繼承了要還我知道,，但是高利貸利息會不會跟著繼承了還仍然漲

婚姻幫律師解答：

遺產繼承人只在受繼承遺產的范圍內進行對被繼承人所負正當債務進行償還，也即是說超出部分不用償還,。

小編結語：以上就是“老人房產分割怎樣避糾紛?專業(yè)律師會給大家出謀劃策”的全部內容，對于房產分割老人要多加謹慎,。有關遺產繼承的相關問題就介紹到這里,，更多遺產繼承中房產糾紛的法律問題可以撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有資深婚姻家庭律師為您答疑解惑,。