案情回顧

張老先生和王老太有2個(gè)兒子張雷、張鳴和1個(gè)女兒張晶,。張鳴結(jié)婚時(shí)沒(méi)有婚房,，張老先生就把自己承租的位于海淀的公房給張鳴住。90年代初房改時(shí),，張老先生跟兩個(gè)兒子說(shuō),，這房子誰(shuí)買(mǎi)就歸誰(shuí)。張鳴一直在此居住,，也沒(méi)其他住房,，就購(gòu)買(mǎi)了該房屋。該房子是張老先生承租的單位公房,，購(gòu)買(mǎi)時(shí),，只能寫(xiě)承租人張老先生的名字，因此雖然是張鳴出資,，但房子相關(guān)手續(xù)寫(xiě)的都是張老先生的名字,，房本下來(lái)之后也是張老先生的名字。

2005年,，張雷的兒子張旭結(jié)婚,，沒(méi)有婚房，就想暫時(shí)先借用一下張鳴海淀區(qū)的房子,，張雷和張旭分別給張鳴寫(xiě)了借房保證,，保證在借用張鳴海淀房子期間，不損害其房屋,。

正是這次借房的事,，提醒了張老先生，海淀的房子雖然現(xiàn)在大家都認(rèn)可是張鳴的,，但畢竟登記在張老先生名下,，為了避免以后發(fā)生糾紛，張老先生寫(xiě)了一個(gè)說(shuō)明,。說(shuō)明的內(nèi)容為：本人張某,，登記在我名下的海淀區(qū)的公房，是張鳴出資,，以我的名義購(gòu)買(mǎi)的,。因?yàn)槭菃挝坏墓浚F(xiàn)在沒(méi)有辦法過(guò)戶,，等到能夠過(guò)戶的時(shí)候過(guò)戶給張鳴,。張老先生覺(jué)得不保險(xiǎn)，于是立了公證遺囑將該房屋留給張鳴,。

2014年,，王老太和張老先生相繼去世,。2015年，張鳴和張雷,、張晶商量,，配合他做繼承公證，將房屋過(guò)戶到自己名下,。沒(méi)想到張晶不認(rèn)可這套房子屬于張鳴,，認(rèn)為是張老先生和王老太的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。張晶也不認(rèn)可張鳴所說(shuō)的借名買(mǎi)房,，借名也需要王老太同意,。因此要求按照遺產(chǎn)來(lái)分割該房屋。之后因?yàn)檎劜煌?，張晶,、張雷以繼承糾紛將張鳴告上了法庭。

解讀案件

張鳴和張老先生形成借名買(mǎi)房的法律關(guān)系,。借名買(mǎi)房是指合同雙方約定一方以另一方的名義購(gòu)買(mǎi)房屋,，并將房屋登記在另一方名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,。

本案中,，經(jīng)張老先生同意由張鳴以張老先生的名義出資購(gòu)買(mǎi)。房屋日常各種費(fèi)用都是由張鳴繳納,，房屋也是由張鳴實(shí)際控制,。2005年張雷兒子借房也是向張鳴作出不破壞房屋的保證。也就是說(shuō)雖然購(gòu)房合同,、繳費(fèi)發(fā)票,、房本等都登記的是張老先生的名字，但實(shí)際上是由張鳴享有房屋權(quán)益,。張老先生也認(rèn)可借名買(mǎi)房的事實(shí),，從“說(shuō)明”內(nèi)容來(lái)看，是張老先生對(duì)借名的認(rèn)可,。之后為了履行過(guò)戶的承諾,，張老先生立了公證遺囑，將房屋留給了張鳴,。因此,，張鳴和張老先生存在借名買(mǎi)房的事實(shí)，該房屋屬于張鳴所有,，不應(yīng)作為遺產(chǎn)處理,。

至于張晶所說(shuō)借名未經(jīng)過(guò)王老太同意,。借名買(mǎi)房是一個(gè)合同關(guān)系,，如果借名成立,，該房屋都不屬于張老先生的房產(chǎn)，更談不上是與王老太的夫妻共有財(cái)產(chǎn),，因此雙方借名買(mǎi)房的約定,，也不需要王老太的同意。

現(xiàn)張晶已經(jīng)起訴到法院要求按照遺產(chǎn)分割該房屋,，張鳴應(yīng)立即主張權(quán)利,，否則因?yàn)楝F(xiàn)房屋登記在張老先生名下，張鳴不盡早主張權(quán)利,，審理繼承糾紛的法官依照張晶的材料可能按照遺產(chǎn)予以分割,。借名人以出名人為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的,，以合同之訴起訴,。結(jié)合本案的情況，因張老先生已經(jīng)去世,，張鳴以張老先生其他繼承人張雷,、張晶為被告，以其他合同糾紛提起訴訟,，請(qǐng)求法院判決其配合辦理過(guò)戶登記手續(xù),。待其他合同糾紛一案立案后，及時(shí)向受理繼承糾紛的法院提起中止審理申請(qǐng),。

小編結(jié)語(yǔ)：如果是子女借父母的名字購(gòu)買(mǎi)房屋,，最好是寫(xiě)一個(gè)書(shū)面的協(xié)議，對(duì)房屋的權(quán)屬作出具體明確的約定,。否則,，一旦發(fā)生糾紛，作為實(shí)際購(gòu)房人的子女需要證明雙方有借名約定,。如果沒(méi)有相應(yīng)證據(jù),，通常會(huì)被認(rèn)為是對(duì)父母的贈(zèng)予或是借款。