公房的分割

公房承租人僅有房屋的使用權(quán),，不享有房屋的產(chǎn)權(quán),。因此，在離婚時,，法院只會判決使用權(quán)的歸屬,，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996 年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問題的解答》的司法解釋,，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定,。

(一)在夫妻結(jié)婚登記前,，公房使用權(quán)已在一方名下，離婚時,，另一方可否要求分割使用權(quán)?

對該問題,，最高院的司法解釋采取了“具體情況，具體分析”的原則,。筆者分析下來，以下九種情況,，房產(chǎn)使用權(quán)應(yīng)夫妻共同享有,。

(1)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的,，離婚時,，另一方有權(quán)要求分割公房權(quán)益。注意,，這里一方取得的時間是在婚前,，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短,，另一方均有權(quán)要求分割公房權(quán)益,。

(2)婚前一方承租的本單位公房，離婚時,，雙方均為本單位職工的,，也就是說,，雖然夫妻雙方結(jié)婚不到五年，但調(diào)到同一個單位的,，另一方也可以要求分割公房權(quán)益,。

(3)一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的,，雖然公房所購時間為婚前,，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權(quán)要求分割公房權(quán)益,。當(dāng)然,，這里還有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢,，另一方才有權(quán)提出該要求,，是一部分還是全部，司法解釋沒有規(guī)定,，實踐中由法院根據(jù)案情酌情處理,。

(4)婚后一方或雙方取得公房承租權(quán)的，無論誰是承租人,，另一方均有權(quán)分割公房權(quán)益,。

(5)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權(quán)的,，雖然房子是婚前一方承租的,，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權(quán)益就是兩個人共有的,。

(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋,。

(7)夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后,，另一方單位另給調(diào)換公房的,，也就是說，婚后調(diào)換的公房,，使用權(quán)也是雙方共有的,。

(8)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換公房的,。

(9)其他應(yīng)當(dāng)認定為夫妻雙方均可承租的情形,。這是個彈性條款，法院有自由裁量權(quán),，當(dāng)法院認為將公房承租權(quán)僅判給一方顯失公平,，或有其他嚴重不妥的后果時，就可以根據(jù)該條酌情處理。

(二)公房使用權(quán)判給男方,，還是判給女方呢?

根據(jù)最高院的司法解釋,，結(jié)合實際業(yè)務(wù)經(jīng)驗，筆者認為,，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則,。

(1)照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚,，受到最大傷害的是孩子,。為確保孩子的健康成長，有一個穩(wěn)定的居住環(huán)境,，將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方,，合情合理。此外,，根據(jù)最高院的司法解釋,，兩周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng),。

(2)男女在同等條件下,，照顧女方。這不是“女士優(yōu)先”的問題,，而是在一般情況下,，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調(diào)查,，目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個：第一個階段是剛結(jié)婚兩年內(nèi),，進了“圍城”，想出去;第二個階段是三十五歲左右,，男方事業(yè)有成,，有外遇，容易離婚;第三個階段是五十五到六十歲,，覺得人生一世,，也要瀟灑一回，容易出軌,，導(dǎo)致離婚。特別在第二個階段,，離婚率相當(dāng)高,。

(3)照顧殘疾或生活困難的一方。

(4)照顧無過錯一方,。什么是“過錯”呢,，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情,，或有賭博等不良嗜好,，或道德品質(zhì)敗壞等。

(5)參考公房產(chǎn)權(quán)人(單位)的意見,，決定判給男方或女方,。

(三)公房使用權(quán)判給了一方，另一方能否取得補償?

(1)如果一方無權(quán)取得公房使用權(quán),，那么也就不存在補償問題,。

(2)如果雙方均有權(quán)取得公房使用權(quán)，由于使用權(quán)最終只能判給一方,，因此得房方應(yīng)向未得房方進行適當(dāng)補償,。

(四)“適當(dāng)補償”的標準如何界定?

對此，目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定,。就本市而言,，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費80%的補償款,。據(jù)此,，筆者認為，可否參照拆遷,，以獲得安置的一半作價補償給另一方,。

(五)有“部分產(chǎn)權(quán)”的公房，離婚時如何分割?

根據(jù)最高院最新的關(guān)于《婚姻法》的司法解釋(二)第二十一條的規(guī)定,，離婚時,，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴,。

私房的分割

在實踐中,，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜,。主要可分為以下幾種類型,。

(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割?

這是最簡單,，也是最好處理的一種情形,。

首先，明確產(chǎn)權(quán),，不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字,，均為共同財產(chǎn)。其次,，明確產(chǎn)值,，即房屋價值，按市場價計算,，不按當(dāng)初購房合同金額計算,。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分,。如果涉及貸款,，先要將貸款部分除去。比如,，一套房子購買價是50萬元,，首付15萬元，貸款35萬元,，現(xiàn)值60萬元,，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是,，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元,，每人可分得15萬元。也就是說,，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元,，得房方單獨償還剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，離婚時房屋如何分割?

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋是婚前財產(chǎn),。因此，離婚時,，另一方無權(quán)要求分割,。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,，取得了房產(chǎn)證,，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

雖然房屋是一方婚前購得,，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn),。需要說明的是,，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸,，還是用雙方工資還貸,，均應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然,，如果一方確能證實,，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn),。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款,，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋,，離婚后如何分割?

該問題實際上就是,，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認為,，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn),，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割,。畢竟，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得,，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結(jié)果而已,。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸,，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,，離婚時,，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴,。另外,，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟適用房,。購買以上三種房屋,，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的,，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決,。

(六)父母參與出資購買的房屋,，子女離婚后，房屋如何分割?

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資,，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資,，視為對夫妻雙方的贈與,，另有約定除外。

在實踐中,，還有一種情況：在離婚時,，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈與的,，并拿出借據(jù)證實。對此,，法院一般的做法是,，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認,，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查,，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,，法院在這類案件中,，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴,。

(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字,，離婚后房屋如何分割?

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,，還有子女的名字,，或有父母的名字。對此,，法院一般不會將主動追加第三人,，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理,，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請,，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

(八)婚前雙方出資購房,，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,，離婚后房屋如何分割?

在實踐中這樣的情況主要是,，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子,。后雙方共同出資,，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字,，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚,，此時,，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產(chǎn),，不作分割,。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護的,。也就是說,，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為,，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補償,。

2、 公房的使用,、承租問題

(1)夫妻共同居住的公房,，具有下列情形之一，雙方均可承租,。

1)婚前一方承租,，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上。

2)婚前一方承租本單位的房屋,，離婚時,，雙方均為本單位職工。

3)一方婚前借款建房取得公房承租權(quán),，婚后共同還款的,。

4)婚后一方或雙方申請取得承租權(quán)。

5)婚前一方承租的公房,，婚后拆遷取得房屋承租權(quán),。

6)夫妻雙方單位連建或購置的房屋。

7)一方將其承租的房屋交回,，另一方給調(diào)換房屋的,。

8)婚前雙方均有，婚后合并調(diào)換的,。

(2)應(yīng)當(dāng)依法照顧撫養(yǎng)子女的一方,，同等條件下照顧女方,、照顧殘疾或生活困難的一方，照顧無過錯方,。

(3)由一方承租的,，給另一方面適當(dāng)?shù)难a償。

(4)如公房較大的,，可隔開或調(diào)房,，分別承租。

(5)一方對另一方面承租的公房無權(quán)承租而住房有困難的,，可判決或調(diào)解暫住一到兩年期限,。或給另一方面一次性經(jīng)濟幫助,。

(6)法院調(diào)整或變更承租權(quán)的,，應(yīng)征求房管部門的意見，并依照有關(guān)部門規(guī)定辦理變更登記,。

(7)對夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋,，分得方給予對方一半價值的補償。如雙方條件相當(dāng),，可采取竟價方法解決,。

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