案例一：七旬老太遭遇貸款繼承官司
近日，有媒體報道,，一七旬老太的兒子因心臟病突發(fā)去世,，由于沒有其他繼承人，其身后因貸款買房而留下的近 120萬元債務(wù)便只能由年邁的母親承擔,。由于老太年事已高,，且經(jīng)濟能力不甚寬裕，所以她不愿意替過世的兒子償還這筆貸款,。于是,，貸款銀行便一紙訴狀將老太告上法庭，要求其繼續(xù)按時交納購房貸款,。
案例二：高額債務(wù)難住繼承人
日前,，有讀者來電，稱其所在的某社會福利機構(gòu)是一熱心社會公益事業(yè)企業(yè)家的遺產(chǎn)繼承人,，但在該企業(yè)家不久前因意外去世之后清算遺產(chǎn)時卻發(fā)現(xiàn),，在他留下了數(shù)額不菲的遺產(chǎn)的同時，也留下了一筆將近百萬的購房按揭貸款,。這名讀者詢問,，由于該機構(gòu)并不需要這處房產(chǎn)，因此是否可以通過某種方式規(guī)避掉這部分債務(wù),，使企業(yè)家留下的遺產(chǎn)真正能夠用于公益事業(yè)呢,？
對于上面兩個案例中提到的有關(guān)房貸繼承及類似問題，記者專門請教了北京市中策律師事務(wù)所的柳松律師,。他認為,，如果繼承人有能力繼續(xù)償還原債務(wù)人生前遺留的貸款，同時也愿意繼承這部分房產(chǎn),，則一方面他需要到房屋主管部門辦理房屋繼承過戶手續(xù),，將該房屋過戶到自己名下（當然在這種情況下，一般需要貸款銀行的協(xié)助才能順利辦理過戶手續(xù)）,，另一方面他需要與貸款銀行簽訂相應(yīng)的變更協(xié)議,，繼續(xù)還貸。但是,，如果出現(xiàn)了像上述兩個案例中提到的,，繼承人確實不具備還貸能力，或者由于種種原因不愿意還貸,，從法律角度,，可以通過下面幾個方案解決問題。
方案一：放棄繼承權(quán)
這是處理類似問題較為極端的一種方法,。也就是說,，繼承人放棄對債務(wù)所對應(yīng)的財產(chǎn)的繼承,，這樣，相應(yīng)地也就不必再去承擔逝者生前遺留的債務(wù),，而貸款銀行可通過有管轄權(quán)的人民法院,，以拍賣等方式行使自己的抵押權(quán)，從而實現(xiàn)自己的債權(quán),。事實上,，放棄繼承權(quán)僅僅是法律意義上的一種方案，因為對于繼承人而言,，這就意味著他在解脫了債務(wù)的同時,，也放棄了原貸款人已還款所對應(yīng)的部分產(chǎn)權(quán)。例如,，王先生生前貸款40萬購買了一處總價60萬元的房產(chǎn),，已償還了10萬，那么,，如果他的繼承人放棄對此處房產(chǎn)的繼承權(quán)的話,，其損失的是20萬元的首付款和10萬元的已還款，對繼承人而言,，這是不合算的,。更具有現(xiàn)實意義的解決方案為以下幾種。
方案二：“轉(zhuǎn)按揭”使房產(chǎn)易主
從2002年起,，許多銀行相繼推出了“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，即已辦理了個人住房按揭貸款的借款人,，如果想在還款期間將所購房產(chǎn)出售,，則可在經(jīng)紀公司的擔保下，經(jīng)貸款銀行同意,，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新的購買者,，并由新購買者繼續(xù)還貸。柳松認為,，這種“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)也為案例中出現(xiàn)的問題提供了一種比較可行的解決方案,。也就是說，繼承人可以先將原房產(chǎn)繼承到自己名下,，再與貸款銀行協(xié)商,，通過“轉(zhuǎn)按揭”的方式將房屋賣與第三方，這樣,，一方面使繼承人行使了繼承權(quán),，取得了繼承財產(chǎn)（以轉(zhuǎn)讓房屋所獲得的貨幣方式體現(xiàn)），另一方面也實現(xiàn)了債務(wù)的合法轉(zhuǎn)移,，保障了貸款銀行的債權(quán),。
具體到辦理“轉(zhuǎn)按揭”的過程和手續(xù),，繼承人可以向銀行以及中原等規(guī)模較大的經(jīng)紀公司咨詢。
方案三：將房產(chǎn)拍賣
如果繼承人覺得辦理“轉(zhuǎn)按揭”的手續(xù)過于繁瑣,，那么也可以通過將房產(chǎn)拍賣的方式實現(xiàn)對遺產(chǎn)的繼承,。具體而言，繼承人可以和貸款銀行協(xié)商,，由貸款銀行向有管轄權(quán)的人民法院提出申請,，通過執(zhí)行程序舉行拍賣，以行使銀行的抵押權(quán),。對于拍賣所得款項,，在結(jié)清了銀行的債權(quán)之后，剩余部分則歸遺產(chǎn)繼承人所有,。例如,，王先生生前購買的60萬元的房產(chǎn)，在去世時還有30萬元的貸款沒有還清,，繼承人選擇了通過拍賣來解決這部分債務(wù),，若拍賣最后的成交價為 55萬元的話，則繼承人在償還了余下的30萬元貸款后,，剩下的25萬元則歸自己所有,。當然，拍賣費及其他相關(guān)的手續(xù)費也要由遺產(chǎn)繼承人承擔,。
方案四：求助保險公司
在采訪中,，柳松律師向記者介紹，在近幾年的按揭貸款保險業(yè)務(wù)中,，有一些保險公司在按揭貸款客戶購買房屋保險時,，會建議客戶同時購買（或贈送）一種附加險———還貸責任保證險。即在借款人因為意外事故造成傷亡從而導(dǎo)致借款人喪失全部或部分還款能力的情況下,，由保險公司代其償還未還貸款金額的全部或部分,。因此，繼承人在與貸款銀行溝通的同時,，可向相關(guān)保險公司查詢被繼承人是否投保了該險,，以確定采取何種方式處理該房屋的繼承事宜。
網(wǎng)友咨詢：關(guān)于房產(chǎn)繼承的問題
我想請問,，如果父或母在子女（法定繼承人）不知情的情況下,，把房產(chǎn)公證給別人，這個是否合法,？公證處是否會受理類似的公證,？另外，如果父母在百年之后，沒有立過遺囑,，法定繼承人是否還要到公證處辦理公證才能繼承遺產(chǎn),？
婚姻幫律師解答：
如此是父母的房產(chǎn),其可以不經(jīng)繼承人同意向他人贈與.如對繼承人的身份有異議應(yīng)公證.
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