在婚姻家庭生活中,，夫妻對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)都有平等的處理權(quán)。在日常事物的處理上，一般而言,，夫妻一方自行處理即可,，如購(gòu)置生活必需品,、娛樂性消費(fèi)等等,。但涉及到重大財(cái)產(chǎn)，特別是房屋的處置時(shí),，未經(jīng)另一方同意,，其中一方是否有權(quán)擅自處置呢?

律師支招：擅自處分夫妻共有房屋的三種典型情況：

1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效,，房屋尚未辦理所有權(quán)變更登記,，買受人不構(gòu)成善意取得。

裁判要旨：夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋,，雖然所有權(quán)登記在一方名下,，但是仍然屬于夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)。登記一方未經(jīng)另一方同意,，擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給他人,，是無權(quán)處分的行為，如果得不到另一方的追認(rèn),，所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同就是無效合同,。買受人如果明知一方為擅自處分，或者房屋尚未辦理所有權(quán)變更登記,，就不構(gòu)成善意取得,。

2.夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的第三人，如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意,，則單方處分無效,。

裁判要旨：夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的人,，則對(duì)其善意的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),，如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意，其不能被認(rèn)定為善意第三人,，夫妻一方單方對(duì)該共同財(cái)產(chǎn)的處分無效,。

3.夫妻一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)因受讓方善意取得而有效。

裁判要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋,，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售,，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的,，不應(yīng)予以支持。

因此，該房屋能否取回的關(guān)鍵在于第三人是否屬于善意取得,。一般而言,，如果房產(chǎn)登記在兩個(gè)人名下，那么購(gòu)房人要有證據(jù)證明該購(gòu)買行為已基于夫妻雙方的同意;如果房產(chǎn)僅登記在一方名下,，一般會(huì)認(rèn)定購(gòu)房人屬于善意,，除非有證據(jù)證明夫妻一方擅自賣房是與賣房的第三人惡意串通，或是第三人存在重大過失或是以不合理的低價(jià)購(gòu)買,。

另外根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,，善意取得的條件有：

一、受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

二,、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

三,、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。

滿足這些條件才構(gòu)成善意取得,，即房屋不能再要求歸還，只能請(qǐng)求夫妻一方賠償另一方相關(guān)損失,。

未構(gòu)成善意取得的,，夫妻一方可以要求認(rèn)定合同無效，并請(qǐng)求第三方歸還房屋,，第三方歸還房屋后可要求其賠償相關(guān)損失,。

夫妻共有房產(chǎn)如何界定?

婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有”,。該法條明確說明我國(guó)婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制,。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外,，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度,。由此可知，夫妻婚后所得購(gòu)買的房屋一般屬于夫妻共同共有,。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋,，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。

如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意?

從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知,，共同共有人要處分共有的不動(dòng)產(chǎn),，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中,，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意,。司法實(shí)踐中，對(duì)此類糾紛的處理存在一個(gè)很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為,。就此,，我們認(rèn)為,，在具體認(rèn)定是否同意時(shí)需要注意：

第一，如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示,。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示,。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對(duì)夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售,，可有書面,、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式,。對(duì)此,，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可,。但值得注意的是,，現(xiàn)實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時(shí)征求夫妻另一方意見,，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形,。根據(jù)《民法通則意見》第66條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對(duì)房屋出售事宜明確表示意見,，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的,，則可直接認(rèn)定其對(duì)出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問,。

第二,，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實(shí)務(wù)中,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程,，但在最后簽約時(shí)并未在場(chǎng)的情形。如果事后房屋價(jià)格上漲,，夫妻另一方往往以其簽約時(shí)不在場(chǎng),，最后簽訂價(jià)格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋,。對(duì)此,，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格、付款方式,、交付時(shí)間等,。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全,、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā),，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對(duì)其配偶出售房屋的概括授權(quán)。