一、他人名義購(gòu)房離婚怎么辦
在夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，以他人的名義購(gòu)買房產(chǎn),，但卻是實(shí)際房產(chǎn)的擁有者。等到離婚之后,，再將該房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下,。此種方式最為“高超”，成本也較大,，因?yàn)槎嘁Ц督灰灼醵?。一般適用于夫妻感情長(zhǎng)期不和，離婚已是必然,，而一方收入又較為豐厚的情況,。處理方式：突破口在以下幾點(diǎn)：
1、所謂產(chǎn)權(quán)人有無(wú)泄露真相的可能,。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值巨大,，一般當(dāng)事人不會(huì)將該房產(chǎn)以一般朋友的名義購(gòu)買，而最常見(jiàn)的是以父母兄妹的名義購(gòu)買,。因此,，如果一方并不寬裕的父母或兄妹擁有巨值的房產(chǎn)，就有可能存在這種情況,。根據(jù)不同的人人制訂不同的調(diào)查對(duì)策及方式,，就有可能會(huì)有所收獲。
2,、從交易時(shí)間,，摸查出資線索。根據(jù)購(gòu)房付款的時(shí)間,，回憶一方在此期間財(cái)務(wù)上有無(wú)重大支出或異常,，有條件的,，還要查詢一方銀行存折上的資金流向，在確有把握的情況下,，查詢打入房地產(chǎn)公司購(gòu)房款的銀行出處，也有可能獲得柳暗花明的收獲,。
二,、共同買房登記一人名下怎么辦
由于不愿意失去購(gòu)房機(jī)會(huì)，在還沒(méi)有領(lǐng)取結(jié)婚證的情況下,，雙方出資購(gòu)房,，但在辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)，“精明”的一方,，以“貸款不便”,、“沒(méi)有領(lǐng)結(jié)婚證就不能共有房屋”等為借口，將房產(chǎn)辦在自己一下名下,，而等到面臨離婚時(shí),，卻矢口否認(rèn)共同出資的事實(shí)，任憑另一方痛心和淚流,，笑將全部房產(chǎn)權(quán)利收納,，甚至借助于法院之手，達(dá)到上述目的,。處理方式：
1,、注意查詢出資匯款銀行記錄，或信用卡刷卡記錄,，以證明有出資事實(shí),；
2、婚前購(gòu)房出資切記,，要將自己名子寫入產(chǎn)證,，或與另一方達(dá)成出資協(xié)議。
案例分析
離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割
【案情】
張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚,。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購(gòu)買房屋一套，房屋總價(jià)款為402192元,，銀行按揭利息15388.80元,。戴某婚前已支付按揭貸款合計(jì)108929.80元，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元,。房屋權(quán)屬證書尚未辦理,。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬(wàn)元。2010年4月18日,，張某訴至法院請(qǐng)求與戴某離婚,。經(jīng)法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,，確認(rèn)該房屋在估價(jià)期日2010年5月10日的市場(chǎng)價(jià)格為104.3萬(wàn)元。
【評(píng)析】
按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點(diǎn)的主要有以下三種情況,，現(xiàn)逐一分析：
1,、婚前一方交首付款，婚前取得所有權(quán)證,，婚后由雙方共同還貸的,。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個(gè)人所有，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有,。因?yàn)榛榍叭〉玫姆慨a(chǎn)證乃是由一方通過(guò)自己婚前財(cái)產(chǎn)支付首付款,、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來(lái)，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化,。即使是婚后共同還貸,，但婚前購(gòu)房仍屬于一方獨(dú)立行為，且該方支付的款項(xiàng)往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因?yàn)榕渑挤交楹髤⑴c了還貸而改變房屋歸個(gè)人所有的性質(zhì),。同樣，按揭貸款債務(wù)亦為個(gè)人債務(wù),，而非夫妻共同債務(wù),。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)規(guī)定一方婚前的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變?cè)摲课轂榛榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方,，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭(zhēng)議是比較大的。主流觀點(diǎn)認(rèn)為,，在沒(méi)有婚前財(cái)產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的情況下,，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，因?yàn)橹灰腔橐鲫P(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒(méi)錯(cuò)的，但這種形式上的公平仍然會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。首先,，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得，這種合同之債的取得是要支付對(duì)價(jià)的,，而這種對(duì)價(jià)一方早在婚前就已經(jīng)支付了,，婚后另一方并未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn),。其次，根據(jù)《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對(duì)該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán),，其對(duì)房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得，辦理房產(chǎn)證只是一個(gè)確認(rèn)的手續(xù),。最后,，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護(hù)第三人和維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意,。所以筆者認(rèn)為，這種情形下,，應(yīng)按個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)處理為宜,。
3、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后以共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的,。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判,。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無(wú)法對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割,，但是首付款,、婚前已單獨(dú)支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的。簽訂購(gòu)房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn),，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
以上三種結(jié)論都還存在同一個(gè)問(wèn)題，即對(duì)夫妻共同還貸的房款部分的分割,，這個(gè)問(wèn)題也存在較大爭(zhēng)議,。筆者認(rèn)為，對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù)，對(duì)于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補(bǔ)償給對(duì)方,，原則上平均分割。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān),。
但是這種簡(jiǎn)單處理會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平,，因?yàn)榉课菔翘厥獾纳唐?，從近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看，房產(chǎn)增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項(xiàng),，顯失公平。舉例說(shuō)明：房屋購(gòu)買時(shí)價(jià)值100萬(wàn),，一方婚前首付30萬(wàn),，取得所有權(quán)。之后二人結(jié)婚,，婚后另一方參與還貸實(shí)際出資35萬(wàn),。一段時(shí)間后二人夫妻感情破裂，要求離婚,，此時(shí),，房屋市值漲到200萬(wàn)，按以上觀點(diǎn),，婚前首付的一方取得所有權(quán),，他僅須返還另一方35萬(wàn)及利息即可得到價(jià)值200萬(wàn)的房產(chǎn)，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益,。并且,，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋,，這對(duì)另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定，也不符合中央建設(shè)和諧社會(huì)的大政方針,。因此,，筆者認(rèn)為，在處理這種房產(chǎn)時(shí),，不能簡(jiǎn)單的只考慮物權(quán)的公示公信原則,，還應(yīng)考慮誠(chéng)實(shí)信用、公平公正原則,、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場(chǎng)中價(jià)值的波動(dòng)的特殊性,，才能更好的解決矛盾。具體分割方法為：一方獨(dú)享婚前所付部分及其增值,，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則平均分配,，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。同樣,，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價(jià)值低于購(gòu)房?jī)r(jià)時(shí),，另一方也應(yīng)對(duì)共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失。
綜上所述，在離婚訴訟中分割按揭房屋,，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則,，只從結(jié)婚時(shí)間和房產(chǎn)證取得的時(shí)間來(lái)認(rèn)定是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)，將會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。所以在分割按揭房屋時(shí)應(yīng)將夫妻雙方對(duì)房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)大小,，以及雙方對(duì)婚姻家庭生產(chǎn)、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮,，這樣才能真正的更加公平,。
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他人名義購(gòu)房離婚怎么辦?共同買房登記一人名下怎么辦?
婚姻幫律師解答：
如果房產(chǎn)證上只有你一個(gè)人的名字 且未用于共同生活或者你父母贈(zèng)與給你的 那么這是你個(gè)人的財(cái)產(chǎn)
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