一、離婚時(shí)如何分割房產(chǎn)

1,、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán),，離婚后房屋的分割：首先，明確產(chǎn)權(quán),，不論房產(chǎn)證上是一方的名字,，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn),。其次,，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值,，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次,，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分,。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去,。

2,、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證,，離婚時(shí)房屋的分割：此種情況下該房屋是婚前財(cái)產(chǎn),。因此，離婚時(shí),，另一方無(wú)權(quán)要求分割,。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定也是如此的；

3,、夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房,，取得了房產(chǎn)證,，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后的分割：雖然房屋是一方婚前購(gòu)得,，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外,，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn),。需要說(shuō)明的是，共同還貸部分,，不論是由一方用個(gè)人工資還貸,，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn),。當(dāng)然,，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn),。

4、夫妻一方婚前付了部分房款,，但婚后才取得房產(chǎn)證的,，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后的分割：該問(wèn)題實(shí)際上就是,，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題,。房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn),，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟,，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購(gòu)房合同后就已經(jīng)取得,，房產(chǎn)證是婚前訂立的購(gòu)房合同及付款行為的結(jié)果而已。

5,、夫妻一方婚前付了部分房款,，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值,，離婚時(shí),，尚未取得房產(chǎn)證的房屋的分割：根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定，離婚時(shí),，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的,，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,，再由任何一方另行向法院起訴,。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確,，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：

（1）購(gòu)買(mǎi)福利性政策房屋,；

（2）購(gòu)買(mǎi)商品房；

（3）購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,。

購(gòu)買(mǎi)以上三種房屋,，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的,，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決,。

6、父母參與出資購(gòu)買(mǎi)的房屋,，子女離婚后,，房屋的分割：最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑诙l規(guī)定，

（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資,，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,，另有約定除外；

（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資,，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,，另有約定除外。

7,、房產(chǎn)證上有第三人的名字,，離婚后房屋的分割：比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,，還有子女的名字,，或有父母的名字。對(duì)此,，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人,，而是采取如下措施：

（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,，由當(dāng)事人另案起訴,；

（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理,，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割,。

二,、離婚時(shí)如何分割公房的承租權(quán)

由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此,，在離婚時(shí),，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。

最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問(wèn)題的解答》的司法解釋?zhuān)瑢?duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問(wèn)題做了相關(guān)規(guī)定,。該司法解釋認(rèn)為,，九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的,；婚前一方承租的本單位公房，離婚時(shí)雙方均為本單位職工的,；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán),，婚后夫妻雙方共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的,；婚前一方承租的公房,，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的,；一方將其承租的本單位的房屋,，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的,；婚前雙方均租有公房,，婚后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形,。

但自從2001年新修訂的《婚姻法》實(shí)施后,，最高人民法院下發(fā)了關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋?zhuān)瑢?duì)于婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進(jìn)行了廢除，因此,，最高人民法院原《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問(wèn)題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效,。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神,，可以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將以上情況分為三類(lèi)，一是一方婚前取得承租權(quán)的,，離婚時(shí)如何分割,；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割,；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的,，離婚時(shí)如何分割。對(duì)于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán),，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí),，可以參照適用《婚姻法》解釋?zhuān)ǘ?duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。具體方法是：

1,、雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,，應(yīng)采用競(jìng)價(jià)方式由出價(jià)高者得；

2,、一方主張公房承租權(quán)的,，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償,；

3,、雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意,，且雙方均提出申請(qǐng)的,，則可以拍賣(mài)公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割,；

4,、雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方,，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用,，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。

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婚姻幫律師解答：

商品房已房產(chǎn)證得發(fā)放日期為準(zhǔn)。

回遷房,，經(jīng)濟(jì)適用住房,，房改房 以契稅票日期為準(zhǔn)

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