一,、婚前按揭房產(chǎn)離婚時怎么分

所謂婚前按揭房產(chǎn)是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買,，婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。那么,，對婚前按揭房產(chǎn)在離婚時如何處理呢,？是作為一方的婚前財產(chǎn)，歸其所有,？還是作為夫妻共同財產(chǎn)分割,？

從按揭購房的法律關(guān)系來看，在按揭購房過程中存在三方兩個法律關(guān)系,，即購房方與出賣方（一般都是開發(fā)商）之間的商品房買賣合同關(guān)系,、購買方與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房合同,，付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后,，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證,，在辦理了房產(chǎn)證以后，購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù),，結(jié)束了購房合同的關(guān)系,。

接下來，購房者要履行的是另一個合同,，即購買方與貸款銀行之間的借款合同,。此時,，購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán),，使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制,。購房者向銀行償還借款的行為，屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為,，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬,。

根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有,，并且婚前個人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，按照不動產(chǎn)登記的原則,，該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財產(chǎn),。

然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款，在離婚時該房屋能否作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割或部分作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割呢,？回答是否定的,，既然房屋是一方的婚前財產(chǎn)，離婚時就應(yīng)該判歸一方所有,。筆者認(rèn)為,，如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用婚后夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務(wù),，因此,，離婚時應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方,。

二,、按揭房婚后增值部分怎么分

根據(jù)婚姻法及其解釋，夫妻共同財產(chǎn)包括：1,、工資,、獎金；2,、生產(chǎn),、經(jīng)營的收益；3,、知識產(chǎn)權(quán)的收益,；4、繼承或贈與所得財產(chǎn),；5,、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)?！蛾P(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第11條規(guī)定,，婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，屬于婚姻法17條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)”,。而婚前購買用于居住的商品房,，不是用來投資做任何商業(yè)或贏利用途，房屋的增值應(yīng)屬于自然增值,，就當(dāng)然不屬于以個人財產(chǎn)投資取得的收益,，因此，房屋增值部分并不屬于夫妻共同所有的財產(chǎn)

同時,，房產(chǎn)的價值受市場因素影響,，既可能增值，又可能貶值,。在增值的情形下,，如非權(quán)屬一方有權(quán)分享增值，則在房產(chǎn)貶值時,，是否也要分擔(dān)貶值損失,？面對判決做出之后房屋貶值，能否允許一方另行起訴主張權(quán)益,？現(xiàn)實(shí)中顯然是不允許,。故此，僅享受增值帶來的權(quán)益,，不承擔(dān)貶值帶來的損失,，是不符合立法本意及公平合理原則的。

但雖然房屋增值不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割,，考慮到雙方婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)的個人按揭貸款債務(wù),，另一方對該房屋的保值、增值有一定貢獻(xiàn)（免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)利人即銀行行使抵押權(quán)的風(fēng)險和要求滯納金的風(fēng)險）,，房屋權(quán)屬一方應(yīng)就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償,。

網(wǎng)友咨詢：我的房子是2002年簽訂的購房合同，2004年交的房,，房產(chǎn)證是2008年8月才辦下來,，我現(xiàn)在要上市交易這個房產(chǎn)證的時間以哪個為準(zhǔn)，

我的房子是2002年簽訂的購房合同,，2004年交的房,，房產(chǎn)證是2008年8月才辦下來，我現(xiàn)在要上市交易這個房產(chǎn)證的時間以哪個為準(zhǔn),，

婚姻幫律師解答：

商品房已房產(chǎn)證得發(fā)放日期為準(zhǔn)。

回遷房,，經(jīng)濟(jì)適用住房,，房改房 以契稅票日期為準(zhǔn)

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