一,、婚前承租的房屋離婚后怎么分割

離婚案件中，夫妻雙方通過訴訟離婚的主要原因是雙方在財(cái)產(chǎn)分割上達(dá)不成一致意見,，尤其是對(duì)房屋的分割存在爭議,。房價(jià)持續(xù)攀升，房屋對(duì)于普通百姓來說是一個(gè)最大的問題,，因此,，在離婚時(shí)，房屋如何分割就成為焦點(diǎn)問題,。當(dāng)事人在分割夫妻共同房產(chǎn)時(shí)對(duì)下列問題應(yīng)該有充分的了解,，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。

由一方婚前承租,、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋,，房屋產(chǎn)權(quán)證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上,，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級(jí)別,、工作年限等掛鉤,，所花的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價(jià)值。而且當(dāng)初分得房屋時(shí)又有許多具體情況,，使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手,，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象,，以前爭議較大,，現(xiàn)在有了明確的“說法”,。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得,，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

二,、婚前按揭房產(chǎn)怎么處理

從按揭購房的法律關(guān)系來看，在按揭購房過程中存在三方兩個(gè)法律關(guān)系,，即購房方與出賣方（一般都是開發(fā)商）之間的商品房買賣合同關(guān)系,、購買方與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房合同,，付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù),、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證,，在辦理了房產(chǎn)證以后,，購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，結(jié)束了購房合同的關(guān)系,。

根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外,，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記,，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財(cái)產(chǎn),。

接下來,，購房者要履行的是另一個(gè)合同，即購買方與貸款銀行之間的借款合同,。此時(shí),，購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán),，使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制,。購房者向銀行償還借款的行為，屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為,，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬,。

然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款，在離婚時(shí)該房屋能否作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割或部分作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割呢,？回答是否定的,，既然房屋是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)就應(yīng)該判歸一方所有,。如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款,，可以理解為是用婚后夫妻共有的財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù),，因此，離婚時(shí)婚前按揭房產(chǎn)分配中應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有,，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方,。

案例分析

離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割

【案情】

張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購買房屋一套,，房屋總價(jià)款為402192元，銀行按揭利息15388.80元,。戴某婚前已支付按揭貸款合計(jì)108929.80元,，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元。房屋權(quán)屬證書尚未辦理,。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬元,。2010年4月18日，張某訴至法院請求與戴某離婚,。經(jīng)法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,，確認(rèn)該房屋在估價(jià)期日2010年5月10日的市場價(jià)格為104.3萬元。

【評(píng)析】

按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點(diǎn)的主要有以下三種情況,，現(xiàn)逐一分析：

1,、婚前一方交首付款，婚前取得所有權(quán)證,，婚后由雙方共同還貸的,。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個(gè)人所有，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有,。因?yàn)榛榍叭〉玫姆慨a(chǎn)證乃是由一方通過自己婚前財(cái)產(chǎn)支付首付款,、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化,。即使是婚后共同還貸,，但婚前購房仍屬于一方獨(dú)立行為，且該方支付的款項(xiàng)往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因?yàn)榕渑挤交楹髤⑴c了還貸而改變房屋歸個(gè)人所有的性質(zhì),。同樣，按揭貸款債務(wù)亦為個(gè)人債務(wù),，而非夫妻共同債務(wù),。根據(jù)我國《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)規(guī)定一方婚前的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變該房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。

2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭議是比較大的,。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，在沒有婚前財(cái)產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的情況下,，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋,，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橹灰腔橐鲫P(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒錯(cuò)的,，但這種形式上的公平仍然會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公。首先,，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得，這種合同之債的取得是要支付對(duì)價(jià)的,，而這種對(duì)價(jià)一方早在婚前就已經(jīng)支付了,，婚后另一方并未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn)。其次,，根據(jù)《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對(duì)該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán)，其對(duì)房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得,，辦理房產(chǎn)證只是一個(gè)確認(rèn)的手續(xù),。最后，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護(hù)第三人和維護(hù)市場交易秩序,，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意,。所以筆者認(rèn)為，這種情形下,，應(yīng)按個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)處理為宜,。

3、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后以共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的,。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判,。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無法對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割,，但是首付款,、婚前已單獨(dú)支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的,。簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

以上三種結(jié)論都還存在同一個(gè)問題,，即對(duì)夫妻共同還貸的房款部分的分割，這個(gè)問題也存在較大爭議,。筆者認(rèn)為,，對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù),，對(duì)于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補(bǔ)償給對(duì)方,，原則上平均分割,。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān)。

但是這種簡單處理會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平,，因?yàn)榉课菔翘厥獾纳唐?，從近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看，房產(chǎn)增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項(xiàng),，顯失公平。舉例說明：房屋購買時(shí)價(jià)值100萬,，一方婚前首付30萬,，取得所有權(quán)。之后二人結(jié)婚,，婚后另一方參與還貸實(shí)際出資35萬,。一段時(shí)間后二人夫妻感情破裂，要求離婚,，此時(shí),，房屋市值漲到200萬，按以上觀點(diǎn),，婚前首付的一方取得所有權(quán),，他僅須返還另一方35萬及利息即可得到價(jià)值200萬的房產(chǎn)，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益,。并且,，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋,，這對(duì)另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定，也不符合中央建設(shè)和諧社會(huì)的大政方針。因此,，筆者認(rèn)為,，在處理這種房產(chǎn)時(shí)，不能簡單的只考慮物權(quán)的公示公信原則,，還應(yīng)考慮誠實(shí)信用,、公平公正原則、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場中價(jià)值的波動(dòng)的特殊性,，才能更好的解決矛盾,。具體分割方法為：一方獨(dú)享婚前所付部分及其增值，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則平均分配,，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,。同樣，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價(jià)值低于購房價(jià)時(shí),，另一方也應(yīng)對(duì)共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失,。

綜上所述，在離婚訴訟中分割按揭房屋,，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則,，只從結(jié)婚時(shí)間和房產(chǎn)證取得的時(shí)間來認(rèn)定是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)，將會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。所以在分割按揭房屋時(shí)應(yīng)將夫妻雙方對(duì)房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)大小，以及雙方對(duì)婚姻家庭生產(chǎn),、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮,，這樣才能真正的更加公平。

網(wǎng)友咨詢：父母離婚,孩子有權(quán)利分家產(chǎn)嗎?房子是孩子的名字,房子是分還是歸孩子所有

父母離婚,孩子有權(quán)利分家產(chǎn)嗎?房子是孩子的名字,房子是分還是歸孩子所有

婚姻幫律師解答：

如果房產(chǎn)證上只有你一個(gè)人的名字 且未用于共同生活或者你父母贈(zèng)與給你的 那么這是你個(gè)人的財(cái)產(chǎn)

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