一,、小產(chǎn)權(quán)房是什么
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”,。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案,。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè),，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上,，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房,。第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā),，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”,。
二,、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋能分割嗎
對(duì)于婚姻存續(xù)期間購置的小產(chǎn)權(quán)房屋，法院會(huì)根據(jù)該小產(chǎn)權(quán)房的具體情況以不同的方式處理：
1,、對(duì)于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的,，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的,，可以對(duì)其所有權(quán)歸屬做出處理,。
2,、對(duì)于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長(zhǎng)期存在且未受到行政處罰的房屋,，可以對(duì)其使用權(quán)歸屬做出處理,。
3、在僅能處理使用權(quán)時(shí),，法院會(huì)向當(dāng)事人釋明并允許當(dāng)事人變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求,。在處理相關(guān)房屋的使用權(quán)時(shí),，能分割的進(jìn)行分割,，不能分割的進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，房屋折價(jià)時(shí)可采用競(jìng)價(jià)方式確定價(jià)格,。
案例分析
離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割
【案情】
張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚,。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購買房屋一套，房屋總價(jià)款為402192元,，銀行按揭利息15388.80元,。戴某婚前已支付按揭貸款合計(jì)108929.80元，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元,。房屋權(quán)屬證書尚未辦理,。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬元。2010年4月18日,，張某訴至法院請(qǐng)求與戴某離婚,。經(jīng)法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，確認(rèn)該房屋在估價(jià)期日2010年5月10日的市場(chǎng)價(jià)格為104.3萬元,。
【評(píng)析】
按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點(diǎn)的主要有以下三種情況,，現(xiàn)逐一分析：
1、婚前一方交首付款,，婚前取得所有權(quán)證,，婚后由雙方共同還貸的。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個(gè)人所有,，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有,。因?yàn)榛榍叭〉玫姆慨a(chǎn)證乃是由一方通過自己婚前財(cái)產(chǎn)支付首付款、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來,，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化,。即使是婚后共同還貸，但婚前購房仍屬于一方獨(dú)立行為,，且該方支付的款項(xiàng)往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因?yàn)榕渑挤交楹髤⑴c了還貸而改變房屋歸個(gè)人所有的性質(zhì)。同樣,，按揭貸款債務(wù)亦為個(gè)人債務(wù),，而非夫妻共同債務(wù),。根據(jù)我國《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)規(guī)定一方婚前的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變?cè)摲课轂榛榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方,，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭(zhēng)議是比較大的。主流觀點(diǎn)認(rèn)為,，在沒有婚前財(cái)產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的情況下,，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，因?yàn)橹灰腔橐鲫P(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒錯(cuò)的，但這種形式上的公平仍然會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。首先，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得,，這種合同之債的取得是要支付對(duì)價(jià)的,，而這種對(duì)價(jià)一方早在婚前就已經(jīng)支付了，婚后另一方并未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn),。其次,，根據(jù)《房屋買賣合同》，婚前付全款的一方對(duì)該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán),，其對(duì)房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得,，辦理房產(chǎn)證只是一個(gè)確認(rèn)的手續(xù)。最后,，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護(hù)第三人和維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意。所以筆者認(rèn)為,，這種情形下,，應(yīng)按個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)處理為宜。
3,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款，婚后以共同財(cái)產(chǎn)還貸,，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的,。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判,。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無法對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割,，但是首付款,、婚前已單獨(dú)支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的。簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn),，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
以上三種結(jié)論都還存在同一個(gè)問題，即對(duì)夫妻共同還貸的房款部分的分割,，這個(gè)問題也存在較大爭(zhēng)議,。筆者認(rèn)為，對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù)，對(duì)于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補(bǔ)償給對(duì)方,，原則上平均分割。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān),。
但是這種簡(jiǎn)單處理會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平,，因?yàn)榉课菔翘厥獾纳唐罚瑥慕鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看,，房產(chǎn)增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項(xiàng)，顯失公平,。舉例說明：房屋購買時(shí)價(jià)值100萬,，一方婚前首付30萬，取得所有權(quán),。之后二人結(jié)婚,，婚后另一方參與還貸實(shí)際出資35萬。一段時(shí)間后二人夫妻感情破裂,，要求離婚,，此時(shí)，房屋市值漲到200萬,，按以上觀點(diǎn),，婚前首付的一方取得所有權(quán)，他僅須返還另一方35萬及利息即可得到價(jià)值200萬的房產(chǎn)，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益,。并且,，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋,，這對(duì)另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定，也不符合中央建設(shè)和諧社會(huì)的大政方針,。因此,，筆者認(rèn)為，在處理這種房產(chǎn)時(shí),，不能簡(jiǎn)單的只考慮物權(quán)的公示公信原則,，還應(yīng)考慮誠實(shí)信用、公平公正原則,、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場(chǎng)中價(jià)值的波動(dòng)的特殊性,，才能更好的解決矛盾。具體分割方法為：一方獨(dú)享婚前所付部分及其增值,，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則平均分配,，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。同樣,，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價(jià)值低于購房?jī)r(jià)時(shí),，另一方也應(yīng)對(duì)共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失。
綜上所述,，在離婚訴訟中分割按揭房屋,，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則，只從結(jié)婚時(shí)間和房產(chǎn)證取得的時(shí)間來認(rèn)定是否夫妻共同財(cái)產(chǎn),，將會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公。所以在分割按揭房屋時(shí)應(yīng)將夫妻雙方對(duì)房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)大小,，以及雙方對(duì)婚姻家庭生產(chǎn),、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮，這樣才能真正的更加公平,。
網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)分割是否交稅,？
律師，你好,，我和我的老公感情不和總是吵架,，我打算在今年離婚，我們名下有兩套房,，離婚的話這兩套房怎么分割,，離婚時(shí)房產(chǎn)分割是否要交稅？
婚姻幫律師解答：
如果是雙方自愿離婚的話，那么財(cái)產(chǎn)分割就由雙方自己協(xié)商（意思就是可以不依照法律,，只需要雙方達(dá)成協(xié)議就可以了）,。 房屋繳稅這個(gè)問題，不知道你問題的過戶稅還是其它的,。
小編結(jié)語：以上就是“小產(chǎn)權(quán)房是什么?離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋能分割嗎?”的全部?jī)?nèi)容,，從文中我們可以了解到小產(chǎn)權(quán)房在僅能處理使用權(quán)時(shí)，法院會(huì)向當(dāng)事人釋明并允許當(dāng)事人變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求,。在處理相關(guān)房屋的使用權(quán)時(shí),，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償,，房屋折價(jià)時(shí)可采用競(jìng)價(jià)方式確定價(jià)格,。關(guān)于離婚小產(chǎn)權(quán)房分割方法的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這里，希望對(duì)您有所幫助,。如果您有更多婚姻法律問題請(qǐng)撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255 ,，我們有最專業(yè)婚姻家庭律師為您答疑解惑。
