一,、離婚取得產權的房屋怎么處理

1,、對于私房和具備產權證可上市交易的公房,，一般以產權證頒發(fā)的時間來界定是否為夫妻共同財產。按照民法物權原理和我國房屋管理政策,，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序,。只有辦理了產權登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權。因此對于在離婚案件中涉及的此類問題,，如果訴爭的房屋是結婚登記后取得所有權的,，應定為夫妻共同財產；如果在結婚登記之前取得所有權的,，應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割,。

2、夫妻一方婚前承租的公房,，在婚姻關系存續(xù)期間以共同財產購買為產權的,，該房屋為共同所有?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產的性質。在離婚分割財產時,，該房屋為個人財產,，剩余未歸還的債務，為個人債務,。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分,，應當予以返還。

二,、離婚未取得產權的房屋怎么處理

指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產權,，不是完全產權，主要指夫妻雙方根據福利政策以標準價購買的公有房屋,。部分產權房屋是國家歷次房改政策的產物,，其突出特點為部分產權處分受到限制。根據國務院發(fā)布的《關于繼續(xù)穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房改革通知》,，其特點集中表現為：

1,、房屋必須在購買五年后才能出售；

2,、出售時原補貼單位有優(yōu)先購買權,；

3、售房所得按照國家,、單位,、個人所占比例進行分配。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產權證的公房,。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策,，又涉及職工單位的利益,，住房不能上市交易，在實務分割中存在一定的障礙,。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權的情形,，如果當事人有爭議且協商不成，可以按照《婚姻法解釋（二）》第21條處理,，即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后,，有爭議的,，可以另行向人民法院起訴。

案例分析

婚前房產婚后出售后再購房離婚如何分割,？

案情簡介：

張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結婚,，婚后無子。

張海在2001年以自己名義貸款購A房一處,，首付20萬,，貸款15萬，2003年4月份取得產權證,。A房月還貸2000元,。

2004年4月,，張海將A房出售,，得售房款100萬元，沖減貸款余額本金10萬元,，實際得房款90萬元,。

2004年8月，張海將售A房得款90萬元作為首付,，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處,，B房首付款90萬元，貸款200萬,，月還款10000元,。

2006年4月，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚,，李蘭同意離婚,，但要求分割B房。

爭議焦點：

本案系爭B房,，李蘭是否有權分割系本案爭議焦點,。

原告張海認為：

b房購房款系原告婚前A房出售款所得，且產權證也記載在原告一人名下,，被告無權分割,。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補償,。

被告李蘭認為：

b房系原告在婚后購得，且產權取得在婚后,。B房雖大部分為原告出資,，但被告曾參與A房還貸，原告出售A房款中有被告的份額?，F原告用A房售房款購B房,，應作為共同財產分割。

一審法院審理：

上海市某區(qū)人民法院經審理認為,，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得,，但A房被告也參與還貸，故對A房理應享有權益,。原告購買B房房款中,，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分。現雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認,，離婚后B房由原告所有,，剩余貸款200萬元由原告承擔，原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元,。

二審法院審理：

原告張海不服一審法院判決,，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院。經法院調解,，雙方達成調解協議,，原告一次性向被告支付20萬元，房產歸原告,，雙方無其它爭議,，法院據此調解書結案。

律師分析：

其一,、系爭房產A房為張海個人物權,。

根據2004年9月7日，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條,，夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋,，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理的回復中指出,，“夫妻一方婚前以個人財產購買房屋,，并按揭貸款，房產證登記在自己名下的,，該房屋仍為其個人財產,。同樣，按揭貸款為其個人債務,?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產的性質。因此,，離婚分割財產時,，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務,。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償的部分,，應當予以返還。”

根據以上規(guī)定,，本案系爭房產A婚后共同還貸,，但A房物權本身為張海的個人財產，對于婚后共同還貸部分,，才為共同財產,。一審法院認為李蘭參與了還貸，就對A房屋享有一定權利的觀點是欠妥的,，就物權本身來說,，A應屬上訴人個人物權，只是對于婚后共同還貸部分,，被上訴人才享有一半的權利,，還貸部分和房產物權不同，不可能產生增值部分,，因為這是基于債權產生,。一審判決混淆了債權與物權的二個法律概念。

其二,、張海購買B房的錢款,，是由絕大部分個人財產和一小部分共同財產購得,，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤,。

上訴人與被上訴人2002年4月份登記結婚，2004年4月抵押貸款終止,，夫妻關系存續(xù)期間共還貸24個月,，A房的房產每月還貸2000元，婚后該套房產共計還貸48000元,，被上訴人擁有一半份額即為24000元,。

根據上海高院的解答規(guī)定，在出售房屋時,，李蘭僅就還貸部分擁有份額,，對還貸部分的增值部分不享有份額，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權法律關系產生,，而與房產物權沒有直接法律關系,，而一審法院認為李蘭還對還款部分的增值部分享有權利顯然混淆了債權物權的法律關系,，違反了上海高院的相關規(guī)定精神。

張海購買本案B房共用去290萬,，貸款200萬,，該套房屋共計購買價格300萬。即使基于共同還貸有48000元的共同財產與系爭房產有關聯,，但也僅僅占到1.6%,。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右，從2004年8月份至2006年4月共計20個月,，共計還貸：200000元,。

以上可以看出，在購買B房時,，共用去2900000萬元,，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元，占全部首付款的97.3%,，夫妻共同財產關聯部分為48000萬元,，占全部首付款的2.7%。在分割本案系爭房產時,，應將張海個人財產部分以及夫妻共同財產部分分開,，而一審法院判決卻不加區(qū)分，把所有出資都算為共同財產,。本案房價一審時雙方共識為300萬元,，尚有銀行貸款200萬元，房產凈值部分有10萬元,，即使分割,，也劃清個人財產與共同財產的比例后，將共同財產部分予以分割,。而本案中,，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價款40萬，遠遠超出房屋權益中屬于夫妻雙方部分的財產份額,，顯然是錯誤的,。

網友咨詢：離婚房產分割

男女都為二次婚姻、并且結婚8年 男方有一女 女方在男方宅基地家居住 現在國家占地建房 補償20萬 分得兩套80平米的房子（4千左右/平米） 男方把房屋一套寫自己女兒的名字 另外一套寫自己的名字 女方沒有 女方就把20W 存到了自己的名下請問這種情況 如果離婚怎樣分配,？

婚姻幫律師解答：

您好,，兩套房子都是婚前房屋拆遷所得，屬于婚前財產不參與離婚分割,。補償20萬也是婚前房屋財產形式的轉化,，同樣不參加離婚財產分割，即使存在女方名下也不能當然直接認定屬于夫妻共同財產。如果拆遷時有女方戶口錢或者購房面積,，則女方有權要求分割,。

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