一,、離婚取得產(chǎn)權(quán)的房屋怎么處理

1、對于私房和具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公房,，一般以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間來界定是否為夫妻共同財產(chǎn),。按照民法物權(quán)原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序,。只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán),。因此對于在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭的房屋是結(jié)婚登記后取得所有權(quán)的,，應(yīng)定為夫妻共同財產(chǎn),；如果在結(jié)婚登記之前取得所有權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定為個人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割,。

2,、夫妻一方婚前承租的公房,，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有,?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。在離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù),，為個人債務(wù),。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還,。

二,、離婚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋怎么處理

指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權(quán)只是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán),，主要指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有房屋,。部分產(chǎn)權(quán)房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點(diǎn)為部分產(chǎn)權(quán)處分受到限制,。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房改革通知》,，其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：

1、房屋必須在購買五年后才能出售,；

2,、出售時原補(bǔ)貼單位有優(yōu)先購買權(quán)；

3,、售房所得按照國家,、單位、個人所占比例進(jìn)行分配,。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房,。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益,，住房不能上市交易,，在實(shí)務(wù)分割中存在一定的障礙。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權(quán)的情形,，如果當(dāng)事人有爭議且協(xié)商不成,，可以按照《婚姻法解釋（二）》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的,，可以另行向人民法院起訴,。

案例分析

婚前房產(chǎn)婚后出售后再購房離婚如何分割,？

案情簡介：

張海(為化名)與李蘭(為化名)2002年4月在上海長寧區(qū)民政局登記結(jié)婚，婚后無子,。

張海在2001年以自己名義貸款購A房一處，首付20萬,，貸款15萬,，2003年4月份取得產(chǎn)權(quán)證。A房月還貸2000元,。

2004年4月,，張海將A房出售，得售房款100萬元,，沖減貸款余額本金10萬元,，實(shí)際得房款90萬元。

2004年8月,，張海將售A房得款90萬元作為首付,，再在上海市長寧區(qū)購買B房一處，B房首付款90萬元,，貸款200萬,，月還款10000元。

2006年4月,，張海向上海市某區(qū)人民法院起訴離婚,，李蘭同意離婚，但要求分割B房,。

爭議焦點(diǎn)：

本案系爭B房,，李蘭是否有權(quán)分割系本案爭議焦點(diǎn)。

原告張海認(rèn)為：

b房購房款系原告婚前A房出售款所得,，且產(chǎn)權(quán)證也記載在原告一人名下,，被告無權(quán)分割。原告同意支付被告婚后共同還貸款的一半作為補(bǔ)償,。

被告李蘭認(rèn)為：

b房系原告在婚后購得,，且產(chǎn)權(quán)取得在婚后。B房雖大部分為原告出資,，但被告曾參與A房還貸,，原告出售A房款中有被告的份額。現(xiàn)原告用A房售房款購B房,，應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割,。

一審法院審理：

上海市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，B房雖為原告婚前購房A房的出售款購得,，但A房被告也參與還貸,，故對A房理應(yīng)享有權(quán)益,。原告購買B房房款中，包含A房的夫妻共同還貸以及共同還貸的增值部分?，F(xiàn)雙方同意將B房做價300萬元本院予以確認(rèn),，離婚后B房由原告所有，剩余貸款200萬元由原告承擔(dān),，原告一次性向被告支付房屋折價款40萬元,。

二審法院審理：

原告張海不服一審法院判決，遂將案件上訴于上海市第一中級人民法院,。經(jīng)法院調(diào)解,，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，原告一次性向被告支付20萬元,，房產(chǎn)歸原告,，雙方無其它爭議，法院據(jù)此調(diào)解書結(jié)案,。

律師分析：

其一,、系爭房產(chǎn)A房為張海個人物權(quán)。

根據(jù)2004年9月7日,，上海市高級人民法院滬高法民一[2004]25號文件即《上海市高級人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的解答(一)》第六條,，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款,，在離婚訴訟中如何處理的回復(fù)中指出,，“夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款,，房產(chǎn)證登記在自己名下的,，該房屋仍為其個人財產(chǎn)。同樣,，按揭貸款為其個人債務(wù),。婚后配偶一方參與清償貸款,，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì),。因此，離婚分割財產(chǎn)時,，該房屋為個人財產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)。對已歸還貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還,。”

根據(jù)以上規(guī)定，本案系爭房產(chǎn)A婚后共同還貸,，但A房物權(quán)本身為張海的個人財產(chǎn),，對于婚后共同還貸部分,，才為共同財產(chǎn)。一審法院認(rèn)為李蘭參與了還貸,，就對A房屋享有一定權(quán)利的觀點(diǎn)是欠妥的,，就物權(quán)本身來說，A應(yīng)屬上訴人個人物權(quán),，只是對于婚后共同還貸部分,，被上訴人才享有一半的權(quán)利，還貸部分和房產(chǎn)物權(quán)不同,，不可能產(chǎn)生增值部分，因?yàn)檫@是基于債權(quán)產(chǎn)生,。一審判決混淆了債權(quán)與物權(quán)的二個法律概念,。

其二、張海購買B房的錢款,，是由絕大部分個人財產(chǎn)和一小部分共同財產(chǎn)購得,，一審法院將整套房屋按共同共有分割錯誤。

上訴人與被上訴人2002年4月份登記結(jié)婚,，2004年4月抵押貸款終止,，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共還貸24個月，A房的房產(chǎn)每月還貸2000元,，婚后該套房產(chǎn)共計還貸48000元,，被上訴人擁有一半份額即為24000元。

根據(jù)上海高院的解答規(guī)定,，在出售房屋時,，李蘭僅就還貸部分擁有份額，對還貸部分的增值部分不享有份額,，原因是還貸是基于張海與銀行之間的債權(quán)法律關(guān)系產(chǎn)生,，而與房產(chǎn)物權(quán)沒有直接法律關(guān)系，而一審法院認(rèn)為李蘭還對還款部分的增值部分享有權(quán)利顯然混淆了債權(quán)物權(quán)的法律關(guān)系,，違反了上海高院的相關(guān)規(guī)定精神,。

張海購買本案B房共用去290萬，貸款200萬,，該套房屋共計購買價格300萬,。即使基于共同還貸有48000元的共同財產(chǎn)與系爭房產(chǎn)有關(guān)聯(lián)，但也僅僅占到1.6%,。而本案系爭房屋每月還貸10000元左右,，從2004年8月份至2006年4月共計20個月，共計還貸：200000元,。

以上可以看出,，在購買B房時,，共用去2900000萬元，其中張海出資部分為900000-24000=876000萬元,，占全部首付款的97.3%,，夫妻共同財產(chǎn)關(guān)聯(lián)部分為48000萬元，占全部首付款的2.7%,。在分割本案系爭房產(chǎn)時,，應(yīng)將張海個人財產(chǎn)部分以及夫妻共同財產(chǎn)部分分開，而一審法院判決卻不加區(qū)分,，把所有出資都算為共同財產(chǎn),。本案房價一審時雙方共識為300萬元，尚有銀行貸款200萬元,，房產(chǎn)凈值部分有10萬元,，即使分割，也劃清個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)的比例后,，將共同財產(chǎn)部分予以分割,。而本案中，一審判決卻判令上訴人向被上訴人一次性支付房屋折價款40萬,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋權(quán)益中屬于夫妻雙方部分的財產(chǎn)份額,，顯然是錯誤的。

網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)分割

男女都為二次婚姻,、并且結(jié)婚8年 男方有一女 女方在男方宅基地家居住 現(xiàn)在國家占地建房 補(bǔ)償20萬 分得兩套80平米的房子（4千左右/平米） 男方把房屋一套寫自己女兒的名字 另外一套寫自己的名字 女方?jīng)]有 女方就把20W 存到了自己的名下請問這種情況 如果離婚怎樣分配,？

婚姻幫律師解答：

您好，兩套房子都是婚前房屋拆遷所得,，屬于婚前財產(chǎn)不參與離婚分割,。補(bǔ)償20萬也是婚前房屋財產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)化，同樣不參加離婚財產(chǎn)分割,，即使存在女方名下也不能當(dāng)然直接認(rèn)定屬于夫妻共同財產(chǎn),。如果拆遷時有女方戶口錢或者購房面積，則女方有權(quán)要求分割,。

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