一,、承租的房屋離婚怎么辦
承租權(quán)產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人,，不是夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),，也非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因而該房屋不能處理,，但承租權(quán)可以處理,。夫妻離婚時(shí)，租用的公房如何處理,，《婚姻法》沒(méi)有明確規(guī)定,，最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》中作了一些規(guī)定,。
主要內(nèi)容是：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的,，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；夫妻雙方均可承租的公房,，如果面積較大能隔開(kāi)分室居住使用的,，可由雙方分別租住,；對(duì)可以另調(diào)房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的,，可以準(zhǔn)許。在審理具體離婚案件時(shí),，對(duì)租用公房應(yīng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同的規(guī)定,，結(jié)合《婚姻法》的立法精神和基本原則來(lái)處理。
二,、離婚房產(chǎn)的分割方法
夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋并按揭貸款,，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn),。同樣,，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款,，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此,，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí),，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù),。
對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠旨跋鄳?yīng)比例的增值部分,，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下,，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資的,，在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，剩余未歸還的債務(wù),，為其個(gè)人債務(wù)，但首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償及相應(yīng)比例的增值部分的部分,，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償,。
若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的,，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下,，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚房產(chǎn)分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理,，同樣,，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí),，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊,，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮,，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割,，而不宜拘泥于對(duì)半分割。
案例分析
婚前購(gòu)買(mǎi)房改房婚后共同還貸如何分割
案情簡(jiǎn)介】
原告黃菊珍與被告親三養(yǎng)經(jīng)人介紹相識(shí),，1996年6月20日登記結(jié)婚，雙方均系再婚,。1999年12月14日,，經(jīng)調(diào)解，原,、被告自愿離婚,。2001年1月20日，原,、被告申請(qǐng)登記結(jié)婚,，婚后未生育子女。2001年2月22日,，被告(作為乙方)與桂林市二建公司(作為甲方)簽訂《房改住房買(mǎi)賣(mài)契約》,，約定甲方同意將坐落在七星區(qū)63巷102棟1單元4層1號(hào)房屋一套出售給乙方;按住房政策折扣后,，房屋實(shí)際價(jià)款為叁萬(wàn)貳仟陸佰玖拾陸元貳角陸份;付款方式一次性付款。2000年8月20日,，被告申請(qǐng)桂林市政策性個(gè)人住房借款,，擬購(gòu)住房情況一欄為：地址七星路63號(hào);建筑面積62.64平方米;總價(jià)值32 696.26元;購(gòu)房首付款額17 696.26元;借款金額15 000元;借款期限5年;售房單位名稱(chēng)市二建公司。2000年9月22日,，被告(作為丙方)與桂林市房改資金管理中心(作為甲方),、建行桂林分行(作為乙方)簽訂《桂林市房改資金管理中心政策性個(gè)人住房借款合同》，約定貸款金額為人民幣15 000元;貸款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止,，共五年,。協(xié)議簽訂后，被告依據(jù)合同的約定償還貸款本息,。2006年10月29日,，被告秦三養(yǎng)(作為乙方)與桂林市冠泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(作為甲方)簽訂《拆遷補(bǔ)償安置房屋協(xié)議書(shū)》，被告在未需補(bǔ)差價(jià)的情況下獲得坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)房屋一套,。2012年7月18日,，原告以夫妻感情破裂為由，訴至廣西壯族自治區(qū)桂林市七星區(qū)人民法院,，要求與被告離婚;依法分割坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)的夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
【裁判】
本案經(jīng)桂林市七星區(qū)人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：一,、原告黃菊珍與被告秦三養(yǎng)自愿離婚;二,、位于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)房屋歸被告秦三養(yǎng)所有，被告秦三養(yǎng)給予原告房屋補(bǔ)償金6萬(wàn)元,。
【法理評(píng)析】
本案雖然調(diào)解結(jié)案,，但在審理過(guò)程中，存在以下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn)：一,、本案房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?二,、房改房夫妻共同還貸的部分應(yīng)如何分割。
就爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：一種觀(guān)點(diǎn)主張本案訟爭(zhēng)房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。理由是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn),，如未進(jìn)行夫妻分別財(cái)產(chǎn)約定,，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。另一種觀(guān)點(diǎn)主張,，本案房屋應(yīng)屬一方婚前購(gòu)買(mǎi),，婚后共同還貸，既不能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，也不能認(rèn)定為一方婚前財(cái)產(chǎn),。本人同意第二種觀(guān)點(diǎn),，理由是雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但借款合同的貸款時(shí)間發(fā)生在婚前,，說(shuō)明房屋的付款時(shí)間在婚前,。
就爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：房改房，一方婚前購(gòu)買(mǎi),，婚后共同還貸,，是否適用婚姻法解釋三?一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，不適用婚姻法解釋三,，對(duì)共同還貸部分按債權(quán),、債務(wù)關(guān)系處理。理由是房改房具有較強(qiáng)的人身屬性,，是單位給予職工的一種福利,，與商品房具有本質(zhì)的區(qū)別。另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,，直接適用婚姻法解釋三,，因?yàn)榻忉屓龑?duì)房屋的性質(zhì)并未進(jìn)行區(qū)分，也沒(méi)有規(guī)定房改房不能適用,。本人認(rèn)為,，上述兩種觀(guān)點(diǎn)均不完全正確，應(yīng)參照適用解釋三,。理由是：一方面,，房改房與普通商品房在性質(zhì)上具有顯著的區(qū)別，房改房一般是單位給職工的一種住房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,，其出售給職工的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),，其中還包含了職工的工齡。另一方面,，共同還貸的本意不是借款,，而是共同享有、使用房屋,。同時(shí)共同還貸使另一方放棄了購(gòu)買(mǎi)其他房屋的機(jī)會(huì),，因此不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是借款，也應(yīng)享有增值的價(jià)值,。綜上，應(yīng)參照解釋三,，以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算還貸部分在購(gòu)房時(shí)及現(xiàn)在所占的比例,，依法進(jìn)行分割。
網(wǎng)友咨詢(xún)：離婚房產(chǎn)怎樣分配
結(jié)婚的時(shí)候是公公單位的商品房,，一起居住的,。后來(lái)過(guò)了7年,，把住的房子賣(mài)掉了，就造了現(xiàn)在的房子,，這個(gè)房子的地基是原來(lái)就有的,，不過(guò)都是重新造起來(lái)的，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)房產(chǎn)怎么分,？結(jié)婚15年
婚姻幫律師解答：
要看產(chǎn)權(quán)證,、宅基地使用證或者建房許可證上載明的房屋產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)。如果是你們雙方或一方是產(chǎn)權(quán)人的,，房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，應(yīng)予分割。否則不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，不予分割,。
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