一、離婚時農(nóng)村房子怎么分
1,、分割原則,。
基于農(nóng)村房屋所有權(quán)的特點，必須首先區(qū)分出爭議的房屋是家庭共同財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn),。如果是家庭共有財產(chǎn),，則應先進行分家析產(chǎn)，確定出屬于夫妻共同所有的房產(chǎn)份額,。對于夫妻共同共有的房產(chǎn)的分割則可以參照城市房產(chǎn)分割的原則進行,。
2、分割方式,。
由于農(nóng)村房產(chǎn)與特定的宅基地使用權(quán)相聯(lián)系,，而宅基地使用權(quán)的取得以具有該村集體經(jīng)濟組織的成員身份為前提，因此,，農(nóng)村的房產(chǎn)只能出售給同村的村民,，不允許向其他村的村民出售，更不能銷售給城市居民,。這就決定了離婚分割農(nóng)村房產(chǎn)的方式一般只有競價取得和作價補償兩種方式,，而不能采取向社會公開拍賣的拍賣分割方式。
二,、農(nóng)村夫妻房產(chǎn)要注意什么
1,、農(nóng)村村民結(jié)婚后，應及時辦理戶口遷移手續(xù),。只有戶口遷移到婚姻締結(jié)地所在村里后,，另一方才能成為該村的村民。也才能將其作為核定宅基地使用面積時的家庭人口之一,。
2,、家庭成員共同建房居住時應及時做出約定。由于宅基地是以戶為單位申請的,，因此在家庭共同建房時應就家庭房產(chǎn)的分配及時做出書面約定,，不能做出書面約定的，也應邀請村委會領導或相關(guān)無利害關(guān)系的親屬對房屋分配的口頭約定進行見證,。
3,、發(fā)生離婚需要分割家庭房產(chǎn)時，應首先進行分家析產(chǎn),。比較簡單的操作辦法是確認每一個家庭成員應獲得的財產(chǎn)份額,，再讓離開家庭的一方獲得與其財產(chǎn)份額相適應的金錢補償。
案例分析
婚前購買房改房婚后共同還貸如何分割
【案情簡介】
原告黃菊珍與被告親三養(yǎng)經(jīng)人介紹相識，1996年6月20日登記結(jié)婚,，雙方均系再婚,。1999年12月14日，經(jīng)調(diào)解,，原,、被告自愿離婚。2001年1月20日,，原,、被告申請登記結(jié)婚，婚后未生育子女,。2001年2月22日,，被告(作為乙方)與桂林市二建公司(作為甲方)簽訂《房改住房買賣契約》，約定甲方同意將坐落在七星區(qū)63巷102棟1單元4層1號房屋一套出售給乙方;按住房政策折扣后,，房屋實際價款為叁萬貳仟陸佰玖拾陸元貳角陸份;付款方式一次性付款,。2000年8月20日，被告申請桂林市政策性個人住房借款,，擬購住房情況一欄為：地址七星路63號;建筑面積62.64平方米;總價值32 696.26元;購房首付款額17 696.26元;借款金額15 000元;借款期限5年;售房單位名稱市二建公司,。2000年9月22日，被告(作為丙方)與桂林市房改資金管理中心(作為甲方),、建行桂林分行(作為乙方)簽訂《桂林市房改資金管理中心政策性個人住房借款合同》,，約定貸款金額為人民幣15 000元;貸款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止，共五年,。協(xié)議簽訂后,，被告依據(jù)合同的約定償還貸款本息。2006年10月29日,，被告秦三養(yǎng)(作為乙方)與桂林市冠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(作為甲方)簽訂《拆遷補償安置房屋協(xié)議書》,，被告在未需補差價的情況下獲得坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號冠泰·東岸風景6棟1-9-6號房屋一套。2012年7月18日,，原告以夫妻感情破裂為由,，訴至廣西壯族自治區(qū)桂林市七星區(qū)人民法院，要求與被告離婚;依法分割坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號冠泰·東岸風景6棟1-9-6號的夫妻共同財產(chǎn),。
【裁判】
本案經(jīng)桂林市七星區(qū)人民法院主持調(diào)解，雙方當事人自愿達成如下調(diào)解協(xié)議：一,、原告黃菊珍與被告秦三養(yǎng)自愿離婚;二,、位于桂林市七星區(qū)七星路35號冠泰·東岸風景6棟1-9-6號房屋歸被告秦三養(yǎng)所有，被告秦三養(yǎng)給予原告房屋補償金6萬元,。
【法理評析】
本案雖然調(diào)解結(jié)案,，但在審理過程中，存在以下爭議焦點：一、本案房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)?二,、房改房夫妻共同還貸的部分應如何分割,。
就爭議焦點一：一種觀點主張本案訟爭房屋應屬于夫妻共同財產(chǎn)。理由是房屋買賣合同的簽訂時間在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，根據(jù)婚姻法的規(guī)定,，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)，如未進行夫妻分別財產(chǎn)約定,，應屬于夫妻共同財產(chǎn),。另一種觀點主張，本案房屋應屬一方婚前購買,，婚后共同還貸,，既不能認定為夫妻共同財產(chǎn)，也不能認定為一方婚前財產(chǎn),。本人同意第二種觀點,，理由是雖然房屋買賣合同的簽訂時間在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但借款合同的貸款時間發(fā)生在婚前,，說明房屋的付款時間在婚前,。
就爭議焦點二：房改房，一方婚前購買,，婚后共同還貸,，是否適用婚姻法解釋三?一種觀點認為，不適用婚姻法解釋三,，對共同還貸部分按債權(quán),、債務關(guān)系處理。理由是房改房具有較強的人身屬性,，是單位給予職工的一種福利,，與商品房具有本質(zhì)的區(qū)別。另一種觀點認為,，直接適用婚姻法解釋三,，因為解釋三對房屋的性質(zhì)并未進行區(qū)分，也沒有規(guī)定房改房不能適用,。本人認為,，上述兩種觀點均不完全正確，應參照適用解釋三,。理由是：一方面,，房改房與普通商品房在性質(zhì)上具有顯著的區(qū)別，房改房一般是單位給職工的一種住房經(jīng)濟補償,，其出售給職工的價格遠低于市場價,，其中還包含了職工的工齡。另一方面，共同還貸的本意不是借款,，而是共同享有,、使用房屋。同時共同還貸使另一方放棄了購買其他房屋的機會,，因此不能簡單的認為是借款,，也應享有增值的價值。綜上,，應參照解釋三,，以市場價計算還貸部分在購房時及現(xiàn)在所占的比例，依法進行分割,。
網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)怎樣分配
在什么樣的情況下,，雙方離婚時發(fā)現(xiàn)，一方在婚姻期時瞞著另一方以孩子的名字購買的房產(chǎn),，不屬于共同財產(chǎn),。
婚姻幫律師解答：
離婚時，雙方有合法婚姻財產(chǎn)約定的,，依約定,。一方的特有財產(chǎn)歸本人所有。夫妻共有財產(chǎn)一般應當均等分割,，必要時亦可不均等,，有爭議的，人民法院應依法判決,。
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