一、離婚時(shí)婚前買的房子怎么分割

房子是夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)中最為主要的財(cái)產(chǎn),，也是在離婚糾紛中雙方爭(zhēng)得最厲害的財(cái)產(chǎn),，現(xiàn)就司法實(shí)踐，對(duì)離婚過程房屋的處理做如下分析,。

婚前購(gòu)買的房屋：

1,、婚前由一方購(gòu)買，并在結(jié)婚之前辦理了產(chǎn)權(quán)證,，該房屋為購(gòu)買方個(gè)人財(cái)產(chǎn),；

2、婚前由一方購(gòu)買,，但在結(jié)婚之后才辦理了產(chǎn)權(quán)證,，在此情況下有兩種情形,，第一是，婚前已經(jīng)支付了全部的款項(xiàng),，只是產(chǎn)權(quán)證是結(jié)婚后才辦理的,，房屋應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；另一種是,，婚前以個(gè)人名義通過按揭貸款的形式購(gòu)買,，但在結(jié)婚之后才辦理產(chǎn)權(quán)證的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),；在此種情形中,，有爭(zhēng)議的是，在婚前已經(jīng)支付了大部分的款項(xiàng),，產(chǎn)權(quán)證是婚后辦理的,，婚后只支付了很少部分的款項(xiàng)，離婚時(shí)房屋的歸屬到底如何認(rèn)定,，有爭(zhēng)議,；具體的歸屬應(yīng)依據(jù)案件的具體情況來(lái)判定。

在婚前購(gòu)買房屋的過程中,，出現(xiàn)的爭(zhēng)議比較多的情況還有,，雖然婚前是一方購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也在一方名下,，但另一方也共同出了資,。對(duì)此種情形下房屋權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)該依據(jù)上述所述進(jìn)行確定，但為了避免不必要的糾紛,，在購(gòu)買房屋時(shí)最好是把兩人都登記為產(chǎn)權(quán)人,，或者就房屋的歸屬有一個(gè)書面的約定。

3,、婚前繼承,，婚后分割的房屋，屬于夫妻個(gè)人所有,。

4,、結(jié)婚或婚后，夫妻通過協(xié)議的形式約定,，婚前購(gòu)買的房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

二,、離婚時(shí)婚后買的房子怎么分割

結(jié)婚后購(gòu)買的房屋：

1,、結(jié)婚后購(gòu)買胡集資房、房改房，雖然可能是一方單位所分配或集資,，產(chǎn)權(quán)在一方名下,，也含有一方的福利，但房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),；

2,、婚后購(gòu)買的其他房屋，在夫妻沒有約定的情況應(yīng)推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),；

3,、結(jié)婚后任何一方繼承或接受贈(zèng)與的房屋，在沒有特別約定的情況下,，應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),；

4、夫妻可以通過協(xié)議的形式,，對(duì)結(jié)婚后的房屋歸屬作出約定,；

案例分析

婚前購(gòu)買房改房婚后共同還貸如何分割

【案情簡(jiǎn)介】

原告黃菊珍與被告親三養(yǎng)經(jīng)人介紹相識(shí)，1996年6月20日登記結(jié)婚,，雙方均系再婚,。1999年12月14日，經(jīng)調(diào)解,，原,、被告自愿離婚。2001年1月20日,，原,、被告申請(qǐng)登記結(jié)婚，婚后未生育子女,。2001年2月22日,，被告(作為乙方)與桂林市二建公司(作為甲方)簽訂《房改住房買賣契約》，約定甲方同意將坐落在七星區(qū)63巷102棟1單元4層1號(hào)房屋一套出售給乙方;按住房政策折扣后,，房屋實(shí)際價(jià)款為叁萬(wàn)貳仟陸佰玖拾陸元貳角陸份;付款方式一次性付款,。2000年8月20日，被告申請(qǐng)桂林市政策性個(gè)人住房借款,，擬購(gòu)住房情況一欄為：地址七星路63號(hào);建筑面積62.64平方米;總價(jià)值32 696.26元;購(gòu)房首付款額17 696.26元;借款金額15 000元;借款期限5年;售房單位名稱市二建公司,。2000年9月22日，被告(作為丙方)與桂林市房改資金管理中心(作為甲方),、建行桂林分行(作為乙方)簽訂《桂林市房改資金管理中心政策性個(gè)人住房借款合同》，約定貸款金額為人民幣15 000元;貸款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止,，共五年,。協(xié)議簽訂后，被告依據(jù)合同的約定償還貸款本息。2006年10月29日,，被告秦三養(yǎng)(作為乙方)與桂林市冠泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(作為甲方)簽訂《拆遷補(bǔ)償安置房屋協(xié)議書》,，被告在未需補(bǔ)差價(jià)的情況下獲得坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)房屋一套。2012年7月18日,，原告以夫妻感情破裂為由,，訴至廣西壯族自治區(qū)桂林市七星區(qū)人民法院，要求與被告離婚;依法分割坐落于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)的夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

【裁判】

本案經(jīng)桂林市七星區(qū)人民法院主持調(diào)解,，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：一、原告黃菊珍與被告秦三養(yǎng)自愿離婚;二,、位于桂林市七星區(qū)七星路35號(hào)冠泰·東岸風(fēng)景6棟1-9-6號(hào)房屋歸被告秦三養(yǎng)所有,，被告秦三養(yǎng)給予原告房屋補(bǔ)償金6萬(wàn)元。

【法理評(píng)析】

本案雖然調(diào)解結(jié)案,，但在審理過程中,，存在以下爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、本案房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?二,、房改房夫妻共同還貸的部分應(yīng)如何分割,。

就爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：一種觀點(diǎn)主張本案訟爭(zhēng)房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。理由是房屋買賣合同的簽訂時(shí)間在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間,，根據(jù)婚姻法的規(guī)定,，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，如未進(jìn)行夫妻分別財(cái)產(chǎn)約定,，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。另一種觀點(diǎn)主張，本案房屋應(yīng)屬一方婚前購(gòu)買,，婚后共同還貸,，既不能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也不能認(rèn)定為一方婚前財(cái)產(chǎn),。本人同意第二種觀點(diǎn),，理由是雖然房屋買賣合同的簽訂時(shí)間在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但借款合同的貸款時(shí)間發(fā)生在婚前,，說(shuō)明房屋的付款時(shí)間在婚前,。

就爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：房改房，一方婚前購(gòu)買,，婚后共同還貸,，是否適用婚姻法解釋三?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不適用婚姻法解釋三,，對(duì)共同還貸部分按債權(quán),、債務(wù)關(guān)系處理,。理由是房改房具有較強(qiáng)的人身屬性，是單位給予職工的一種福利,，與商品房具有本質(zhì)的區(qū)別,。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，直接適用婚姻法解釋三,，因?yàn)榻忉屓龑?duì)房屋的性質(zhì)并未進(jìn)行區(qū)分,，也沒有規(guī)定房改房不能適用。本人認(rèn)為,，上述兩種觀點(diǎn)均不完全正確,，應(yīng)參照適用解釋三。理由是：一方面,，房改房與普通商品房在性質(zhì)上具有顯著的區(qū)別,，房改房一般是單位給職工的一種住房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，其出售給職工的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià),，其中還包含了職工的工齡,。另一方面，共同還貸的本意不是借款,，而是共同享有,、使用房屋。同時(shí)共同還貸使另一方放棄了購(gòu)買其他房屋的機(jī)會(huì),，因此不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為是借款,，也應(yīng)享有增值的價(jià)值。綜上,，應(yīng)參照解釋三,，以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算還貸部分在購(gòu)房時(shí)及現(xiàn)在所占的比例，依法進(jìn)行分割,。

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