一,、婚前共同房產(chǎn)離婚怎么分割

婚前雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)證上只有一方的名字,，離婚后房屋如何分割,？這是在現(xiàn)實(shí)生活中較普遍的現(xiàn)象，特別在都市里,，完全由一方出資購房,，壓力很大，通常由雙方共同出資購房,，在雙方婚前共同出資購房時,，由于婚前雙方感情覺得好或出于其他原因，購房合同及產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方的名字,，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去,。結(jié)婚后因感情破裂離婚，一方不承認(rèn)另一方購房時有出資,，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財(cái)產(chǎn),，另一方無權(quán)要求分割。具體分以下兩種情形：

1,、婚前雙方共同出資購房,，且付清全部房款的。如果一方不承認(rèn)另一方購房時有出資,，自己也沒有充分的證據(jù)證明自己有出資的話,，那么，另一方的權(quán)益是得不到法院保護(hù)的,。也就是說,，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為,，法院也無法認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

2、婚前雙方共同出資購房，但未付清全部房款的（有貸款）,。同上,。此情形爭議的是婚前雙方共同出資的部分，婚后共同還貸部分還是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。所以,，建議當(dāng)事人婚前雙方共同出資購房的，務(wù)必要在購房合同及產(chǎn)權(quán)證上寫上雙方的名字,，這才是雙方互相尊重,、互相信任、促進(jìn)感情和避免爭議的不變法則,。

二,、產(chǎn)權(quán)有爭議的房產(chǎn)怎么分割

對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的有爭議且協(xié)商不成的房屋，離婚時如何分割,？根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十一條規(guī)定：

1,、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的,，可以另行向人民法院提起訴訟,。

2、如果雙方對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋沒有爭議,，且又能協(xié)商一致的,，人民法院還是可以判決房屋所有權(quán)的歸屬。

案例分析

離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割

【案情】

張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚,。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購買房屋一套，房屋總價款為402192元,，銀行按揭利息15388.80元。戴某婚前已支付按揭貸款合計(jì)108929.80元,，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元,。房屋權(quán)屬證書尚未辦理。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬元,。2010年4月18日,，張某訴至法院請求與戴某離婚。經(jīng)法院委托評估公司對涉案房屋的價值進(jìn)行了評估,，確認(rèn)該房屋在估價期日2010年5月10日的市場價格為104.3萬元,。

【評析】

按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點(diǎn)的主要有以下三種情況，現(xiàn)逐一分析：

1、婚前一方交首付款,，婚前取得所有權(quán)證,，婚后由雙方共同還貸的。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個人所有,，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有,。因?yàn)榛榍叭〉玫姆慨a(chǎn)證乃是由一方通過自己婚前財(cái)產(chǎn)支付首付款、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來,，屬于個人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化,。即使是婚后共同還貸，但婚前購房仍屬于一方獨(dú)立行為,，且該方支付的款項(xiàng)往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因?yàn)榕渑挤交楹髤⑴c了還貸而改變房屋歸個人所有的性質(zhì)。同樣,，按揭貸款債務(wù)亦為個人債務(wù),，而非夫妻共同債務(wù)。根據(jù)我國《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)規(guī)定一方婚前的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn),，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變該房屋為婚前個人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),。

2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，支付首付款,，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方,，但婚后夫妻共同還貸。這種情況下的爭議是比較大的,。主流觀點(diǎn)認(rèn)為,，在沒有婚前財(cái)產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個人婚前財(cái)產(chǎn)的情況下，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋,，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，因?yàn)橹灰腔橐鲫P(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒錯的,，但這種形式上的公平仍然會導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。首先，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得,，這種合同之債的取得是要支付對價的,，而這種對價一方早在婚前就已經(jīng)支付了，婚后另一方并未對房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn),。其次,，根據(jù)《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán)，其對房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得,，辦理房產(chǎn)證只是一個確認(rèn)的手續(xù),。最后，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護(hù)第三人和維護(hù)市場交易秩序,，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意,。所以筆者認(rèn)為，這種情形下,，應(yīng)按個人婚前財(cái)產(chǎn)處理為宜,。

3、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款,，婚后以共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的,。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判,。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無法對房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割,，但是首付款,、婚前已單獨(dú)支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的。簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個人財(cái)產(chǎn),，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。

以上三種結(jié)論都還存在同一個問題，即對夫妻共同還貸的房款部分的分割,，這個問題也存在較大爭議,。筆者認(rèn)為，對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務(wù)，對于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補(bǔ)償給對方,，原則上平均分割。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān),。

但是這種簡單處理會導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平，因?yàn)榉课菔翘厥獾纳唐?，從近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看,，房產(chǎn)增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項(xiàng)，顯失公平,。舉例說明：房屋購買時價值100萬,，一方婚前首付30萬，取得所有權(quán),。之后二人結(jié)婚,，婚后另一方參與還貸實(shí)際出資35萬。一段時間后二人夫妻感情破裂,，要求離婚,，此時，房屋市值漲到200萬,，按以上觀點(diǎn),，婚前首付的一方取得所有權(quán)，他僅須返還另一方35萬及利息即可得到價值200萬的房產(chǎn),，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益,。并且，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財(cái)產(chǎn),，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋,，這對另一方非常的不利，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定,，也不符合中央建設(shè)和諧社會的大政方針,。因此，筆者認(rèn)為,，在處理這種房產(chǎn)時,，不能簡單的只考慮物權(quán)的公示公信原則，還應(yīng)考慮誠實(shí)信用,、公平公正原則,、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場中價值的波動的特殊性，才能更好的解決矛盾,。具體分割方法為：一方獨(dú)享婚前所付部分及其增值,，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則平均分配，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,。同樣,，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價值低于購房價時，另一方也應(yīng)對共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失,。

綜上所述,，在離婚訴訟中分割按揭房屋，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則,，只從結(jié)婚時間和房產(chǎn)證取得的時間來認(rèn)定是否夫妻共同財(cái)產(chǎn),，將會導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。所以在分割按揭房屋時應(yīng)將夫妻雙方對房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)大小，以及雙方對婚姻家庭生產(chǎn),、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮,，這樣才能真正的更加公平。

網(wǎng)友咨詢：婚后借款購房,，現(xiàn)已還清借款,，如果夫妻離婚，房產(chǎn)如何分割,？

婚后借款購房,，現(xiàn)已還清借款，房產(chǎn)證剛辦下來,，上面的房屋所有權(quán)人是男方,，共有情況是單獨(dú)所有，如果夫妻離婚,，房產(chǎn)如何分割,？

婚姻幫律師解答：

婚后雙方共同添置的一切財(cái)物為共同財(cái)產(chǎn)，不論登記在那一方,，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

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