一,、離婚房產(chǎn)歸屬該如何確定
房產(chǎn)是一般家庭的最大宗、最貴重財(cái)產(chǎn),，婚姻關(guān)系解除時(shí),，對(duì)夫妻共同房產(chǎn)的分割是一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。所謂夫妻一方的個(gè)人房產(chǎn),，是指夫或妻一方婚前（以結(jié)婚登記日為準(zhǔn)）的房產(chǎn)或法律明確規(guī)定只歸夫或妻一方所有的房產(chǎn),，除非當(dāng)事人另有約定，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同房產(chǎn),。主要是指：一方結(jié)婚登記前已經(jīng)取得取得全部產(chǎn)權(quán)或已經(jīng)交付全部購(gòu)房款的房產(chǎn),；遺囑或贈(zèng)與合同中明確確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)。
所謂夫妻共同房產(chǎn),，是指夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間取得的房產(chǎn),，即從男女結(jié)婚之日起，到夫妻離婚或配偶一方死亡時(shí)為止,。主要是指：婚后以雙方或一方的收入和財(cái)產(chǎn)購(gòu)買所得的房產(chǎn),；婚后繼承或贈(zèng)與所得的房產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的除外,。
二,、離婚公房的分割方式
對(duì)于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán),，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí),，可以參照適用《婚姻法》解釋（二）對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。具體方法是：
（一）一方主張公房承租權(quán)的,，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。
（二）雙方均不主張公房承租權(quán)的,，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意,，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán),，就所得價(jià)款進(jìn)行分割,。
（三）雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)采用競(jìng)價(jià)方式由出價(jià)高者得,。
（四）雙方均不主張公房承租權(quán)的,，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用,，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償,。
案例分析
離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割
【案情】
張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購(gòu)買房屋一套,，房屋總價(jià)款為402192元,，銀行按揭利息15388.80元。戴某婚前已支付按揭貸款合計(jì)108929.80元,，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元,。房屋權(quán)屬證書尚未辦理。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬(wàn)元,。2010年4月18日,，張某訴至法院請(qǐng)求與戴某離婚。經(jīng)法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房屋的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,，確認(rèn)該房屋在估價(jià)期日2010年5月10日的市場(chǎng)價(jià)格為104.3萬(wàn)元,。
【評(píng)析】
按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點(diǎn)的主要有以下三種情況，現(xiàn)逐一分析：
1,、婚前一方交首付款,，婚前取得所有權(quán)證，婚后由雙方共同還貸的,。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個(gè)人所有,，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有。因?yàn)榛榍叭〉玫姆慨a(chǎn)證乃是由一方通過(guò)自己婚前財(cái)產(chǎn)支付首付款,、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來(lái),，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。即使是婚后共同還貸,，但婚前購(gòu)房仍屬于一方獨(dú)立行為,，且該方支付的款項(xiàng)往往要高于其配偶，所以不能僅僅因?yàn)榕渑挤交楹髤⑴c了還貸而改變房屋歸個(gè)人所有的性質(zhì),。同樣,，按揭貸款債務(wù)亦為個(gè)人債務(wù)，而非夫妻共同債務(wù),。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第十八條第一項(xiàng)規(guī)定一方婚前的財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變?cè)摲课轂榛榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方,，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭(zhēng)議是比較大的。主流觀點(diǎn)認(rèn)為,，在沒(méi)有婚前財(cái)產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的情況下,，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋,，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橹灰腔橐鲫P(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財(cái)產(chǎn)在夫妻法定財(cái)產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒(méi)錯(cuò)的,，但這種形式上的公平仍然會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公。首先,，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得,，這種合同之債的取得是要支付對(duì)價(jià)的，而這種對(duì)價(jià)一方早在婚前就已經(jīng)支付了,，婚后另一方并未對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn),。其次，根據(jù)《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對(duì)該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán),，其對(duì)房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得，辦理房產(chǎn)證只是一個(gè)確認(rèn)的手續(xù),。最后,，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護(hù)第三人和維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意,。所以筆者認(rèn)為,，這種情形下，應(yīng)按個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)處理為宜,。
3,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，支付首付款,，婚后以共同財(cái)產(chǎn)還貸,，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下,，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無(wú)法對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利,。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，但是首付款,、婚前已單獨(dú)支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的,。簽訂購(gòu)房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
以上三種結(jié)論都還存在同一個(gè)問(wèn)題,，即對(duì)夫妻共同還貸的房款部分的分割，這個(gè)問(wèn)題也存在較大爭(zhēng)議,。筆者認(rèn)為,，對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方共同償還按揭貸款的行為，實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個(gè)人債務(wù),，對(duì)于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補(bǔ)償給對(duì)方，原則上平均分割,。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān),。
但是這種簡(jiǎn)單處理會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公平，因?yàn)榉课菔翘厥獾纳唐?，從近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況看,，房產(chǎn)增值迅猛，若僅返還另一方共同還貸的款項(xiàng),，顯失公平,。舉例說(shuō)明：房屋購(gòu)買時(shí)價(jià)值100萬(wàn)，一方婚前首付30萬(wàn),，取得所有權(quán),。之后二人結(jié)婚，婚后另一方參與還貸實(shí)際出資35萬(wàn),。一段時(shí)間后二人夫妻感情破裂,，要求離婚，此時(shí),，房屋市值漲到200萬(wàn),，按以上觀點(diǎn)，婚前首付的一方取得所有權(quán),，他僅須返還另一方35萬(wàn)及利息即可得到價(jià)值200萬(wàn)的房產(chǎn),，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益。并且,，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財(cái)產(chǎn),，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋，這對(duì)另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定,，也不符合中央建設(shè)和諧社會(huì)的大政方針。因此,，筆者認(rèn)為,，在處理這種房產(chǎn)時(shí),，不能簡(jiǎn)單的只考慮物權(quán)的公示公信原則,，還應(yīng)考慮誠(chéng)實(shí)信用、公平公正原則,、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場(chǎng)中價(jià)值的波動(dòng)的特殊性,，才能更好的解決矛盾,。具體分割方法為：一方獨(dú)享婚前所付部分及其增值，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則平均分配,，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,。同樣，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價(jià)值低于購(gòu)房?jī)r(jià)時(shí),，另一方也應(yīng)對(duì)共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失,。
綜上所述，在離婚訴訟中分割按揭房屋,，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則,，只從結(jié)婚時(shí)間和房產(chǎn)證取得的時(shí)間來(lái)認(rèn)定是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)，將會(huì)導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不公,。所以在分割按揭房屋時(shí)應(yīng)將夫妻雙方對(duì)房屋的實(shí)際貢獻(xiàn)大小,，以及雙方對(duì)婚姻家庭生產(chǎn)、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮,，這樣才能真正的更加公平,。
網(wǎng)友咨詢：離婚協(xié)議私自分割父母房產(chǎn)生效嗎?
我哥嫂2000年結(jié)婚，2014年4月協(xié)議離婚,，離婚協(xié)議時(shí)未經(jīng)父母知情就分割了父母的三處房產(chǎn),，其中一處是2002年購(gòu)買，哥嫂居住著,，現(xiàn)協(xié)議歸女方,，其它兩處是婚前置買，現(xiàn)協(xié)議歸男方,，三處房產(chǎn)的土地使用證,，房產(chǎn)證，購(gòu)房手續(xù)都是父母名字,，請(qǐng)問(wèn)這樣的協(xié)議生效嗎?父母不主張權(quán)力就等于默認(rèn)嗎?
婚姻幫律師解答：
處份他人財(cái)產(chǎn)部份的內(nèi)容無(wú)效,，協(xié)商不成，權(quán)利人可以法院起訴解決
小編結(jié)語(yǔ)：以上就是“離婚房產(chǎn)歸屬該如何確定?離婚公房的分割方式?”的全部?jī)?nèi)容,，從文中我們可以了解到所謂夫妻共同房產(chǎn),，是指夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，即從男女結(jié)婚之日起,，到夫妻離婚或配偶一方死亡時(shí)為止,。關(guān)于離婚時(shí)房產(chǎn)歸屬的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這里，希望對(duì)您有所幫助,。如果您有更多婚姻法律問(wèn)題請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255,，我們有最專業(yè)婚姻家庭律師為您答疑解惑。
