一、離婚時共有房屋怎么分割

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買,、共同建造的房屋,，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋,，是夫妻共有房屋,，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時,，法院按以下情形分別處理：

（一）一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方補(bǔ)償,；

（二）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋,，就所得價款進(jìn)行分割。通常做法是：共有房屋能實(shí)際分割使用的,，可以分割使用,。對不能分割使用的，可以作價分給一方,，另一方取得補(bǔ)償,。在確定房屋分給哪方時，應(yīng)考慮雙方住房情況,、照顧撫養(yǎng)子女的一方,。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方,。

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行修繕、裝修,、原拆原建,，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有,，增值部分中屬于另一方應(yīng)有的份額,，由房屋所有權(quán)人折價補(bǔ)償另一方。進(jìn)行過擴(kuò)建的,，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理,。

二、離婚房屋增值怎么分

在物價尤其是房價飛漲的今天,，這個問題在實(shí)踐中非常普遍,，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋,，到雙方離婚時已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是購買時的價格，這時取得房屋所有權(quán)的一方對另一方給予補(bǔ)償?shù)膬r值,，究竟是按照房屋合同上的購買價格,，是按照房屋首付款加已還按揭款一半的價格計算，還是加上房屋的增值價值,，這個問題目前還多有爭論,，婚姻法專家認(rèn)為。

一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。也即,，通過價格評估來確定房屋的現(xiàn)有價值,。

案例分析

房改房屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時雙方可以同等分割

【案情】北京市海淀區(qū)的張女士1995年與愛人夏先生以成本價從女方張 女士單位購得二居室房改房一套,，當(dāng)時的房價為5萬元,。后來，兩人感情不和 準(zhǔn)備離婚,，但對于房子一事雙方發(fā)生了分歧,。女方張女士方聲明該房產(chǎn)是其單 位賣給她的，沒有男方的份,。夏先生無奈訴至法庭,，請求法院確認(rèn)離婚，并按 市場評估價享受張女士應(yīng)補(bǔ)償?shù)姆靠?1. 5萬元,。

【審判】

法院經(jīng)審理后判決,，該房改房由張女士擁有，但張女士應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償夏先生按 現(xiàn)在該房屋的市場評估價的一半,，即房款31. 5萬元,。

【評析】

首先，婚姻存續(xù)期間以成本價購買的房改房屬于夫妻共有財產(chǎn),。根據(jù)北京 市人民政府房改辦公室1994年10月28日發(fā)布的《關(guān)于1994年向職工出售公 有住宅樓房的價格及有關(guān)政策的通知》(京房改辦字第054號)第八條規(guī)定 “職工以成本價購買的房屋,，產(chǎn)權(quán)歸個人所有”。根據(jù)《中華人民共和國婚姻 法》第十三條的規(guī)定“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),，有平等的處理 權(quán)”,。據(jù)此，可以確認(rèn)夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間以成本價購得的房改房屬于夫 妻共同財產(chǎn),，夫妻離婚時對該財產(chǎn)應(yīng)予以分割,。

其次，離婚時如何分割夫妻共有的房屋,。很多房改房面積不大,，且只有一 套廚衛(wèi)設(shè)備,，對該房屋進(jìn)行實(shí)體分割有困難(當(dāng)然，如果雙方達(dá)成協(xié)議,，各 自居住一間,，而共用廚房、衛(wèi)生間等也未嘗不可),。那么,，司法實(shí)踐中常常判 決由一方居住。判決時一般考慮夫妻雙方各自的收入狀況,，有無其他住房等情 況,，當(dāng)然居住方應(yīng)給另一方一定的價款作為補(bǔ)償。

再次,，關(guān)于房改房的作價標(biāo)準(zhǔn),。根據(jù)國家規(guī)定購買公房可享受許多國家優(yōu)惠政策，包括工齡補(bǔ)貼,、住房補(bǔ)貼以及其他方面的稅收優(yōu)惠,。因此，所購房屋 的現(xiàn)存價值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)髙于所付房款的價格,，如按照優(yōu)惠價所付房款的價格作為分 割爭議房屋的依據(jù),，顯然全部優(yōu)惠政策都由得房者享受，這是不公平的,。同 時,，由于上述《關(guān)于1994年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關(guān)政策的通 知》第八條又規(guī)定“職工以成本價購買的住房，一般住用5年后可依法進(jìn)入 市場,，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，收 入歸個人所有。”這一規(guī)定說明房改房通常在購房后5年內(nèi)不得上市出售,。因 此,，對購買未滿5年的房改房按現(xiàn)行市場價進(jìn)行估價分割不僅違反5年內(nèi)不得 上市的規(guī)定，同時可能損害一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益,。因?yàn)?年期滿后的市場價 格是個未知數(shù),，可能與現(xiàn)行市場價格有出人。

鑒于上述情況,，筆者認(rèn)為不宜在離婚時就對該房屋進(jìn)行分割，對于該房產(chǎn) 可采取以下方式解決?.首先確認(rèn)該房屋產(chǎn)權(quán)歸雙方共有,，在共有期間,，共有人 對該房產(chǎn)共同享有使用、處分,、收益等權(quán)利,，共同承擔(dān)維修,、管理等義務(wù)。若 該房產(chǎn)歸一方使用,，使用方應(yīng)向另一方支付相當(dāng)于房屋一半面積的房屋使用 費(fèi),。同時，雙方約定待房產(chǎn)具備上市條件后再予以分割,，屆時若雙方均不需要 房屋,，則可將房產(chǎn)按當(dāng)時市價出售，所得款項(xiàng)扣除各項(xiàng)稅收,、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用 后,，由共有人各半分割。若共有人之一確有實(shí)際居住需要,，得房者可按房產(chǎn)當(dāng) 時市價之一半支付給對方,，以實(shí)現(xiàn)分割。

本案中,，夏先生與其愛人以成本價從其愛人單位購得兩居室房改房一套,， 對于這套房屋在離婚時應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)，其愛人.提出的該房屋只歸她個人 所有的主張是不正確的,。法院的判決合法合理,。

網(wǎng)友咨詢：離婚協(xié)議私自分割父母房產(chǎn)生效嗎?

我哥嫂2000年結(jié)婚，2014年4月協(xié)議離婚,，離婚協(xié)議時未經(jīng)父母知情就分割了父母的三處房產(chǎn),，其中一處是2002年購買，哥嫂居住著,，現(xiàn)協(xié)議歸女方,，其它兩處是婚前置買，現(xiàn)協(xié)議歸男方,，三處房產(chǎn)的土地使用證,，房產(chǎn)證，購房手續(xù)都是父母名字,，請問這樣的協(xié)議生效嗎?父母不主張權(quán)力就等于默認(rèn)嗎?

婚姻幫律師解答：

處份他人財產(chǎn)部份的內(nèi)容無效,，協(xié)商不成，權(quán)利人可以法院起訴解決,。

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