一、離婚時哪些房產不能分割

1,、借用他人身份購房

根據我國物權法的相關規(guī)定,，房屋是以房產證上登記的權利人來認定房屋產權的歸屬的,，而且規(guī)定房產證上的記載與房屋登記主管機關登記簿上記載的權利人不符的，除非有證據證明房屋登記簿上的記載有錯誤否則就以房屋登記機關的登記簿上的記載為準,。

2,、以子女名義購房

從法律上來講，對于此種情況,，雖然孩子是未成年人,，屬于無民事行為能力人或限制民事行為能力人，但是他們的民事權利能力是不受限的,。也即孩子可以成為享有房屋的所有權人,。如果房產證上登記的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人,，作為父母只是可以在孩子未成年前,，具有代管房屋的權利，但是不能因此就取得房屋的所有權,，而且父母除非為了孩子的利益考慮,，否則不能處分此房屋。

3,、購買商品房未及時辦理產權證

根據我國法律,，房屋所有權證是認定房屋權屬的法定憑證。在具體實踐中,，很多人購買房屋后常會因各種原因未能及時辦理好產權證,。比如，因開發(fā)商的相關報批手續(xù)不齊全導致無法辦理,，或是購房自身為了節(jié)省各種費用，不想辦理產權證,，以為有買賣合同及付款發(fā)票就行,。

對于上述情形，在離婚財產分割中,，若雙方當事人無法協(xié)商一致起訴到法院時,，法院就會以產證無法認定而不做處理。簽訂了購房合同,，依約支付了房款,，只是能夠證明自己能夠依約享有合同項下權利，但是要證明享有獨立的產權,，唯有產權證不可,。更何況在現實生活中，開發(fā)商反悔要求退房的情形也不在少數,。

4,、購買二手房未及時過戶

在離婚財產分割中，對于未辦理過戶手續(xù)二手房的分割，若雙方當事人未能就此達成一致(實際即便雙方達成了協(xié)議,，在事后的產權變更時也會遇到諸多麻煩),，法院會因該房屋的產權涉及案外人而不作分割。要么先中止本案審理,，待當事人另案訴請確認產權后再恢復庭審;要么在本案中不作處理,，只對其他財產進行分割。

5,、自建房未審批

從法律上來說,，違規(guī)自建房不論是否在合法的宅基地上所建還是違規(guī)占地所建，對于房屋的使用者來說都不具有合法的產權,。而即便如此,，由于宅基地的審批往往只能是該屬地的集體組織做出，常常表現是該地塊的土地使用權由配偶的一方父母所有,，另一方當然是無法分得的,，更不用說是違規(guī)蓋建了。

6,、受贈,、繼承未過戶

在現實生活中，父母,、親屬,、至交好友之間，通過贈與合同和遺囑,、遺贈或者遺贈撫養(yǎng)協(xié)議,，將自己名下的房屋交由他人享有的情況并不少見。而在婚姻家庭中發(fā)生最多的情形是,，配偶一方的父母去世后未進行遺產分配,，特別是對于法定繼承人不止一人的情況，出于各種原因,，各繼承人之間并不進行遺產分配,，而該房屋的產權人也一直未變更，在此情形下,，各方當事人和睦相處還行,，稍有不慎則會紛爭不斷。

一個直接的后果便是,，在離婚案件中,，享有繼承權的一方常常是故意與其兄弟姐妹協(xié)商一致，對于遺產中的房屋不進行分配,，導致在離婚訴訟中,，另一方無法保護應得的權益,。而這種故意不進行遺產分割的做法，在目前的法律框架下,，還無法進行救濟,，造成有“冤”無處申。

7,、房改房未到位

房改房本身是政策下的結果,，在實際到位(落實產權)時，往往又會因各地方,、各單位的政策面的原因要拖不短的時間才能辦理完畢,。若在此期間發(fā)生婚姻的變故，非房屋產權單位一方的職工在主張權益時常常受挫,。

8,、只有使用權沒有所有權的房屋

在離婚案件中，對于承租公房的分割使用同樣是一大難點,，特別是自管公房的分割,，更是難上加難。在實踐中,，產權單位往往會對本單位職工做出偏袒,，或者是串通假退房，或者是向法院出具不允許外單位人員承租的證明,，使得非產權單位職工一方的權益受損,。

二、離婚分割房產是否要交稅

《國家稅務總局關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》(國稅函[1999]391號)文件規(guī)定,，根據我國婚姻法的規(guī)定,，夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方,，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產權轉移行為,。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅,。

《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財稅[2009]111號)文件規(guī)定,，個人無償贈與不動產,、土地使用權，屬于下列情形之一的,，暫免征收營業(yè)稅：

(一)離婚財產分割;

(二)無償贈與配偶,、父母、子女,、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹;

(三)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(四)房屋產權所有人死亡,，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人,。

《財政部,、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)文件規(guī)定，以下情形的房屋產權無償贈與,，對當事雙方不征收個人所得稅：

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶,、父母、子女,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人,。

需要注意的是，關于個人所得稅,，雖然沒有直接說“離婚財產分割”是否繳納個人所得稅,，但是離婚財產分割時，按法律規(guī)定要判定是婚前財產,，還是婚后財產,，對婚后財產不管這個房屋的產權名是誰(其中一方)，都屬于夫妻共有財產,。如果一方放棄,，屬于“將房屋產權無償贈與配偶”不繳納個人所得稅。

網友咨詢：離婚協(xié)議私自分割父母房產生效嗎?

我哥嫂2000年結婚,，2014年4月協(xié)議離婚,，離婚協(xié)議時未經父母知情就分割了父母的三處房產，其中一處是2002年購買,，哥嫂居住著,，現協(xié)議歸女方，其它兩處是婚前置買,，現協(xié)議歸男方,，三處房產的土地使用證，房產證,，購房手續(xù)都是父母名字,，請問這樣的協(xié)議生效嗎?父母不主張權力就等于默認嗎?

婚姻幫律師解答：

處份他人財產部份的內容無效,，協(xié)商不成，權利人可以法院起訴解決,。

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