一,、離婚時(shí)哪些房產(chǎn)不能分割
1、借用他人身份購(gòu)房
根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,，房屋是以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人來(lái)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬的,，而且規(guī)定房產(chǎn)證上的記載與房屋登記主管機(jī)關(guān)登記簿上記載的權(quán)利人不符的，除非有證據(jù)證明房屋登記簿上的記載有錯(cuò)誤否則就以房屋登記機(jī)關(guān)的登記簿上的記載為準(zhǔn),。
2,、以子女名義購(gòu)房
從法律上來(lái)講，對(duì)于此種情況,，雖然孩子是未成年人,，屬于無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人,，但是他們的民事權(quán)利能力是不受限的,。也即孩子可以成為享有房屋的所有權(quán)人,。如果房產(chǎn)證上登記的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人,，作為父母只是可以在孩子未成年前,，具有代管房屋的權(quán)利，但是不能因此就取得房屋的所有權(quán),，而且父母除非為了孩子的利益考慮,，否則不能處分此房屋。
3,、購(gòu)買(mǎi)商品房未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證
根據(jù)我國(guó)法律,，房屋所有權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法定憑證。在具體實(shí)踐中,，很多人購(gòu)買(mǎi)房屋后常會(huì)因各種原因未能及時(shí)辦理好產(chǎn)權(quán)證,。比如，因開(kāi)發(fā)商的相關(guān)報(bào)批手續(xù)不齊全導(dǎo)致無(wú)法辦理,，或是購(gòu)房自身為了節(jié)省各種費(fèi)用,，不想辦理產(chǎn)權(quán)證，以為有買(mǎi)賣(mài)合同及付款發(fā)票就行,。
對(duì)于上述情形,，在離婚財(cái)產(chǎn)分割中，若雙方當(dāng)事人無(wú)法協(xié)商一致起訴到法院時(shí),，法院就會(huì)以產(chǎn)證無(wú)法認(rèn)定而不做處理,。簽訂了購(gòu)房合同，依約支付了房款,，只是能夠證明自己能夠依約享有合同項(xiàng)下權(quán)利,，但是要證明享有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，唯有產(chǎn)權(quán)證不可,。更何況在現(xiàn)實(shí)生活中,，開(kāi)發(fā)商反悔要求退房的情形也不在少數(shù)。
4,、購(gòu)買(mǎi)二手房未及時(shí)過(guò)戶(hù)
在離婚財(cái)產(chǎn)分割中,，對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)二手房的分割，若雙方當(dāng)事人未能就此達(dá)成一致(實(shí)際即便雙方達(dá)成了協(xié)議,，在事后的產(chǎn)權(quán)變更時(shí)也會(huì)遇到諸多麻煩),，法院會(huì)因該房屋的產(chǎn)權(quán)涉及案外人而不作分割。要么先中止本案審理,，待當(dāng)事人另案訴請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后再恢復(fù)庭審;要么在本案中不作處理,，只對(duì)其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。
5、自建房未審批
從法律上來(lái)說(shuō),，違規(guī)自建房不論是否在合法的宅基地上所建還是違規(guī)占地所建,，對(duì)于房屋的使用者來(lái)說(shuō)都不具有合法的產(chǎn)權(quán)。而即便如此,，由于宅基地的審批往往只能是該屬地的集體組織做出,，常常表現(xiàn)是該地塊的土地使用權(quán)由配偶的一方父母所有，另一方當(dāng)然是無(wú)法分得的,，更不用說(shuō)是違規(guī)蓋建了,。
6、受贈(zèng),、繼承未過(guò)戶(hù)
在現(xiàn)實(shí)生活中,，父母、親屬,、至交好友之間,，通過(guò)贈(zèng)與合同和遺囑、遺贈(zèng)或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議,，將自己名下的房屋交由他人享有的情況并不少見(jiàn),。而在婚姻家庭中發(fā)生最多的情形是，配偶一方的父母去世后未進(jìn)行遺產(chǎn)分配,，特別是對(duì)于法定繼承人不止一人的情況,，出于各種原因，各繼承人之間并不進(jìn)行遺產(chǎn)分配,，而該房屋的產(chǎn)權(quán)人也一直未變更,，在此情形下，各方當(dāng)事人和睦相處還行,，稍有不慎則會(huì)紛爭(zhēng)不斷,。
一個(gè)直接的后果便是，在離婚案件中,，享有繼承權(quán)的一方常常是故意與其兄弟姐妹協(xié)商一致,，對(duì)于遺產(chǎn)中的房屋不進(jìn)行分配，導(dǎo)致在離婚訴訟中,，另一方無(wú)法保護(hù)應(yīng)得的權(quán)益,。而這種故意不進(jìn)行遺產(chǎn)分割的做法，在目前的法律框架下,，還無(wú)法進(jìn)行救濟(jì),，造成有“冤”無(wú)處申。
7,、房改房未到位
房改房本身是政策下的結(jié)果,，在實(shí)際到位(落實(shí)產(chǎn)權(quán))時(shí),，往往又會(huì)因各地方、各單位的政策面的原因要拖不短的時(shí)間才能辦理完畢,。若在此期間發(fā)生婚姻的變故,，非房屋產(chǎn)權(quán)單位一方的職工在主張權(quán)益時(shí)常常受挫。
8,、只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)的房屋
在離婚案件中,，對(duì)于承租公房的分割使用同樣是一大難點(diǎn)，特別是自管公房的分割,，更是難上加難。在實(shí)踐中,，產(chǎn)權(quán)單位往往會(huì)對(duì)本單位職工做出偏袒,，或者是串通假退房，或者是向法院出具不允許外單位人員承租的證明,，使得非產(chǎn)權(quán)單位職工一方的權(quán)益受損,。
二、離婚分割房產(chǎn)是否要交稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函[1999]391號(hào))文件規(guī)定,，根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定,，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方,，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為,。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅,。
《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]111號(hào))文件規(guī)定，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn),、土地使用權(quán),，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：
(一)離婚財(cái)產(chǎn)分割;
(二)無(wú)償贈(zèng)與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹;
(三)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(四)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人,。
《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]78號(hào))文件規(guī)定,，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹;
(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人,。
需要注意的是,，關(guān)于個(gè)人所得稅，雖然沒(méi)有直接說(shuō)“離婚財(cái)產(chǎn)分割”是否繳納個(gè)人所得稅,，但是離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí),，按法律規(guī)定要判定是婚前財(cái)產(chǎn)，還是婚后財(cái)產(chǎn),，對(duì)婚后財(cái)產(chǎn)不管這個(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)名是誰(shuí)(其中一方),，都屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。如果一方放棄,，屬于“將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶”不繳納個(gè)人所得稅,。
網(wǎng)友咨詢(xún)：離婚協(xié)議私自分割父母房產(chǎn)生效嗎?
我哥嫂2000年結(jié)婚，2014年4月協(xié)議離婚,，離婚協(xié)議時(shí)未經(jīng)父母知情就分割了父母的三處房產(chǎn),，其中一處是2002年購(gòu)買(mǎi)，哥嫂居住著,，現(xiàn)協(xié)議歸女方,，其它兩處是婚前置買(mǎi)，現(xiàn)協(xié)議歸男方,，三處房產(chǎn)的土地使用證,，房產(chǎn)證，購(gòu)房手續(xù)都是父母名字,，請(qǐng)問(wèn)這樣的協(xié)議生效嗎?父母不主張權(quán)力就等于默認(rèn)嗎?
婚姻幫律師解答：
處份他人財(cái)產(chǎn)部份的內(nèi)容無(wú)效,，協(xié)商不成，權(quán)利人可以法院起訴解決,。
小編結(jié)語(yǔ)：以上就是“離婚時(shí)哪些房產(chǎn)不能分割?離婚分割房產(chǎn)是否要交稅?”的全部?jī)?nèi)容,，從文中我們可以了解到在離婚財(cái)產(chǎn)分割中，若雙方當(dāng)事人無(wú)法協(xié)商一致起訴到法院時(shí)，法院就會(huì)以產(chǎn)證無(wú)法認(rèn)定而不做處理,。關(guān)于離婚時(shí)不能分割的房產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這里,，希望對(duì)您有所幫助。如果您有更多婚姻法律問(wèn)題請(qǐng)撥打婚姻幫全國(guó)客服熱線：4006-520-255,，我們有最專(zhuān)業(yè)婚姻家庭律師為您答疑解惑,。
