擅自出售夫妻共有房產(chǎn)怎么辦
很多夫妻雙方共同擁有的房屋,，其出售,、抵押等處分行為應(yīng)經(jīng)夫妻雙方共同決定。但根據(jù)物權(quán)法關(guān)于“善意取得制度”的規(guī)定,，如果房屋登記在夫妻一方名下,，房屋登記方與第三人簽訂了買賣合同，善意的第三人支付了合理的購房款,，并將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下,，就取得了該房屋的所有權(quán)。因此,，夫妻的另一方要求追回房屋所有權(quán)的主張法院不予支持,。 夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)，另一方卻又無法追回房屋所有權(quán),，而由此造成的損失誰來買單,？是不是只能吃啞巴虧了呢？到底，夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)如何處理呢,？
根據(jù)《解釋（三）》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,，離婚時另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持。因此,，夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)的,，應(yīng)賠償另一方的損失。
?共同買房登記一人名下怎么辦
共同買房登記一人名下的處理方式：
1,、注意查詢出資匯款銀行記錄，或信用卡刷卡記錄,，以證明有出資事實,；
2、婚前購房出資切記,，要將自己名子寫入產(chǎn)證,，或與另一方達(dá)成出資協(xié)議。
案例分析
離婚案中夫妻共有按揭房產(chǎn)該如何分割
【案情】
張某與戴某于2008年4月20日登記結(jié)婚,。戴某在婚前即2007年12月11日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,，以按揭付款方式購買房屋一套，房屋總價款為402192元,，銀行按揭利息15388.80元,。戴某婚前已支付按揭貸款合計108929.80元，婚后夫妻共同償還按揭貸款余額308651元,。房屋權(quán)屬證書尚未辦理,。另有夫妻共同債務(wù)28.14萬元。2010年4月18日,，張某訴至法院請求與戴某離婚,。經(jīng)法院委托評估公司對涉案房屋的價值進行了評估，確認(rèn)該房屋在估價期日2010年5月10日的市場價格為104.3萬元,。
【評析】
按揭房產(chǎn)的分割在離婚訴訟中成為難點的主要有以下三種情況,，現(xiàn)逐一分析：
1、婚前一方交首付款,，婚前取得所有權(quán)證,，婚后由雙方共同還貸的。這種情形應(yīng)當(dāng)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸婚前按揭一方個人所有，而不應(yīng)認(rèn)定為共同所有,。因為婚前取得的房產(chǎn)證乃是由一方通過自己婚前財產(chǎn)支付首付款,、簽訂房屋買賣合同的形式轉(zhuǎn)化而來，屬于個人財產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化,。即使是婚后共同還貸,，但婚前購房仍屬于一方獨立行為，且該方支付的款項往往要高于其配偶,，所以不能僅僅因為配偶方婚后參與了還貸而改變房屋歸個人所有的性質(zhì),。同樣，按揭貸款債務(wù)亦為個人債務(wù),，而非夫妻共同債務(wù),。根據(jù)我國《婚姻法》第十八條第一項規(guī)定一方婚前的財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)，及《物權(quán)法》第九條規(guī)定物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn),，可以明確得出結(jié)論：一方在婚前取得產(chǎn)權(quán)后,，即便婚后另一方參與清償貸款也不能改變該房屋為婚前個人財產(chǎn)的性質(zhì)。
2,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù),，支付首付款，婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)權(quán)證上載明的權(quán)利人僅為辦理按揭手續(xù)并支付首付的一方,，但婚后夫妻共同還貸,。這種情況下的爭議是比較大的。主流觀點認(rèn)為,，在沒有婚前財產(chǎn)約定或其他證據(jù)證明該房產(chǎn)為個人婚前財產(chǎn)的情況下,，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定及其相關(guān)的司法解釋，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),，因為只要是婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所取得的財產(chǎn)在夫妻法定財產(chǎn)共同制下都認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。嚴(yán)格按照法律規(guī)定推出的以上結(jié)論當(dāng)然是沒錯的，但這種形式上的公平仍然會導(dǎo)致實質(zhì)上的不公,。首先,，夫妻一方婚后取得的房屋產(chǎn)權(quán)證是依據(jù)其與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋買賣合同》中享有的債權(quán)取得，這種合同之債的取得是要支付對價的,，而這種對價一方早在婚前就已經(jīng)支付了,，婚后另一方并未對房屋產(chǎn)權(quán)的形式憑證即房產(chǎn)證的取得做出任何貢獻(xiàn)。其次,，根據(jù)《房屋買賣合同》,，婚前付全款的一方對該房屋的所有權(quán)自然擁有期待權(quán)，其對房屋享有的所有權(quán)權(quán)益在婚前簽訂合同及付款后就已經(jīng)取得,，辦理房產(chǎn)證只是一個確認(rèn)的手續(xù),。最后,，《物權(quán)法》上的公信和公示制度更多意義上是保護第三人和維護市場交易秩序，因此認(rèn)定該房屋為夫妻共同財產(chǎn)并非《物權(quán)法》的立法本意,。所以筆者認(rèn)為,，這種情形下，應(yīng)按個人婚前財產(chǎn)處理為宜,。
3,、夫妻一方婚前辦理按揭手續(xù)，支付首付款,，婚后以共同財產(chǎn)還貸,，離婚訴訟期間尚未取得產(chǎn)權(quán)證的。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條第一款規(guī)定,，在雙方未取得產(chǎn)權(quán)的情況下,，法院不宜就房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判。因為房屋產(chǎn)權(quán)尚未產(chǎn)生,，所以雙方都無法對房屋的產(chǎn)權(quán)主張權(quán)利,。 雖然不能就房屋的產(chǎn)權(quán)進行分割，但是首付款,、婚前已單獨支付的按揭房款以及婚后雙方共同支付的按揭貸款是可以區(qū)分和分割的,。簽訂購房合同并辦理按揭手續(xù)的一方婚前支付的首付款以及支付的按揭貸款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個人財產(chǎn)，而婚姻存續(xù)期間夫妻雙方共同支付的按揭貸款則應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。
以上三種結(jié)論都還存在同一個問題，即對夫妻共同還貸的房款部分的分割,，這個問題也存在較大爭議,。筆者認(rèn)為，對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方共同償還按揭貸款的行為,，實際上是以夫妻共同財產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務(wù)，對于這部分還款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。繼續(xù)履行合同的一方應(yīng)當(dāng)將婚后共同償還的貸款中屬于另一方的份額補償給對方,，原則上平均分割。剩余的按揭貸款債務(wù)當(dāng)然也只能由繼續(xù)履行合同的一方負(fù)擔(dān),。
但是這種簡單處理會導(dǎo)致實質(zhì)上的不公平,，因為房屋是特殊的商品，從近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況看,，房產(chǎn)增值迅猛,，若僅返還另一方共同還貸的款項，顯失公平,。舉例說明：房屋購買時價值100萬,，一方婚前首付30萬,，取得所有權(quán)。之后二人結(jié)婚,，婚后另一方參與還貸實際出資35萬,。一段時間后二人夫妻感情破裂，要求離婚,，此時,，房屋市值漲到200萬，按以上觀點,，婚前首付的一方取得所有權(quán),，他僅須返還另一方35萬及利息即可得到價值200萬的房產(chǎn)，另一方的出資卻不能得到任何因房產(chǎn)增值所獲得的利益,。并且,，若認(rèn)定該房產(chǎn)是一方的婚前財產(chǎn)，那么該方不需要得到另一方的同意就可以處分該房屋,，這對另一方非常的不利,，這樣不利于夫妻關(guān)系的和睦穩(wěn)定，也不符合中央建設(shè)和諧社會的大政方針,。因此,，筆者認(rèn)為，在處理這種房產(chǎn)時,，不能簡單的只考慮物權(quán)的公示公信原則,，還應(yīng)考慮誠實信用、公平公正原則,、夫妻關(guān)系的特殊性以及房屋在市場中價值的波動的特殊性,，才能更好的解決矛盾。具體分割方法為：一方獨享婚前所付部分及其增值,，婚后共同所付部分及其增值按夫妻共同財產(chǎn)的原則平均分配,，取得房屋所有權(quán)或繼續(xù)履行合同的一方按以上原則給另一方適當(dāng)?shù)难a償。同樣,，在房產(chǎn)貶值房產(chǎn)價值低于購房價時,，另一方也應(yīng)對共同還款所虧損部分承擔(dān)相應(yīng)的損失。
綜上所述,，在離婚訴訟中分割按揭房屋,，如果僅嚴(yán)格按照形式上的公平原則，只從結(jié)婚時間和房產(chǎn)證取得的時間來認(rèn)定是否夫妻共同財產(chǎn),，將會導(dǎo)致實質(zhì)上的不公,。所以在分割按揭房屋時應(yīng)將夫妻雙方對房屋的實際貢獻(xiàn)大小，以及雙方對婚姻家庭生產(chǎn),、生活所作貢獻(xiàn)大小等諸多其他因素綜合考慮,，這樣才能真正的更加公平,。
網(wǎng)友咨詢：關(guān)于離婚時房產(chǎn)的分割
由夫妻一方出資（另一方未出資）購買的房子（發(fā)生在辦理結(jié)婚手續(xù)之后），且房產(chǎn)戶主只是夫妻一方,，那么離婚時,，這套房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)？如果是共同財產(chǎn),，這種情況如何分割,？
婚姻幫律師解答：
婚后購買一般都是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻共同財產(chǎn)不以貢獻(xiàn)大小而論,！
小編結(jié)語：以上就是“一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)怎么辦?共同買房登記一人名下怎么辦?”的全部內(nèi)容,，從文中我們可以了解到夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。因此，夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)的,，應(yīng)賠償另一方的損失,。關(guān)于擅自出售夫妻共有房產(chǎn)解決方法的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這里，希望對您有所幫助,。如果您有更多婚姻法律問題請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有最專業(yè)婚姻家庭律師為您答疑解惑。
