一、夫妻一方出售共有房屋有效嗎

1,、夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間建造的房屋,，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán),?！睹穹ㄍ▌t意見(jiàn)》第89條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,，承擔(dān)共同義務(wù),。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,，一般認(rèn)定無(wú)效,。

2、共同所有人出賣共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)征得其他共有人同意,，而且其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出 賣共有房屋,，須提交共有人同意的證明書(shū),，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。”夫妻一方出賣共有房屋如果未經(jīng)共有人同意,，侵犯了另一方對(duì)該房屋共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),，系無(wú)效的民事行為,。無(wú)效的民事行為，從一開(kāi)始就沒(méi)有法律效力,，不管買賣雙方是否辦理了過(guò)戶手續(xù),，均不影響對(duì)合同無(wú)效的認(rèn)定。

3,、《婚姻法解釋（一）》第十七條規(guī)定：“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的,。因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等 協(xié)商，取得一致意見(jiàn),。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”如果夫妻一方獨(dú)自作出買賣房屋的這一重要決定,，其動(dòng)機(jī)并非為了日常生活的需要,，而是為了獨(dú)占夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而買方作為房屋買賣合同的 買受人,，并未盡到對(duì)合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)的審查義務(wù)（如查看房屋所有權(quán)證書(shū)中的房屋所有權(quán)人,、共有權(quán)人等），因此,，不能認(rèn)定其有理由相信其出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示,。

4、善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動(dòng)產(chǎn),，不適用不動(dòng)產(chǎn),。善意取得制度是以犧牲原所有權(quán)人的利益為代價(jià)而保護(hù)善意第三人的利益，以期利益平衡,，其構(gòu)成要件也比較嚴(yán)格,，標(biāo)的物須為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不能成為善意取得的標(biāo)的,。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在,，以占有為其公示方法，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的 存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法,。因此,，第三人容易誤信占有動(dòng)產(chǎn)的人就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō),，由于物權(quán)變動(dòng)的特殊性,，只要第三人 足夠注意，就不難發(fā)現(xiàn)其真正產(chǎn)權(quán)歸屬,，一般不會(huì)引起誤信,。

5、雖然房屋買賣合同無(wú)效,，但購(gòu)房人的合法利益仍應(yīng)受到法律保護(hù),。《合同法》 第58條規(guī)定,，合同無(wú)效或者被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

二、夫妻共有房屋的離婚分割

夫妻離婚時(shí),，雙方對(duì)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,；

（二）一方主張房屋所有權(quán)的,，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償,；

（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分,。

網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)分割

尊敬的律師： 我有以下問(wèn)題需要您的幫助,。 1、離婚時(shí)房產(chǎn)判定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn),，以購(gòu)房發(fā)票日期為準(zhǔn)還是產(chǎn)權(quán)證日期為準(zhǔn),？ 2、我家的第一套房為他婚前買的（發(fā)票日期為婚前）,，房產(chǎn)證和土地證婚后取得,，在他名下?；楹蠊餐€房債4萬(wàn)元,，但無(wú)證據(jù)。離婚我有權(quán)利分割嗎,？如何分割,？ 3、第二套房為我單位集資建房,，婚前交了一部分集資款,，婚后又交了一部分（還使了兩人的工齡），兩證婚后取得,，在我名下?，F(xiàn)在房產(chǎn)增值了，A.按投資比例分割嗎,？B.按共同財(cái)產(chǎn)每人一半,？C.將房產(chǎn)折成錢(qián),，提出婚前集資款數(shù)額給我,，剩下的兩人分,？ 4、婚后借給他親戚的錢(qián),，有銀行取款憑據(jù)和匯款憑據(jù),，能作為借款證據(jù)嗎？ 5,、離婚訴訟案開(kāi)庭哪些法庭人員參加,？ 急盼您的回音！??！

婚姻幫律師解答：

1、以購(gòu)房發(fā)票日期為準(zhǔn),。 2,、與婚后還貸相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)部分屬雙房的共同財(cái)產(chǎn)?？缮暾?qǐng)法院向貸款銀行調(diào)取還款證明,。 3、與前房一樣,，婚后付款部分為雙方共有,。共有部分按增值價(jià)分割。 4,、可以為證,。 5、簡(jiǎn)易程序一名法官獨(dú)任審判,，普通程序三名法官組成合庭審判,。

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