一,、離婚時共有房屋如何分割

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋,，或者婚前雙方共同出資購買,、建造的房屋，是夫妻共有房屋,，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割,。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，法院按以下情形分別處理：

1,、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的,，應(yīng)當準許；

2,、一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當給予另一方補償,；

3,、雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋,，就所得價款進行分割,。通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用,。對不能分割使用的,，可以作價分給一方，另一方取得補償,。在確定房屋分給哪方時,，應(yīng)考慮雙方住房情況、照顧撫養(yǎng)子女的一方,。在雙方條件等同的情況下,，應(yīng)照顧女方。

二,、擅自出售夫妻共有房產(chǎn)怎么辦

夫妻雙方共同擁有的房屋,，其出售,、抵押等處分行為應(yīng)經(jīng)夫妻雙方共同決定。但根據(jù)物權(quán)法關(guān)于“善意取得制度”的規(guī)定,，如果房屋登記在夫妻一方名下,，房屋登記方與第三人簽訂了買賣合同，善意的第三人支付了合理的購房款,，并將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶到自己名下,，就取得了該房屋的所有權(quán)。因此,，夫妻的另一方要求追回房屋所有權(quán)的主張法院不予支持,。 夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)，另一方卻又無法追回房屋所有權(quán),，而由此造成的損失誰來買單,？是不是只能吃啞巴虧了呢？

到底,，夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)如何處理呢,？根據(jù)《解釋（三）》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買,、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持,。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持,。因此,，夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)的，應(yīng)賠償另一方的損失,。

案例分析

離婚協(xié)議中對農(nóng)村宅基地上房屋分割的條款應(yīng)當有效

[案情]

上訴人(原審原告)劉某,，女，1961年10月30日出生,。

被上訴人(原審被告)王某,，男，1962年2月18日出生,。

2009年8月21日,，劉某與王某在都江堰市民政局辦理了離婚登記手續(xù)，雙方就財產(chǎn)處理等達成離婚協(xié)議,，協(xié)議書第二條載明：位于都江堰市青城山鎮(zhèn)青城村3組境內(nèi)磚混結(jié)構(gòu)的小青瓦房10間,，男、女雙方各分5間,，其中西方五間歸女方,，東方五間歸男方;21英寸彩電,、消毒柜、兩輪摩托車歸女方所有,，34英寸的彩電,、洗衣機、三輪摩托車歸男方所有,。2009年11月24日,，王某在未經(jīng)劉某許可下，將該10間房屋(包括土地使用權(quán))以590 008元的價格轉(zhuǎn)讓與第三人?，F(xiàn)該房屋已由買受人重新修建并居住使用?，F(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓款590 008元由王某保存,。該房屋系雙方婚后共同修建,，沒有在產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。經(jīng)原審法院釋明,，劉某對自己的第一項訴訟請求“判令雙方于2009年8月21日簽訂的《離婚協(xié)議書》中約定的：位于都江堰市青城山鎮(zhèn)青城村3組的5間(靠西方)小青瓦房歸劉某所有”變更為“判令王某向劉某支付轉(zhuǎn)讓位于都江堰市青城山鎮(zhèn)青城村3組的10間小青瓦房價款590 008元的一半”,。

[審判]

一審法院認為，離婚時,，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力,。本案中,，劉某與王某在婚后共同修建位于都江堰市青城山鎮(zhèn)青城村3組境內(nèi)磚混結(jié)構(gòu)的小青瓦房10間，劉某,、王某登記離婚時,，對財產(chǎn)等自愿達成了離婚協(xié)議，雙方就應(yīng)該按照協(xié)議約定的內(nèi)容予以履行,。但王某在與劉某離婚后,，未經(jīng)劉某的同意，將協(xié)議中約定的雙方共有的房屋轉(zhuǎn)讓于他人,，該房屋已實際交付買受人并已重新修建,。即原訴爭房屋已經(jīng)滅失不能進行實物分割，一審法院支持劉某對該房屋取得的收益590 008元享有相應(yīng)權(quán)利,。因宅基地的使用權(quán)系王某基于青城山鎮(zhèn)青城村3組村民的身份而取得,，結(jié)合本案的實際情況，一審法院確認劉某享有房屋收益權(quán)利的30%,，王某享有房屋權(quán)利的70%,。對劉某要求的21英寸彩電、消毒柜,、兩輪摩托車歸其所有的主張,，一審法院予以支持,。為了維護公民的合法權(quán)益，一審法院根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第三十九條,，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第八條之規(guī)定,，判決：一、王某在判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付劉某房屋收益　177 002.4元,。二,、劉某與王某離婚協(xié)議中約定的21英寸彩電、消毒柜,、兩輪摩托車歸劉某所有,。

網(wǎng)友咨詢：我們國家離婚后房產(chǎn)怎么分割呀？

我和我的老公用了20年掙了5套房子和一個公司,，現(xiàn)在他有外遇了,，我要離婚，我想知道離婚了這5套房子怎么分??？公司怎么分啊,？

婚姻幫律師解答：

投資性財產(chǎn)分割 對于屬于夫妻共同財產(chǎn)的股票,、債券、投資基金份額等有價證券以及未上市股份有限公司股份,，在離婚分割共同財產(chǎn)時,，應(yīng)該盡量爭取讓雙方協(xié)商解決，如果夫妻雙方協(xié)商不成或者按市價分配有困難的,，人民法院可以根據(jù)數(shù)量按比例分配,。如果夫妻共同財產(chǎn)中的股票或股份屬于法律法規(guī)限制轉(zhuǎn)讓的情形，人民法院不宜分割處理,。待符合轉(zhuǎn)讓條件后,，當事人可以依法對離婚時沒有涉及的共同財產(chǎn)請求人民法院進行分割。

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