一、離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割
（一）婚前一方購(gòu)買(mǎi)的房屋,，付清所有房款的,，屬一方的婚前財(cái)產(chǎn)。
《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財(cái)產(chǎn),，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄒ唬┩瑫r(shí)規(guī)定：夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋無(wú)疑是婚前財(cái)產(chǎn)。
（二）婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋,，屬一方的財(cái)產(chǎn),。
（三）夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后離婚的
根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定,，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),，歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒(méi)有事先對(duì)于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方,，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面的購(gòu)房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方,，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面是否載明共有人,，不論夫妻雙房的出資份額多少,， 該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有。
（四）由一方婚前承租,、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋,，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上,，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級(jí)別,、工作年限等掛鉤,，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況,，使得處理此類(lèi)房屋爭(zhēng)議相當(dāng)棘手,，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國(guó)是比較普遍的現(xiàn)象,，以前爭(zhēng)議較大,，現(xiàn)在有了明確的“說(shuō)法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定,，這一類(lèi)的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得,，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
（五）夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的（包括貸款）房屋,，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí),，一般均等分割
如果當(dāng)事人是在全部?jī)斶€銀行的貸款之后提起離婚訴訟,，此種法律關(guān)系較簡(jiǎn)單,，一般平均分割房產(chǎn)。但在房屋價(jià)格飛漲的今天,，夫妻雙方具備一次性全額繳納購(gòu)房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù),，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付,，銀行支付開(kāi)發(fā)商剩余房款,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟,。
實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款,，按揭貸款之后，尚未全部?jī)斶€貸款之后的環(huán)節(jié),。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款,，在償還貸款之前，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書(shū),，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證,，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說(shuō),，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán),。分割按揭財(cái)產(chǎn)時(shí)候存在首付款、已經(jīng)償還貸款,、尚未償還貸款,、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分。實(shí)際上房屋的合同價(jià)值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和,。
對(duì)于分割按揭房產(chǎn),，因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問(wèn)題，因此不能簡(jiǎn)單的分割房屋合同價(jià)值,。房屋的實(shí)際價(jià)值（合同價(jià)值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象,。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息,，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半。
如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款,、已經(jīng)償還貸款,、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的（實(shí)踐中極少出現(xiàn)），則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息，同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半,。
（六）一方婚前按揭購(gòu)房并取得房產(chǎn)證,，婚后償還貸款期間離婚的
婚前取得房產(chǎn)證書(shū),，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方,，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割,。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入,，就房屋的價(jià)值而言,，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格（房屋實(shí)際價(jià)值減去尚未償還貸款后的差額）絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格（房屋的實(shí)際價(jià)值減去結(jié)婚時(shí)候尚未償還的貸款差額）。此種情況下,，兩種價(jià)格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來(lái)選擇。
如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,，那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，直接歸屬其本人，除非是雙方書(shū)面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn),。
如果不能證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來(lái)源,、或者是雙方償還貸款的份額,，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì),。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購(gòu)房合同的一方所有,，但是房屋兩種價(jià)格差額部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)分配。
（七）父母參與出資并取得房產(chǎn)證書(shū)后離婚的
如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的,，一般視為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與,，父母不得索回。同時(shí)該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在分割房產(chǎn)價(jià)值重應(yīng)當(dāng)予以扣除,。但是父母在婚前明確聲明是對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與的除外,。
如果是夫妻雙方婚后出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的，一般視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,，父母不得索回,。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)予以分割。但是父母在贈(zèng)與時(shí)候明確聲明是對(duì)夫妻其中一方的贈(zèng)予的除外,。
如果是父母對(duì)子女的出資為借款,，婚前借款的作為一方的個(gè)人債務(wù)，婚后共同借款的,，作為婚后共同債務(wù),。當(dāng)對(duì)于父母出資不能證明是贈(zèng)與還是借款的，推定為贈(zèng)與,。
二,、離婚房產(chǎn)應(yīng)該怎樣過(guò)戶(hù)
離婚房產(chǎn)過(guò)戶(hù)首先需要辦理離婚房產(chǎn)析產(chǎn),，離婚房產(chǎn)析產(chǎn)是離婚房產(chǎn)過(guò)戶(hù)免征契稅的證明。如果不是因?yàn)殡x婚分得的房產(chǎn),，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)就需要繳納契稅,。辦理完離婚房產(chǎn)析產(chǎn)手續(xù)后，就可以到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理離婚房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù),，具體的過(guò)戶(hù)流程有：
（1）協(xié)議離婚,，簽訂離婚協(xié)議書(shū)的到公證處辦理析產(chǎn)公證，如有離婚判決書(shū)的話(huà)無(wú)需辦理公證,；
（2）到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪,；
（3）到房管局辦理免征契稅申請(qǐng)；
（4）辦理析產(chǎn)登記手續(xù)并繳交50元登記費(fèi),；
（5）取證,。
網(wǎng)友咨詢(xún)：離婚房產(chǎn)分割
我結(jié)婚13年現(xiàn)面臨離婚，我丈夫婚前分得單位福利房一套,，有房產(chǎn)證,，土地性質(zhì)劃拔。后該房屋一套拆分為兩套,，重新辦理了兩套房產(chǎn)證,，新辦的房產(chǎn)證均為夫妻兩人名字。請(qǐng)問(wèn)我是否有權(quán)要求分割該房產(chǎn),。
婚姻幫律師解答：
婚姻存續(xù)期間對(duì)夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)作出以上（本案）處置的,，依據(jù)其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬機(jī)關(guān)的文件，具有依法分割的權(quán)利,，如沒(méi)有出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)多分或少分的法定情形,，則應(yīng)予以均分。
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