一,、離婚時房產(chǎn)如何分割

（一）婚前一方購買的房屋，付清所有房款的,，屬一方的婚前財產(chǎn),。

《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（一）同時規(guī)定：夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋無疑是婚前財產(chǎn),。

（二）婚后一方用個人財產(chǎn)購買的房屋，屬一方的財產(chǎn),。

（三）夫妻雙方婚后一次性出資,，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的

根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),，歸夫妻共同所有”,。只要夫妻間沒有事先對于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方，不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面的購房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方,，不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面是否載明共有人,，不論夫妻雙房的出資份額多少， 該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有,。

（四）由一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù),、級別,、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價值,。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況,，使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下,，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象,，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”,。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定,，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財產(chǎn)購買,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

（五）夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的（包括貸款）房屋，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn),，離婚時,，一般均等分割

如果當(dāng)事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關(guān)系較簡單,，一般平均分割房產(chǎn),。但在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù)，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋,。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付,，銀行支付開發(fā)商剩余房款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟,。

實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款，按揭貸款之后,，尚未全部償還貸款之后的環(huán)節(jié),。因為業(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款，在償還貸款之前,，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書,，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里,。也就是說,，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。分割按揭財產(chǎn)時候存在首付款,、已經(jīng)償還貸款,、尚未償還貸款、房屋實(shí)際升值等四個組成部分,。實(shí)際上房屋的合同價值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和,。

對于分割按揭房產(chǎn)，因為還存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題,，因此不能簡單的分割房屋合同價值,。房屋的實(shí)際價值（合同價值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半,。

如果房屋的實(shí)際價值低于首付款,、已經(jīng)償還貸款、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的（實(shí)踐中極少出現(xiàn)）,，則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息,，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半。

（六）一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證,，婚后償還貸款期間離婚的

婚前取得房產(chǎn)證書,，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)增長部分作為共同財產(chǎn)分割,。房屋所有權(quán)與房屋價值并不完等同,。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價值而言,，離婚時候的房產(chǎn)價格（房屋實(shí)際價值減去尚未償還貸款后的差額）絕對大于結(jié)婚時候的價格（房屋的實(shí)際價值減去結(jié)婚時候尚未償還的貸款差額）,。此種情況下，兩種價格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來選擇,。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的，那么該房產(chǎn)屬于一方的個人財產(chǎn),，直接歸屬其本人,，除非是雙方書面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財產(chǎn)。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的,，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款,。不論是雙方償還貸款的資金來源、或者是雙方償還貸款的份額,，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì),。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購房合同的一方所有，但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產(chǎn)分配,。

（七）父母參與出資并取得房產(chǎn)證書后離婚的

如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購買房產(chǎn)的,，一般視為對自己子女個人的贈與，父母不得索回,。同時該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個人財產(chǎn)在分割房產(chǎn)價值重應(yīng)當(dāng)予以扣除,。但是父母在婚前明確聲明是對夫妻雙方的共同贈與的除外。

如果是夫妻雙方婚后出資購買房產(chǎn)的,，一般視為對夫妻雙方的贈與,，父母不得索回。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)予以分割,。但是父母在贈與時候明確聲明是對夫妻其中一方的贈予的除外,。

如果是父母對子女的出資為借款，婚前借款的作為一方的個人債務(wù),，婚后共同借款的,，作為婚后共同債務(wù)。當(dāng)對于父母出資不能證明是贈與還是借款的,，推定為贈與,。

二、離婚房產(chǎn)應(yīng)該怎樣過戶

離婚房產(chǎn)過戶首先需要辦理離婚房產(chǎn)析產(chǎn),，離婚房產(chǎn)析產(chǎn)是離婚房產(chǎn)過戶免征契稅的證明,。如果不是因為離婚分得的房產(chǎn)，在房產(chǎn)過戶時就需要繳納契稅。辦理完離婚房產(chǎn)析產(chǎn)手續(xù)后,，就可以到房產(chǎn)管理部門辦理離婚房產(chǎn)過戶手續(xù),，具體的過戶流程有：

（1）協(xié)議離婚，簽訂離婚協(xié)議書的到公證處辦理析產(chǎn)公證,，如有離婚判決書的話無需辦理公證,；

（2）到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪；

（3）到房管局辦理免征契稅申請,；

（4）辦理析產(chǎn)登記手續(xù)并繳交50元登記費(fèi),；

（5）取證。

網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)分割

我結(jié)婚13年現(xiàn)面臨離婚,，我丈夫婚前分得單位福利房一套,，有房產(chǎn)證，土地性質(zhì)劃拔,。后該房屋一套拆分為兩套,，重新辦理了兩套房產(chǎn)證，新辦的房產(chǎn)證均為夫妻兩人名字,。請問我是否有權(quán)要求分割該房產(chǎn),。

婚姻幫律師解答：

婚姻存續(xù)期間對夫妻個人財產(chǎn)作出以上（本案）處置的，依據(jù)其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬機(jī)關(guān)的文件,，具有依法分割的權(quán)利,，如沒有出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)多分或少分的法定情形，則應(yīng)予以均分,。

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