一,、離婚時(shí)房子怎么分割

（一）婚前一方購(gòu)買(mǎi)的房屋，付清所有房款的,，屬一方的婚前財(cái)產(chǎn),。

《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄒ唬┩瑫r(shí)規(guī)定：夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款,，并取得了房產(chǎn)證,，那么該房屋無(wú)疑是婚前財(cái)產(chǎn)。

（二）婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋,，屬一方的財(cái)產(chǎn),。

（三）夫妻雙方婚后一次性出資,，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后離婚的

根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),，歸夫妻共同所有”,。只要夫妻間沒(méi)有事先對(duì)于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面的購(gòu)房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方,，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少,， 該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有,。

（四）由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋,，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上,，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù),、級(jí)別、工作年限等掛鉤,，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值,。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類(lèi)房屋爭(zhēng)議相當(dāng)棘手,，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下,，這在我國(guó)是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭(zhēng)議較大,，現(xiàn)在有了明確的“說(shuō)法”,。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋?zhuān)ǘ┑囊?guī)定，這一類(lèi)的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得,，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi),，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（五）夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的（包括貸款）房屋,，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，離婚時(shí)，一般均等分割

如果當(dāng)事人是在全部?jī)斶€銀行的貸款之后提起離婚訴訟,，此種法律關(guān)系較簡(jiǎn)單,，一般平均分割房產(chǎn)。但在房屋價(jià)格飛漲的今天,，夫妻雙方具備一次性全額繳納購(gòu)房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù),，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付,，銀行支付開(kāi)發(fā)商剩余房款,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟。

實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款,，按揭貸款之后,，尚未全部?jī)斶€貸款之后的環(huán)節(jié)。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款,，在償還貸款之前,，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證,，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里,。也就是說(shuō)，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán),。分割按揭財(cái)產(chǎn)時(shí)候存在首付款,、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款,、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分,。實(shí)際上房屋的合同價(jià)值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

對(duì)于分割按揭房產(chǎn),，因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問(wèn)題,，因此不能簡(jiǎn)單的分割房屋合同價(jià)值。房屋的實(shí)際價(jià)值（合同價(jià)值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象,。由其中的一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息,，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半,。

如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款、已經(jīng)償還貸款,、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的（實(shí)踐中極少出現(xiàn)）,，則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息,，同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半。

（六）一方婚前按揭購(gòu)房并取得房產(chǎn)證,，婚后償還貸款期間離婚的

婚前取得房產(chǎn)證書(shū),，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方,，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割,。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價(jià)值而言,，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格（房屋實(shí)際價(jià)值減去尚未償還貸款后的差額）絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格（房屋的實(shí)際價(jià)值減去結(jié)婚時(shí)候尚未償還的貸款差額）,。此種情況下，兩種價(jià)格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來(lái)選擇,。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，直接歸屬其本人,，除非是雙方書(shū)面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款,。不論是雙方償還貸款的資金來(lái)源、或者是雙方償還貸款的份額,，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì),。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購(gòu)房合同的一方所有,，但是房屋兩種價(jià)格差額部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)分配,。

（七）父母參與出資并取得房產(chǎn)證書(shū)后離婚的

如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的，一般視為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與,，父母不得索回,。同時(shí)該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在分割房產(chǎn)價(jià)值重應(yīng)當(dāng)予以扣除。但是父母在婚前明確聲明是對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與的除外,。

如果是夫妻雙方婚后出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的,，一般視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，父母不得索回,。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)予以分割,。但是父母在贈(zèng)與時(shí)候明確聲明是對(duì)夫妻其中一方的贈(zèng)予的除外。

如果是父母對(duì)子女的出資為借款,，婚前借款的作為一方的個(gè)人債務(wù),，婚后共同借款的，作為婚后共同債務(wù),。當(dāng)對(duì)于父母出資不能證明是贈(zèng)與還是借款的,，推定為贈(zèng)與。

二,、離婚后孩子由誰(shuí)撫養(yǎng)

《婚姻法》第三十六條第三款規(guī)定：“離婚后,，哺乳期內(nèi)的子女，以隨哺乳的母親撫養(yǎng)為原則,。哺乳期后的子女,，如雙方因撫養(yǎng)問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，由人民法院根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。”

人民法院審理離婚案件,，對(duì)子女撫養(yǎng)問(wèn)題,，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定及最高人民法院1993年11月3日頒發(fā)的《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理子女撫養(yǎng)問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》，應(yīng)從有利于子女身心健康,，保障子女的合法權(quán)益出發(fā),，結(jié)合父母雙方的撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件等具體情況妥善解決。子女由誰(shuí)撫養(yǎng)的問(wèn)題應(yīng)根據(jù)子女的年齡分兩種情況來(lái)決定：

第一,，哺乳期內(nèi)的子女由母親撫養(yǎng),。

第一條規(guī)定：“兩周歲以下的子女，一般隨母方生活”,。如果母親有以下情形之一的,，也可隨父方生活：

（1）患有久治不愈的傳染性疾病或其他嚴(yán)重疾病，子女不宜與其共同生活的,；

（2）有撫養(yǎng)條件不盡撫養(yǎng)義務(wù),，而父方要求子女隨其生活的；

（3）因其他原因,，子女確無(wú)法隨母方生活的,。

父母雙方協(xié)議兩周歲以下子女隨父方生活，并對(duì)子女健康成長(zhǎng)無(wú)不利影響的,，可予準(zhǔn)許,。

第二，哺乳期后的子女由誰(shuí)撫養(yǎng)的問(wèn)題,。

首先應(yīng)由父母雙方協(xié)商確定,，協(xié)商不成的，由人民法院根據(jù)雙方的情況判決,。如果父方和母方均要求隨其生活,，一方有下列情形之一的，可予優(yōu)先考慮：

（1）已做絕育手術(shù)或因其他原因喪失生育能力的,；

（2）子女隨其生活時(shí)間較長(zhǎng),，改變生活環(huán)境對(duì)于女健康成長(zhǎng)明顯不利的；

（3）無(wú)其他子女,，而另一方有其他子女的,；

（4）子女隨其生活，對(duì)子女成長(zhǎng)有利,，而另一方患有久治不愈的傳染性疾病或其他嚴(yán)重疾病,，或者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜與子女共同生活的,。

（5）父方與母方撫養(yǎng)子女的條件基本相同,，雙方均要求子女與其共同生活，但子女單獨(dú)隨祖父母或外祖父母共同生活多年，且祖父母或外祖父母要求并且有能力幫助子女照顧孫子女或外孫子女的,，可作為子女隨父或隨母生活的優(yōu)先條件予以考慮,。

如果子女是已滿10周歲的未成年人，父母雙方對(duì)于女隨父或隨母生活發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí),，應(yīng)考慮該子女的意見(jiàn),。

在有利于保護(hù)子女利益的前提下，父母雙方協(xié)議輪流撫養(yǎng)子女的,，可予準(zhǔn)許,。

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