婚前同居但不構(gòu)成事實婚姻的，雙方共同購買的房產(chǎn)應(yīng)如何割?

小芳和大志相戀多年,，2003年倆人共同出資聯(lián)名購置了一套商品房,，并以倆人的名義做了共同按揭貸款，月供款由每人各出1000元,。房屋交付后倆人即以夫妻名義在新房內(nèi)開始了同居生活,。2005年大志從單位分得一套一居室，但大志沒有居住裝修后將其出租出去,。因為忙于工作,，雙方一直未領(lǐng)取結(jié)婚證。2006年春節(jié)期間倆人因故分手,。小芳認為雙方構(gòu)成事實婚姻,，要求把倆人共同購置的房屋和大志分得的公房一并作為共同財產(chǎn)分割。大志不同意,，并拒絕搬到自己分配的公房居住,，認為自己一旦搬出共有房屋，就等于放棄了房屋的所有權(quán),，問：哪一方的觀點是正確的?小芳可以到法院起訴要求解除倆人的同居關(guān)系嗎?

律師觀點：1,、倆人的說法都存在錯誤之處。首先,，按照最高人民法院的司法解釋,，只有男女雙方以夫妻名義共同生活的同居關(guān)系發(fā)生在1994年2月1日之前，并且男女雙方當時均已經(jīng)符合結(jié)婚實質(zhì)要件的,，人民法院才按事實婚姻處理,。本案中倆人的同居關(guān)系是從2003開始的，因此,，雙方不構(gòu)成事實婚姻,。其次，房屋的所有權(quán)一般以登記的權(quán)利人為準,，小芳和大志共同購置的房屋屬于倆人共有,，一方搬出該房屋的并不意味著對產(chǎn)權(quán)的放棄。由于雙方不存在婚姻關(guān)系,，大志同居期間分得的公房屬于其個人財產(chǎn),，不應(yīng)作為共有財產(chǎn)予以分割。

2,、小芳若到法院起訴請求解除同居關(guān)系,，法院是不會受理的。由于倆人之間不構(gòu)成事實婚姻，而是一種不受法律保護的同居關(guān)系,，按照司法解釋的規(guī)定,，除非一方屬于有配偶與他人同居的情形,，否則,，人民法院不予受理單純要求解除同居關(guān)系的訴訟。

3,、雙方的房產(chǎn)和債務(wù)問題應(yīng)通過協(xié)商解決,，協(xié)商不成時可以向法院起訴。雙方的共有房產(chǎn),，若不愿意維持現(xiàn)狀,，可以通過競價轉(zhuǎn)讓的方式由一方向?qū)Ψ街Ц掇D(zhuǎn)讓價款后享有全部產(chǎn)權(quán)。

事實婚姻從廣義上說,，是指沒有配偶的男女,，未進行結(jié)婚登記，即以夫妻名義共同生活,。由于事實婚姻沒有履行法定的結(jié)婚程序,，故本質(zhì)上屬于違法婚姻，一般不承認其法律效力,。只是考慮到我國的現(xiàn)實國情,，為了維持一定范圍內(nèi)的、特別是廣大農(nóng)村人口婚姻關(guān)系的穩(wěn)定,，國家對未辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活的男女,，對其雙方之間的婚姻效力采取了有條件的予以認可，這就是法律認可意義上的事實婚姻概念(本書以下所述的事實婚姻均指此種法律認可意義上的事實婚姻),。按照最高人民法院的司法解釋,，構(gòu)成事實婚姻必須符合兩個基本條件。其一,，以1994年2月1日《婚姻登記管理條例》的公布實施為時間點,，同居關(guān)系應(yīng)開始于 1994年2月1日以前，其二,，同居時男女雙方已經(jīng)符合結(jié)婚實質(zhì)要件的,。所謂結(jié)婚的實質(zhì)要件包括：1、男方已滿22周歲,，女方已滿20周歲;2,、雙方自愿結(jié)婚;3、雙方均無配偶;4,、雙方不屬于直系血親或者三代以內(nèi)旁系血親;5,、不患有醫(yī)學上認為不應(yīng)當結(jié)婚的疾病。只有符合以上條件的同居關(guān)系才能按事實婚姻處理。而對于發(fā)生在1994年2月1日以后的同居關(guān)系,，雙方只有補辦結(jié)婚登記以后,，法律上才能對符合結(jié)婚實質(zhì)條件以后的婚姻效力予以認可。

網(wǎng)友咨詢：房產(chǎn)分割

同居期間購買的房產(chǎn)分手時如何分割

婚姻幫律師解答：男方用女方的名義買房,，房產(chǎn)如何分割分析：如果雙方并未結(jié)婚,，而此時因房產(chǎn)分割發(fā)生爭議，那么法院一般會認定該房屋屬于女方個人財產(chǎn),，如果買房的錢是雙方共同出資的,，憑相關(guān)單據(jù)女方應(yīng)當退還男方的錢，屬于借款,，對于房屋增值部分,，由于男方無權(quán)要求分割，所以男方也無法主張,。如果男方?jīng)]法證明自己的出資,，那對男方是相當不利的。3,、女方出資裝修男方的房屋,，房產(chǎn)應(yīng)如何分割?解答：該房屋屬于男方個人財產(chǎn)，女方出資裝修行為,，屬于對不動產(chǎn)的附和添附行為,，依照物權(quán)法原理，在以動產(chǎn)對不動產(chǎn)進行添附的情況下,，不動產(chǎn)的所有權(quán)并不發(fā)生變化,。女方之所以出資對房屋進行裝修，主要是基于其對和男方結(jié)婚的期待和判斷,，是在此條件下對戀人財產(chǎn)的添附行為,，而非對男方的贈與。從社會常理而言,，即便該裝修款能被認定為贈與,，也應(yīng)當依雙方結(jié)婚為條件。否則構(gòu)成不當?shù)美?。所以男方?yīng)當將裝修款返還給女方,，或者進行相應(yīng)補償。4,、男女雙方共同出資購買的房屋,，出售后所得價款應(yīng)如何分割如果有相關(guān)協(xié)議認定為共同出資購買，即便房屋買賣合同是一個人的名字,，房產(chǎn)證上是一個人的名字,，那么也不能視為借款,，而應(yīng)當視為共同出資款，否則未署名一方的出資款就會作為對另一方的借款處理,。另外,，如果在共同出資的情況下，以雙方共同的名義買房要比雙方簽署協(xié)議更有保障,，因為房屋權(quán)屬是以房屋登記部門登記記載作為行使所有權(quán)處分權(quán)等權(quán)利的依據(jù),。否則雙方簽訂的協(xié)議雖然有效，但是并不能在房產(chǎn)處理時對抗第三人,。否則如果產(chǎn)權(quán)證上登記的一方房屋低賣,，另一方可能本都收不回來,，更不用說房屋增值后的分配,。在房屋低賣之后，也 只能從未經(jīng)其他共有人同意,，擅自處理共有財產(chǎn)給其他共有人造成損失的 角度,，以財產(chǎn)損害賠償向法院起訴另一方，請法院根據(jù)其提供的房屋價格評估報告判令對方賠償實際損失,，但是其必須提供有效證據(jù),。因此，戀愛中的男女雙方買房在雙方均出資的情況下最好是以雙方的名義共同購房,，并且按照實際出資額來明確所享有的房屋產(chǎn)權(quán)比例,，來避免可能出現(xiàn)的風險。5,、戀愛雙方以雙方名義購買的房屋,，分手時尚未取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)如何分割解答：(1)將一方在《商品房買賣合同》中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給另一方,，然后進行合同買受人的主體更名,，由一人獨自作為買受人 (2)雙方都不愿意放棄產(chǎn)權(quán)，可先辦理產(chǎn)權(quán)證,，各自享有各自份額,。或者雙方通過競價方式,，由出價較高的一方取得房產(chǎn),。如果無法證明各自出資金額，按照各50%的比例平均占有產(chǎn)權(quán)數(shù)額,。如果產(chǎn)權(quán)證上寫明共同共有,，則雙方直接按照50%的比例來進行分割，無需證明各自出資額,。6,、戀人以雙方名義購買并已取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),，應(yīng)如何分割財產(chǎn)共有分為共同共有和按份共有，共同共有一般存在于夫妻關(guān)系,、家庭關(guān)系和繼承關(guān)系中,。而戀人在婚前聯(lián)名購置房產(chǎn)時，由于雙方在法律上并不存在任何上述關(guān)系,，因此雙方的財產(chǎn)份額一般需要由雙方進行約定,。這種約定體現(xiàn)在房屋行政主管機關(guān)頒發(fā)的房屋共有權(quán)證記載的內(nèi)容中，即通過主管機關(guān)登記的形式固定下來,。(注意產(chǎn)權(quán)證中的產(chǎn)權(quán)人是以購房合同中的買受人為準的)所以,，像這種情況，以雙方名義購買,，又在房產(chǎn)登記機關(guān)約定了各自所享有的房產(chǎn)份額的話,，就按照所約定的份額來分割。如果雙方都要求該房屋全部產(chǎn)權(quán)又不能就房屋的價值協(xié)商一致,，可先對房屋的總價進行競價,，由競價高者按照對方的產(chǎn)權(quán)比例對其進行補償;如果一方要，一方不要,，如果不能就房屋的價值協(xié)商一致,，可委托評估機構(gòu)進行評估，然后再由要房的一方對另一方進行補償;如果雙方都不主張,，則可在賣出后再就得款進行分割,。7、戀愛時由雙方聯(lián)名購買,、一方負擔月供款的房屋如何分割婚前雙方聯(lián)名買房時,，對房產(chǎn)份額的約定應(yīng)以雙方的實際出資為準，需要注意的是,，在按揭買房時,，實際出資不應(yīng)僅僅以雙方交納的首付款比例為標準，而應(yīng)把一方通過銀行按揭貸投入的款項計入實際出資數(shù)額,。所以在按揭貸款買房時,，在貸款批下來并轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶之后，房屋價款已經(jīng)全部支付完畢,，聯(lián)名購房雙方對開發(fā)商的付款義務(wù)已告完成,，以后支付的月供款只是對銀行的還債，而不是對房價款的繼續(xù)支付,。因此如果以一方的名義辦理的貸款,，則貸款總額應(yīng)計入該方的實際出資數(shù)額，并以此約定房屋份額,。如果以雙方的名義貸款,，則一般應(yīng)視為雙方在貸款總額內(nèi)的出資數(shù)額相等,。如果實際上由一方負擔月供款，那么最好以該方的名義貸款,，這樣才能使雙方的權(quán)利義務(wù)相對等,。否則月供款多的一方只能向另一方主張債權(quán)。在雙方共同貸款的情況下,，如果月供款實際上由一方承擔,，則該方只是替對方承擔了部分債務(wù)，其依法可以向?qū)Ψ竭M行追償,，但并不會必然引起房產(chǎn)份額的變化,。司法部門判斷雙方享有的房產(chǎn)份額主要是以房產(chǎn)證上的登記記載為準，如果尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)證,，則要以雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)份額的聲明協(xié)議為準,。如果雙方?jīng)]有聲明協(xié)議，則以雙方的出資額為依據(jù)確定雙方應(yīng)享有的產(chǎn)權(quán)份額,，此時需要雙方對各自的實際出資額進行舉證,。倘若雙方都不能證明自己的實際出資數(shù)額,，則根據(jù)購房合同上載明的買受人為兩人以及開發(fā)商購房發(fā)票付款人亦為兩人的基本事實,，一般推定為兩人共同繳納了購房款，每人享有50%的權(quán)益,。這對實際出資多的一方是不利的,，也是該方需要盡量予以避免的法律風險。律師建議：(1)雙方簽訂協(xié)議對出資事宜和產(chǎn)權(quán)份額作出約定,，簽署《出資協(xié)議書》,，或者一步到位，把將來辦證和辦理按揭均需要的《房屋共有產(chǎn)權(quán)人聲明書》提前出具,，(2)以實際出資額為依據(jù)約定雙方的產(chǎn)權(quán),，這樣較為公平合理，萬一分手了,，也不至于因權(quán)利義務(wù)失衡而起糾紛(3)辦理按揭手續(xù)時,，根據(jù)月供款是由雙方負擔還是一方負擔決定是共同貸款還是個人單獨貸款。雙方聯(lián)名購房后,，如果確定由雙方共同承擔今后的月供款,，則可由雙方作為共同借款人向銀行申請按揭貸款，這種情況下雙方承擔的月供款一般應(yīng)大致相等,。如果雙方實際承擔月供款數(shù)額相差較大,，則最好通過書面協(xié)議予以明確約定。如果一方根本不承擔月供款,，就沒有必要采用共同貸款的方式,，以防止糾紛的發(fā)生,。(4)在確有證據(jù)的情況下，可以就產(chǎn)權(quán)登記錯誤提起行政訴訟,。在雙方聯(lián)名購房的情況下,，一般來說，在取得產(chǎn)權(quán)證后,，如果一方提出產(chǎn)權(quán)證中記載的產(chǎn)權(quán)份額有誤,，通過訴訟請求重新確權(quán)的，是很難得到法院支持的,。但是,，在實踐中并不排除一方通過偽造對方簽名或者偽造合同文件騙取主管機關(guān)產(chǎn)權(quán)登記或者變更的可能，這種情況下,，另一方可以提供相關(guān)的證據(jù)請求主管機關(guān)撤銷錯誤的登記并予以更正,。可以把登記的行政機關(guān)作為被告,，把對方列為第三人向法院提起行政訴訟,。

        婚前一方用另一方的贈與款購買的房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

唐建是一家公司的老板，離異后不久即開始追求本公司秘書夏雨,。得知夏雨準備買房后,，唐建主動拿出一張50萬元的支票交給夏雨，夏雨說“送給我的?”唐建說 “送給你就送給你,。”夏半開玩笑地說,，“那你得給我寫個字據(jù)，不然拿了我也還不起,。”唐說,，“不用你還”，然后順手在一張白紙上寫下“自愿送給夏雨50萬元購房資金,，無需償還,。唐建”。夏雨收下了支票和字據(jù)后不久,，就以該50萬元作為首付款并通過按揭貸款以其本人名義購買了一套80萬元的商品房,。倆人同居一年后夏雨從公司辭職并提出分手，唐建惱羞成怒提出分割房產(chǎn),。問：唐建的要求有法律依據(jù)嗎?

律師觀點：唐建的要求沒有法律依據(jù),。從唐建出具的字據(jù)內(nèi)容看，50萬元是唐建贈給夏雨的購房資金,，夏雨接受后,，倆人之間即構(gòu)成贈與關(guān)系。由于贈與的財產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移,，而且唐建的贈與并沒有對夏雨附加任何義務(wù),，夏雨也沒有嚴重侵害唐建的行為發(fā)生,，因此，即使倆人分手,，唐建也無權(quán)撤銷對夏雨的贈與,。在這種情況下，夏雨用贈與款購買的房產(chǎn)屬于其本人所有,，唐毅無權(quán)要求分割,。

小編結(jié)語：事實婚姻從廣義上說，是指沒有配偶的男女,，未進行結(jié)婚登記,，即以夫妻名義共同生活。贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與,。所謂財產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移,，對于不需要登記的動產(chǎn)來說，交付時即發(fā)生權(quán)利的轉(zhuǎn)移;而對于房屋這類不動產(chǎn)和需要登記的動產(chǎn)如車輛,、船舶等,，則以辦理登記過戶的手續(xù)為權(quán)利轉(zhuǎn)移的標志。因此,，贈與人在要求對方返還贈與財產(chǎn)時,，必須確認財產(chǎn)的權(quán)利是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在財產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下,，對于戀愛中的贈與人與受贈人而言,，只有受贈人嚴重侵害贈與人或其近親屬的，或者違反贈與約定義務(wù)的,，贈與人才能行使撤銷權(quán)，要求返還贈與財物,。關(guān)于婚前同居雙方的房產(chǎn)分割以及婚前用一方贈與款買的房產(chǎn)的分割的相關(guān)內(nèi)容就介紹到這,，希望婚姻幫的這篇文章對您有所幫助。如果您有更多相關(guān)婚前常識的法律問題,，請撥打婚姻幫全國客服熱線：4006-520-255,，我們有專業(yè)的婚姻家庭律師為您答疑解惑。