一、一方擅自處理夫妻共同房產(chǎn)怎么辦
1,、解決“一方擅自處理夫妻共同房產(chǎn)”的問題,，先要搞清楚夫妻共同房產(chǎn)的范圍：
（1）婚姻期間夫妻雙方共同購買的公房、商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、私有房屋；
（2）夫妻一方在婚前承租,、婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的房屋,；
（3）婚前以男女雙方的積蓄共同購買的公房,、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等房屋,；
（4）由一方在婚前購買或自建,，婚后又以共同財產(chǎn)組織重建的的房屋；僅有部分改建,、擴(kuò)建的,，改擴(kuò)建部分屬夫妻共同所有；
（5）結(jié)婚前,，父母出資購置的房屋,，明確表示贈與夫妻雙方的；
（6）結(jié)婚后,，父母出資為雙方購置的房屋,，未明確表示贈與夫或妻一方的；
（7）一方或雙方在婚姻關(guān)系期間繼承的房屋歸夫妻共同所有,，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外,；
（8）工作單位基于職工的勞動人事關(guān)系、職工工齡等福利分房形式分配的,，并由夫妻雙方出資購買的職工福利房等,。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）》第十一條規(guī)定,，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,，離婚時另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持。
二,、如何處理一方擅自處理夫妻共同房產(chǎn)的情況
根據(jù)我國現(xiàn)有法律,，眾所周知，房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的唯一標(biāo)志,。夫妻一方擅自出賣房屋糾紛因現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多樣而形式各異,，以房屋產(chǎn)權(quán)證上登記權(quán)利人表象的差異可以將該類糾紛簡要?dú)w納為以下三類：
1、房屋為夫妻共同財產(chǎn),，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個人,，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的。
房屋所有權(quán)證書登記為夫妻兩個人的名字，該房屋即為夫妻共同財產(chǎn),，夫妻一方未經(jīng)另一方同意,，單獨(dú)與第三人簽訂合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持”可以看出,，出賣人無權(quán)處分標(biāo)的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因?yàn)榉课葙I賣合同為債權(quán),，而房屋的所有權(quán)為物權(quán),，這是兩個權(quán)利體系。此時,，房屋的所有權(quán)仍為夫妻二人共同擁有,，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”,，房屋的買受人可基于債權(quán)請求權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。
2,、房屋為夫妻共同財產(chǎn),，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同,。
這種情況下,，如果第三方善意（不知情）且支付合理對價，并且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù),，構(gòu)成善意取得，合同應(yīng)認(rèn)定為有效,。構(gòu)成對于其他共有人的損失,，應(yīng)當(dāng)由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。其他情況下,，第三人均無法取得房產(chǎn),。
在審判實(shí)踐中一般以消極的善意作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即不知道且不應(yīng)當(dāng)知道,。對于善意的證明事項(xiàng)和舉證責(zé)任的分配,，應(yīng)由另一共有人就買受人為惡意承擔(dān)舉證責(zé)任，通過反證進(jìn)行認(rèn)定,，如房屋買受人和出賣人夫妻雙方或一方之間存在特定親近關(guān)系,。買受人信賴不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知且不應(yīng)知出賣人為無權(quán)處分即可推定買受人為善意,，善意的時間段應(yīng)從簽訂房屋買賣合同時開始至辦理過戶登記手續(xù)時止,。
3、房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方,，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同,。
該種情況比較復(fù)雜，涉及一些實(shí)踐中具體可能出現(xiàn)的情況,。例如,，第三方支付合理對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù),，但是如果該第三人已經(jīng)長期在該房屋內(nèi)居住,，而且有足夠的證據(jù)證明房屋的另一個所有人知情且長時間未提出異議，在實(shí)際操作中,，該房屋就有可能被判給第三人,。但也不盡然，要具體情況,，具體分析,。
網(wǎng)友咨詢：離婚房產(chǎn)分割
我結(jié)婚13年現(xiàn)面臨離婚，我丈夫婚前分得單位福利房一套,，有房產(chǎn)證,，土地性質(zhì)劃拔。后該房屋一套拆分為兩套,，重新辦理了兩套房產(chǎn)證,，新辦的房產(chǎn)證均為夫妻兩人名字。請問我是否有權(quán)要求分割該房產(chǎn),。
婚姻幫律師解答：
婚姻存續(xù)期間對夫妻個人財產(chǎn)作出以上（本案）處置的,，依據(jù)其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬機(jī)關(guān)的文件，具有依法分割的權(quán)利,，如沒有出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)多分或少分的法定情形,，則應(yīng)予以均分。
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