李志律師專欄
一般而言，只要夫妻雙方就房產(chǎn)分割達(dá)成離婚協(xié)議而變更主貸人,，銀行一般會(huì)同意,，并配合辦理貸款合同變更手續(xù)。但是,，有些夫妻貸款周期較長(zhǎng),，比如30年還貸期間，并且每個(gè)月還款額較高,，比如4000元以上,，而變更后的還貸人月工資收入不足貸款金額的2倍，銀行一般不會(huì)同意變更主貸人或減少共同抵押人,，除非當(dāng)事人另行提供擔(dān)保人或采取其他擔(dān)保措施,。因此，夫妻在協(xié)議分割房產(chǎn)前要注意銀行對(duì)變更主貸人或減少共同抵押人是否同意,。
另外,，在辦理銀行貸款變更手續(xù)中，銀行一般會(huì)嚴(yán)格要求當(dāng)事人雙方到場(chǎng),，一方到場(chǎng)銀行會(huì)拒絕辦理變更手續(xù),。如果一方當(dāng)事人不到場(chǎng)，可以委托代理人（包括律師）委托辦理變更手續(xù),，相關(guān)委托書必須辦理公證,。
如果不涉及銀行貸款，當(dāng)事人到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),，房地產(chǎn)交易中心一般也要求夫妻雙方均到場(chǎng),。因此,，離婚協(xié)議的簽訂固然重要,，但離婚協(xié)議的執(zhí)行更為重要。離婚后的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠信為本,，相互配合,。但在很多時(shí)候誠信只是一句空話，男女離婚后常常還有怨恨的交融,，一方不履行離婚協(xié)議的現(xiàn)象比比皆是,。因此，離婚協(xié)議中應(yīng)該明確一方?jīng)]有履行義務(wù)的懲罰措施,，這樣,，才能促使義務(wù)人履行義務(wù)。比如,，逾期不支付房屋對(duì)價(jià)的懲罰辦法,、不配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的法律后果等。
另外，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)(國稅函(1999)391號(hào)1999年6月3日）的規(guī)定,，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn),。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng),，而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為,。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅,。因此,，如果因?yàn)榉蚱揠x婚房屋產(chǎn)權(quán)人變更，是不用交契稅的,。這樣,，就可以避免房?jī)r(jià)1.5%~3%的契稅。
2006年9月14日,，國家稅務(wù)總局發(fā)布了國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》,，引起了因夫妻離婚而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變動(dòng)是否應(yīng)繳納契稅的爭(zhēng)議，因?yàn)樵撏ㄖ参疵鞔_此問題,，但從之后實(shí)施的情況來看,，因夫妻離婚導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變動(dòng)依然是做變更登記手續(xù)，仍不用繳納契稅,。