王立律師專欄
延慶法院近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，針對(duì)婚前出資購(gòu)房婚后發(fā)證、婚后一方父母出資購(gòu)房,、婚前首付婚后按揭購(gòu)房等情形下房產(chǎn)歸屬的咨詢占離婚咨詢總數(shù)的60%以上,。房子作為重要的家庭生活資料，承載了夫妻雙方大量的心血,。我國(guó)“無(wú)房不婚”的婚戀觀念以及近年來(lái)持續(xù)走高的房?jī)r(jià),，使得婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的歸屬以及離婚時(shí)房產(chǎn)的分割逐漸成為公眾熱議的焦點(diǎn)。鑒于夫妻之間房產(chǎn)歸屬的相關(guān)規(guī)定散見于《民法通則》,、《婚姻法》及其司法解釋,、《繼承法》以及《合同法》等規(guī)范性文件中，且內(nèi)容紛繁復(fù)雜,，延慶法院對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行梳理,、匯總和分析，以期為公眾普法,、解惑,。
疑惑之一：夫妻一方婚前購(gòu)買的房屋，且付清全部房款,，婚后在房產(chǎn)證上“加名”,，如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬?
根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn),，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。但當(dāng)事人另有約定的除外,。”婚前一方已經(jīng)支付全部房款購(gòu)買的房屋，為一方的婚前財(cái)產(chǎn),，不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。產(chǎn)權(quán)證僅僅是一個(gè)物權(quán)憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵是房產(chǎn)的出資情況,，而非房產(chǎn)證的取得時(shí)間,。即便婚后才取得產(chǎn)權(quán)證，該房屋依然屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn),。離婚時(shí),，另一方無(wú)權(quán)要求分割。
公民對(duì)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有處分權(quán),，雙方可以通過(guò)約定,，將一方擁有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方,。變更房屋登記，在房產(chǎn)證上加署配偶的名字,，就是一種常見的贈(zèng)與方式,。夫妻雙方應(yīng)攜帶相關(guān)證件，辦理變更手續(xù),。如果雙方?jīng)]有對(duì)房屋的份額做出特別的約定,，而只是簡(jiǎn)單地加上另一方之名，則應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有,，各擁有50%的產(chǎn)權(quán),。為了避免將來(lái)發(fā)生糾紛，法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明,。
疑惑之二：婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,，屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?
夫妻一方用婚前個(gè)人積蓄購(gòu)買的房屋，僅僅是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化,，窮流溯源，購(gòu)房的出資來(lái)源是該房婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。如果房屋登記在一方名下,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方無(wú)權(quán)要求分割,。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字,，應(yīng)視為出資一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn),。
疑惑之三：一方婚前承租,、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)如何認(rèn)定?
此類問(wèn)題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn),。這類房產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市價(jià)，且通常與一方的職務(wù),、級(jí)別,、工作年限等因素有關(guān)。多數(shù)情況下,，一方單位會(huì)直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下,，夫妻離婚時(shí)極易對(duì)該類房產(chǎn)的分割問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。
婚后購(gòu)買婚前由一方承租的公有房屋,，可能存在以“共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”和以“個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”兩種情況,，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況分別處理：婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的該類房屋，屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。”婚后一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的此類房屋，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，法律上沒(méi)有明確規(guī)定,，實(shí)踐中也并無(wú)定論，通常對(duì)此種情況的房屋歸屬問(wèn)題極其謹(jǐn)慎,。筆者認(rèn)為,，由一方婚前承租、婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，可以認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
疑惑之四：夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)貸款購(gòu)買的房屋,，應(yīng)該如何認(rèn)定?
如果雙方?jīng)]有對(duì)婚后財(cái)產(chǎn)進(jìn)行特別約定,，雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房產(chǎn)都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。無(wú)論房產(chǎn)證登記在一方名下還是登記雙方名下,，也不問(wèn)房屋是貸款購(gòu)買抑或全款購(gòu)買,。
但當(dāng)房產(chǎn)登記在一方名下時(shí)，另一方可能會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn),。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十一條的規(guī)定,，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買,、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持,。權(quán)益遭受損害的一方只能在離婚時(shí)請(qǐng)求擅自處分的一方賠償損失,。法官提醒夫妻雙方在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該將雙方姓名同時(shí)簽署在購(gòu)房合同、發(fā)票等購(gòu)房資料上,，并將房產(chǎn)證辦理在雙方名下,，以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況。
疑惑之五：夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋,，登記于一方名下,，婚后夫妻共同還貸，離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割?
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,。”
“司法解釋三”向全社會(huì)征求意見時(shí),，公眾對(duì)該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條?”我國(guó)實(shí)行夫妻財(cái)產(chǎn)共有制，除非有特別約定,，不論是一方利用個(gè)人婚后工資還貸,，還是利用雙方婚后工資還貸，均屬婚后利用共同財(cái)產(chǎn)還貸,，另一方無(wú)需舉證證明,。針對(duì)離婚時(shí)雙方共同分割的部分，一些法官在司法實(shí)踐中總結(jié)出一個(gè)簡(jiǎn)便的公式：離婚時(shí)雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實(shí)際總房款×離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值,。(其中,，實(shí)際總房款=房款的本金+利息)不難發(fā)現(xiàn)，“司法解釋三”所確立的享有房屋產(chǎn)權(quán)一方對(duì)另一方的補(bǔ)償原則是：還貸越多,，補(bǔ)償越多;增值越多,，補(bǔ)償越多。當(dāng)然,，如果享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方有證據(jù)證明其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)”,。
“司法解釋三”在措辭上反復(fù)推敲,，力求精準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”而非“應(yīng)當(dāng)判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”,，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會(huì)生活的復(fù)雜性,，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有,。
此外,，根據(jù)“合同相對(duì)性”的原則，合同僅于締約人之間發(fā)生效力,，對(duì)合同外的第三人不發(fā)生效力,。購(gòu)房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同，離婚后依然由該方償還貸款,。銀行與購(gòu)房方簽訂貸款合同時(shí),，考察的是購(gòu)房一方的資信及其還款能力，繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益,。
疑惑之六：一方父母出資給子女購(gòu)買的房屋,，應(yīng)如何認(rèn)定?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定,，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與,，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后,，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外,。
在實(shí)踐中,，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方提出買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈(zèng)與的,。對(duì)此，法院一般的做法是：不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,，而是僅僅對(duì)涉案的房屋進(jìn)行分割,，告知當(dāng)事人針對(duì)債權(quán)債務(wù)糾紛另案起訴。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第七條第一款的規(guī)定,，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與,，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。父母出資為子女結(jié)婚購(gòu)房往往傾注全部積蓄。依照情理,，在夫妻雙方感情尚好的情況下,，出資父母并不會(huì)通過(guò)書面合同明確約定房產(chǎn)只歸夫或妻一方所有。此種情況下,，夫妻離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，勢(shì)必有違父母的初衷和意愿，也侵害了出資父母的利益,。“司法解釋三”兼顧了中國(guó)國(guó)情與社會(huì)常理,，將產(chǎn)權(quán)登記與房屋歸屬相掛鉤，只要“產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的”就視為對(duì)己方子女的贈(zèng)與,，認(rèn)定該房產(chǎn)為其子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下,，則視為一方父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)。
疑惑之七：雙方父母出資給子女購(gòu)買的房屋,，應(yīng)如何認(rèn)定?
在房?jī)r(jià)畸高的一線城市,，單憑夫或妻一方家庭的力量通常無(wú)力購(gòu)房,，雙方父母為子女買房提供資助，是目前普遍存在的一種現(xiàn)象,。父母的出資在婚姻法上如何界定?是贈(zèng)與行為還是借貸行為?這些問(wèn)題引發(fā)了普遍的關(guān)注,。通常情況下，如果有書面借條或口頭協(xié)議能證明父母和子女之間存在借貸關(guān)系,，則可以按借貸關(guān)系處理,。不能證明借貸關(guān)系存在的，應(yīng)認(rèn)定該項(xiàng)出資為父母對(duì)子女的贈(zèng)與,。公眾對(duì)此存有疑問(wèn),，該項(xiàng)出資究竟是對(duì)一方的贈(zèng)與還是對(duì)雙方的贈(zèng)與?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十二條的規(guī)定，出資的歸屬以出資時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)：如果是婚前出資,，原則上該出資視為雙方父母對(duì)各自子女的贈(zèng)與;如果是婚后出資,，原則上視為雙方父母對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第七條第二款的規(guī)定,，雙方父母出資購(gòu)買的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額對(duì)房屋按份共有,。如果房屋登記在雙方名下的,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同共有。但當(dāng)事人另有約定的除外,。
疑惑之八：婚前雙方共同出資購(gòu)房,，產(chǎn)權(quán)證上只登記一方的名字，離婚后房屋如何分割?
在雙方婚前共同出資購(gòu)房時(shí),，購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方的名字,，婚后夫妻因感情破裂離婚時(shí)，登記一方極易主張?jiān)摲课轂榛榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn),，另一方無(wú)權(quán)要求分割。如果登記一方不承認(rèn)另一方在購(gòu)房時(shí)的出資行為,，另一方又沒(méi)有充分的證據(jù)證明其出資行為,，法院也無(wú)法認(rèn)定房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方的權(quán)益將無(wú)法得到保護(hù),。法官建議婚前共同出資購(gòu)房的男女雙方,，在購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)證上簽署雙方的名字，以免日后發(fā)生爭(zhēng)議,。
疑惑之九：對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的爭(zhēng)議房屋,，如何分割?
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十一條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟,。”
如果雙方對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的歸屬?zèng)]有爭(zhēng)議,，能夠協(xié)商一致，人民法院可以對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬做出判決,。雙方不能協(xié)商一致的情況下,，法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，而是告知當(dāng)事人待房屋取得完全所有權(quán)后另行起訴,。
結(jié)語(yǔ)
長(zhǎng)久以來(lái),，婚姻法倍受社會(huì)各界的普遍關(guān)注，2011年“司法解釋三”的出臺(tái)更是引發(fā)了輿論的一片嘩然,。公眾對(duì)立法的回應(yīng)體現(xiàn)了不同人群的特定立場(chǎng)：在“男婚女嫁”的觀念下,，男性期待《婚姻法》在房產(chǎn)歸屬方面能傾向于“誰(shuí)買歸誰(shuí)”;女性則在慨嘆婚姻只剩一紙契約的同時(shí)，希望《婚姻法》能給予家庭勞動(dòng)多一點(diǎn)肯定,。在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格“大步快跑”,、薪金收入“原地踏步”的現(xiàn)實(shí)面前，房子傷了很多適婚男女的心,，也扭曲了很多年輕人的婚戀觀,。不少男女打出“嫁房不嫁漢”、“娶房不娶妻”的婚戀標(biāo)語(yǔ),，導(dǎo)致有房男“女友扎堆”,、沒(méi)房男“娶妻無(wú)望”、有房女“招婿上門”,、沒(méi)房女“門庭冷落”的現(xiàn)象,。
“司法解釋三”的意義在于厘清了房產(chǎn)歸屬的相關(guān)事宜，當(dāng)夫妻雙方因感情破裂起訴離婚時(shí),，“司法解釋三”為法官的審判工作提供了一套標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo),。但“司法解釋三”并非年輕男女的婚戀準(zhǔn)則抑或擇偶標(biāo)準(zhǔn)。倘若愛情沾染了過(guò)多的銅臭,，必然變得丑陋;如果婚姻的天平上加放過(guò)多的金錢砝碼,，必然失去平衡。沒(méi)有房子的愛情可能會(huì)經(jīng)歷更多風(fēng)雨,，但沒(méi)有愛情的房子只是令人窒息的空殼,。行文至此，筆者突然對(duì)愛情,、對(duì)婚姻有一個(gè)美好的愿景：“讓愛作主,，只為最初的堅(jiān)強(qiáng);讓愛作主，只為最終的方向,。”