沈輝律師專欄
離婚時(shí)房改房如何分割?
1,、已取得所有權(quán)的房改房
(1)夫妻一方將以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的公有房屋的財(cái)產(chǎn)登記在夫妻的共同名下的,，按照我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)公示原則，該房屋的所有權(quán)為夫妻共同所有,，按共同財(cái)產(chǎn)予以處理,。
(2)但如果是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買了該房產(chǎn)，而登記在父母名下的,，因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)采用登記主義,，房產(chǎn)正上寫的誰的名字，房產(chǎn)就是誰的,，離婚時(shí)不能要求分割,。但購(gòu)買房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán),，一方有權(quán)主張賠償其購(gòu)房所支付的本金及利息,。
2、尚未取得所有權(quán)或只有部分所有權(quán)的房屋
對(duì)于尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋,，不論是婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，即不屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻公共財(cái)產(chǎn),。在司法實(shí)踐中,，即使雙方當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和分割已協(xié)商約定，該約定也具有法律上的約束力,。人民法院在審理離婚案件時(shí),，也不能就雙方當(dāng)事人提出的此類房屋所有權(quán)歸屬和分割的請(qǐng)求進(jìn)行判決。
但如果雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住,、使用和以后房屋所有權(quán)的取得,、歸屬等協(xié)商解決,，人民法院只可以就房屋的居住使用進(jìn)行判決。
離婚時(shí)夫妻共有房產(chǎn)如何分割?
1,、對(duì)產(chǎn)權(quán)完全私有的房屋離婚時(shí)的分割
(1)實(shí)際分割,。私有房屋可進(jìn)行實(shí)際分割的，例如房屋不在一處,，或者雖在一處但可分門別戶的,，應(yīng)首先考慮分割產(chǎn)權(quán)。分割時(shí)一般采取平均分割原則,，但如果一方?jīng)]有生活來源或有其他困難,，如患有嚴(yán)重疾病，可適當(dāng)予以多分;有子女的,，撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)當(dāng)多分,。如果不能平均分割的，例如面積不相等,，結(jié)構(gòu)不一樣,，新舊不同，在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下,，可采取折舊補(bǔ)償、作價(jià)補(bǔ)償?shù)确椒ㄟM(jìn)行分割,。
(2)折價(jià)分割,。實(shí)際中許多房屋是不宜進(jìn)行實(shí)際分割居住的，從考慮房屋的使用效能和方便生活出發(fā),，可對(duì)這類房屋進(jìn)行折價(jià)分割,。獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給另一方補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)款的數(shù)額要考慮房屋的現(xiàn)狀估算價(jià),，一般由雙方協(xié)商或采取雙方競(jìng)價(jià)的方式確定,。
2、對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有房屋離婚時(shí)的分割
對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有的房屋離婚時(shí)的分割應(yīng)按以下原則進(jìn)行處理：
(1)優(yōu)惠售房單位職工享有房屋產(chǎn)權(quán),。一般來說,，單位優(yōu)惠售房的對(duì)象僅限于本單位職工，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為本單位職工,。夫妻雙方不在同一單位的,，離婚時(shí)優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)。因此,，除非優(yōu)惠售房單位同意,，一般將房屋產(chǎn)權(quán)確定給該單位職工享有，由獲得產(chǎn)權(quán)方給予對(duì)方相應(yīng)補(bǔ)償,。
(2)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)高于購(gòu)房?jī)r(jià),?；趦?yōu)惠房屋的優(yōu)惠性，購(gòu)買價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià),。如果以原購(gòu)房?jī)r(jià)作價(jià)補(bǔ)償進(jìn)行分割,，對(duì)于未獲得產(chǎn)權(quán)一方來說顯失公平。在處理這類房屋時(shí),，通?？紤]當(dāng)時(shí)購(gòu)房的情況，結(jié)合現(xiàn)在的情況,，以現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)為依據(jù),，對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
相關(guān)法條鏈接
婚姻法司法解釋二
第十九條
由一方婚前承租,、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
第二十條
雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí),，人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(二)一方主張房屋所有權(quán)的,，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割,。
第二十一條
離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用,。
當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的,，可以另行向人民法院提起訴訟,。
婚姻法司法解釋三
第十二條
婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下,，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持,。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資,，可以作為債權(quán)處理。