張敬輝律師專欄
北京雋永律師事務所主任張敬輝律師，聯(lián)系13261996547或者13391730991,，同號,。北京張敬輝律師辦理的上訴人余某與被上訴人周某房屋租賃合同糾紛一案的成功案例
福建省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2014）閩民終字第127號
上訴人（原審被告）余某某，男,，1960年1月1日出生,，漢族，住福建省閩侯縣,。
上訴人（原審被告）余某某,，女，1963年8月23日出生,，漢族,，住福建省閩侯縣。
上訴人（原審被告）余某某,，女,，1966年10月27日出生，漢族,，住廈門市集美區(qū),。
上訴人（原審被告）余某某，女,，1970年6月7日出生,，漢族，住福建省閩侯縣,。
上述四位上訴人的共同委托人張敬輝,，北京雋永律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）周某某,，男,，1961年7月14日出生，漢族,，住福州市鼓樓區(qū),。
委托人陳某某、沈某,，福建某某律師事務所律師,。
原審被告黃某，男,，1964年12月20日出生,，漢族，住福州市鼓樓區(qū),。
原審被告彭某某,，女，1966年10月5日出生，漢族,，住福州市鼓樓區(qū),。
上訴人余某某、余某某,、余某某,、余某某與被上訴人周某某、原審被告黃某,、彭某某房屋租賃合同糾紛一案,，不服福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437號民事判決，向本院提起上訴,。本院受理后依法組成合議庭,，公開開庭進行了審理。上訴人余某某及上訴人余某某,、余某某,、余某某、余某某的共同委托人張敬輝,，被上訴人周某某及其委托人陳某某到庭參加訴訟,。原審被告黃某、彭某某經本院傳票傳喚,，無正當理由未到庭參加訴訟,，本院依法予以缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結,。
原審判決查明,，2005年2月22日，周某某為甲方,，余某某,、余某某、余某某,、余某某（以下簡稱余某某等四人）,、黃某為乙方，簽訂一份《協(xié)議書》,，約定：甲方將坐落于閩侯縣祥謙鎮(zhèn)山后村的福州閩侯私立五虎山學校（以下簡稱五虎山學校）的全部房屋,、場地和土地使用權以及“五虎山”商標使用權按現(xiàn)狀全部出租給乙方使用，期限為拾年（自協(xié)議簽訂之日至2015年2月21日）,；房屋租金每年為250萬元,，商標使用費每年為50萬元，共300萬元,，款項每年分兩期支付：第一期每年3月10日前支付120萬元,，第二期每年9月10日前支付180萬元；雙方另還約定了其他各自權利義務及違約責任等內容。2005年8月9日,，周某某為甲方,，余某某等四人為乙方，簽訂《補充協(xié)議》一份,，約定：五虎山學校在租賃期內（九年,，2005年至2013年）租金由原來的300萬元下降為280萬元整（租金上交時間：2006年3月上交120萬元,，2006年9月20日上交160萬元,，依此類推）等內容。協(xié)議履行一年后,，雙方終止了該合同關系,。后因租金支付雙方發(fā)生爭議，周某某向原審法院起訴請求：判令余某某等四人,、黃某,、彭某某共同向周某某支付2005年房屋和場地租金計250萬元，支付違約金130萬元,；判令彭某某對黃某所應承擔的上述債務承擔連帶償還責任,。
本院另查明，（一）二審訴訟中,，余某某等四人確認,，本案中其主張用于抵銷周某某訴訟請求的已支付及墊付的款項451.992419萬元以及相應的證據，與其在福州中院（2009）榕民初字第5號民事案件中,，主張已向周某某支付或墊付的款項451.992419萬元及所依據的證據均相同,。
（二）《協(xié)議書》第一條約定：甲方同意將坐落于閩侯縣祥謙鎮(zhèn)山后村的目前學校的全部房屋所有權、場地和土地使用權以及“五虎山”注冊商標使用權按現(xiàn)狀全部有償出租并提供給乙方使用,。第四條約定：甲方的保證和承諾：（1）甲方保證對其出租并提供給乙方使用的房屋所有權,、場地和土地使用權以及“五虎山”注冊商標使用權享有完全、排他的權利,，該出租物和商標使用權未向任何其他第三方設置抵押,、質押、擔?；虼嬖谄渌鼨嗬拗?，保證乙方取得的權利不存在任何瑕疵；（2）甲方保證未簽署過任何包含房屋所有權,、場地和土地使用權禁止或限制出租以及“五虎山”注冊商標使用權禁止或限制使用之條款的合同,、協(xié)議或其他文件；（3）甲方保證不存在房屋所有權,、場地和土地使用權禁止或限制出租以及“五虎山”注冊商標使用權禁止或限制使用的判決,、裁決、裁定或決定等文件；甲方允許乙方在國內無償使用“五虎山學?！逼放妻k貳所分校,；（4）甲方承諾從在本協(xié)議有效期間，未經乙方書面同意,，甲方不得對房屋所有權,、場地和土地使用權以及“五虎山”注冊商標使用權進行任何處置行為，包括但不限于抵押,、質押,、擔保、出售,、許可其他第三方使用等,。保證出租給乙方使用的房屋為建筑質量合格的房屋。第七條約定：若甲方違反本協(xié)議第四條的承諾和保證內容,，乙方有權解除本協(xié)議,，甲方除應返還乙方全部已支付給甲方的全部款項費用外，甲方應向乙方支付200萬元違約金,，并賠償由此給乙方造成的損失,。
（三）2006年2月21日，余某某等四人,、林銀心與周某某之間就五虎山學校的房產,、場地等按現(xiàn)狀轉讓簽訂一份《轉讓協(xié)議書》，后因該《轉讓協(xié)議書》的履行產生糾紛雙方訴至法院,，本院于2012年8月20日作出（2012）閩民終字第3號民事判決,。該判決查明，五虎山學校房產占用的土地為農村集體土地,，福建省閩侯縣相關行政管理部門曾就學校用地項目的批準作出過《建設用地規(guī)劃許可證》,、《建設用地選址意見書》、《建設項目用地預審意見書》,。判決認為,，余某某等四人、林銀心與周某某簽訂《轉讓協(xié)議書》,，轉讓占用農村集體土地且未經批準建設的房產,，違反了法律強制性規(guī)定，故該《轉讓協(xié)議書》為無效合同,。
（四）在周某某第一次起訴余某某等四人與黃某的租賃合同糾紛一案中,，周某某在2011年1月12日申請撤回起訴，2012年10月31日周某某再次提起本案訴訟,。在原審訴訟中,，余某某等四人并未就周某某的訴訟請求提出超過訴訟時效的抗辯,。
綜上事實，本院認為,，因《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》已于2013年4月8日被《最高人民法院關于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質文件（第十批）的決定》廢止,，故對余某某等四人關于訟爭租賃合同涉及的房產沒有經過消防驗收違反《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》的規(guī)定，具有無效因素的主張,，不予,。《協(xié)議書》約定周某某將五虎山學校的全部房屋,、場地及土地使用權等按現(xiàn)狀有償出租,，因出租房屋的建設未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定,，《協(xié)議書》涉及房屋出租的約定應為無效協(xié)議,。該司法解釋第五條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無效,，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持,?！币虼耍?/span>某某可以按照《協(xié)議書》約定的租金標準向余某某等四人及黃某主張房屋占有使用費,。
根據《協(xié)議書》第一條的約定,，租賃物按現(xiàn)狀全部有償出租并提供給乙方使用，而租賃房產的權屬登記,、建筑驗收,、消防設施等客觀情況均在租賃物現(xiàn)狀的應有之義內。從《協(xié)議書》第四條關于“甲方的保證和承諾”內容分析,，甲方保證和承諾是保障乙方在租賃物的使用上具有排他的權利,，即不受第三方行使民事權利的干擾。因此,，周某某關于余某某等四人明知房屋未辦理產權證,，故才約定按現(xiàn)狀出租的主張成立。并且,，雖然本案的出租房屋屬未經合法審批建造的房屋,，亦未辦理產權證，但余某某等四人亦未舉證證明因房屋未辦理產權登記或建造審批手續(xù)與消防整改等原因導致其無法使用,。本院作出的（2012）閩民終字第3號民事判決并非判斷訟爭《協(xié)議書》是否履行的依據,，不影響《協(xié)議書》中“按現(xiàn)狀全部有償出租并提供給乙方使用”含義的認定。因此,，對余某某等四人關于周某某違反《協(xié)議書》第四條約定義務,，其不應向周某某支付占有使用費用的主張,，本院不予支持。
《補充協(xié)議》明確約定“在租賃期內（九年,，2005年至2013年）租金由原來的300萬元下降為280萬元整”,，這表明了2005年在租金下調的年限范圍內，因此,，余某某等四人主張2005年的租金金額已下調具有合同依據,。而《補充協(xié)議》關于“租金上交時間：2006年3月上交120萬元，2006年9月20日上交160萬元,，依此類推”的約定,，在內容上僅體現(xiàn)對2006年及之后租金交納期限的約定，并不能以此推定僅2006年及之后的租金才予以下調,、2005年的租金未下調,。故本案應當認定雙方約定2005年的租金金額已下調為280萬元整，扣除商標使用費50萬元,，房屋及場地的租金應為230萬元,。根據生效判決查明的事實，《協(xié)議書》簽訂后,，余某某等四人與黃某已向周某某支付了168萬元款項,，其中已包含了商標使用費50萬元，因此,，余某某等四人與黃某尚欠周某某2005年的房屋使用費為112萬元,。因余某某等四人主張用于抵銷租金的已支付和墊付款項451.992419萬元以及相應的證據，已在福州中院受理的（2009）榕民初字第5號民事案件中作為余某某等四人請求判令周某某返還其多墊付款項的事實依據,，福州中院已就該事實及相關證據進行審查,、認定，并判決周某某,、某某公司償還有關款項,，該判決已生效。現(xiàn)余某某等四人再次以該墊付款項主張抵銷本案的租金,，沒有法律依據,，本院不予。原審訴訟中,，余某某等四人提交的《2004年9月－12月學生伙食明細表》,、《記賬憑證》、《現(xiàn)金支出憑證》,、《工資表》,，《2004年10月份食堂結算》等證據，系用于證明其為周某某墊付款項的組成,，業(yè)經前案生效判決審查認定,，故本案不再予以審查,。
綜上，本院認為,，《協(xié)議書》系周某某與余某某等四人,、黃某的真實意思表示，雙方約定將五虎山學校的房屋,、場地,、土地使用權與商標使用權按現(xiàn)狀全部有償出租，并約定了租金標準,。但因《協(xié)議書》涉及的房屋未取得《建設工程規(guī)劃許可證》,，違反了法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，故《協(xié)議書》關于房屋出租的約定系無效約定,。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定,，法院可以支持周某某按照《協(xié)議書》約定的租金標準向余某某等四人及黃某主張房屋占有使用費的請求。本案中,，周某某訴請余某某等四人與黃某支付2005年的房屋和場地租金,，與因房屋租賃無效而請求余某某等四人與黃某支付2005年的房屋占有使用費和場地租金在實質上并無不同，即均是主張余某某等四人與黃某應當為占有使用訟爭房屋及場地支付相應對價,，因此,，對余某某等四人與黃某享有的訴訟權利與應承擔的訴訟義務并無影響。故本院將原審判決的判項中關于余某某等四人與黃某應支付2005年房屋租金的內容直接更改為支付2005年房屋占有使用費,，相應的費用金額亦根據二審查明認定的事實予以調整。依照《中華人民共和國民法通則》第四條,、第一百零八條,，《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款,，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定,，判決如下：
一、變更福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437號民事判決第一項為：余某某,、余某某,、余某某、余某某,、黃某應于本判決生效之日起十日內共同向周某某支付尚欠的2005年房屋占有使用費和場地租金共112萬元,；
二、撤銷福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437號民事判決第二項,；
三,、駁回周某某的其他訴訟請求；
四,、駁回余某某,、余某某,、余某某、余某某的其他上訴請求,。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息,。
本案一審案件受理費37200元,，由余某某、余某某,、余某某,、余某某、黃某共同負擔12920元,，周某某負擔24280元,；二審案件受理費17220元，由周某某負擔4300元,，余某某,、余某某、余某某,、余某某共同負擔12920元,。
本判決為終審判決。
審 判 長 黃某某
審判員 程某某
審判員 林 某
二〇一四年三月十八日
書 記 員 齊某某